Odpoveď v skratke
Geopolitické napätie okolo Taiwanu naštartovalo jeden z najväčších presunov súkromného kapitálu v Ázii za posledné roky. Časť tohto majetku síce smeruje do Japonska, no čoraz výraznejší podiel sa presúva do juhovýchodnej Ázie, konkrétne do Thajska. Pre slovenského kupujúceho, ktorý o Phukete uvažuje, to znamená jednu vec: okno s výhodnejšími vstupnými cenami sa postupne zatvára.
O čo v skutočnosti ide
Taiwanskí investori za posledný rok zdvojnásobili objem investícií do japonských nehnuteľností, pretože sa obávajú eskalácie konfliktu v Taiwanskom prielive. Podľa Nikkei Asia sa čínski kupujúci z pevniny z japonského trhu naopak sťahujú, keďže Peking sprísnil kontrolu nad odlivom kapitálu, a ich miesto zaujímajú práve Taiwanci hľadajúci poistku proti geopolitickému riziku.
Slabý jen síce stále robí z tokijských bytov atraktívnu voľbu, no zďaleka nie každý investor sa pozerá na východ. Významná časť kapitálu z Taiwanu, Hongkongu aj pevninskej Číny mieri na juh, do Bangkoku, Pattaye a najmä na Phuket. Pre zahraničných investorov, ktorí v Thajsku už pôsobia, to má konkrétne dôsledky: rastúcu konkurenciu o prémiové nehnuteľnosti, drahšiu pôdu a stúpajúce nájomné.
Kľúčové čísla, ktoré by mal poznať každý kupujúci
- Phuket zaznamenal v roku 2026 medziročný nárast transakcií s ázijskými kupujúcimi o 25-30 %, podľa trhových odhadov
- Priemerný výnos z prenájmu vily na Phukete sa pohybuje na úrovni 6-8 % ročne v tvrdej mene, čo výrazne prevyšuje tokijských 3-4 %
- Slabší thajský baht voči doláru znižuje vstupný prah pre investorov, ktorí počítajú v dolároch
- Podľa odvetvových analýz by zahraniční kupujúci mali v roku 2026 tvoriť približne 65 % všetkých transakcií na Phukete, čo skracuje čas na rozhodnutie pre tých, ktorí ešte váhajú
- Taiwan disponuje 4. najväčšími devízovými rezervami na svete, presahujúcimi 570 miliárd USD, a nezanedbateľná časť súkromného kapitálu teraz hľadá diverzifikáciu v zahraničí
- Phuket v roku 2025 privítal viac ako 10 miliónov zahraničných turistov, čo drží dopyt po prenájmoch stabilný
Kde presne rastú ceny
Najsilnejší dopyt zahraničných kupujúcich smeruje ku kondominiám v cenovom pásme 5 až 15 miliónov THB (približne 140 000 až 420 000 USD). Pozemky v lokalitách Bang Tao a Laguna medzičasom zdraželi počas roka 2025 o 15-20 %.
Dôležité je pripomenúť aj legislatívny rámec: podľa thajského práva môžu cudzinci vlastniť do 49 % celkovej plochy budovy kondominia formou voľného vlastníctva (freehold). Thajský Board of Investment (BOI) navyše naďalej rozširuje výhody pre dlhodobých investorov prostredníctvom víza LTR, ktoré poskytuje právo na pobyt až na 10 rokov.
Presun kapitálu sa netýka len Ázie. Aj z regiónu Perzského zálivu sa zrýchľuje diverzifikácia majetku smerom von, pričom medzi obľúbené alternatívne destinácie s hľadaním stabilných výnosov patria Thajsko, Bali, Gruzínsko, Omán a Saudská Arábia.
Prečo práve Phuket, a nie Bangkok či Pattaya
Phuket spája tri výhody naraz: medzinárodné letisko s priamymi spojmi z desiatok krajín, celoročný turistický dopyt a obmedzenú ponuku pôdy, ktorá vytvára reálny nedostatok nehnuteľností. Bangkok zostáva zaujímavý pre dlhodobý prenájom, no priemerné výnosy tam dosahujú len 4-5 % v porovnaní so 6-8 % pri vilách na Phukete.
Ako geopolitika reálne ovplyvňuje ceny
Každé vyostrenie napätia v Taiwanskom prielive alebo v Juhočínskom mori spustí novú vlnu dopytov po nehnuteľnostiach v neutrálnych krajinách. Thajsko, ktoré sa vyhýba vojenským alianciám a udržiava vyvážené vzťahy so všetkými stranami, je vnímané ako bezpečné územie. Toto vnímanie tlačí ceny nahor priamo a merateľne.
Konkuruje Japonsko Thajsku o rovnaký kapitál?
Čiastočne áno. Veľký inštitucionálny kapitál naďalej uprednostňuje Tokio a Osaku, kde je vyššia likvidita a transparentnosť trhu. Súkromní investori s rozpočtom 200 000 až 1 000 000 USD však častejšie volia Thajsko, a to kvôli vyšším výnosom, teplému podnebiu a možnosti skombinovať investíciu s vlastným využívaním nehnuteľnosti.
Aké riziká prináša rastúci ázijský záujem pre ostatných kupujúcich
Hlavným rizikom je tlak na ceny. Keď na trh vstúpi vlna taiwanského alebo hongkonského kapitálu, developeri zdvíhajú ceny už pri spustení predaja a najlepšie umiestnené jednotky sa vypredajú rýchlejšie. Odporúča sa preto konať vo fáze predpredaja, keď sú ceny bežne o 10-15 % nižšie ako trhová hodnota.
Dá sa nehnuteľnosť na Phukete považovať za poistku proti geopolitickému riziku?
Áno, a správanie ázijských investorov to potvrdzuje. Fyzický majetok v stabilnej jurisdikcii, ktorý generuje príjem z prenájmu v tvrdej mene, funguje ako ochrana proti inflácii aj politickým otrasom. Kľúčové je nastaviť správnu štruktúru obchodu: freehold pri kondominiách a dlhodobý prenájom pozemku (30+30 rokov) pri vilách.
Ako si zorganizovať obhliadky nehnuteľností na Phukete
Najefektívnejší postup je naplánovať si obhliadkovú cestu na 3-5 dní. Osobné prezretie viacerých projektov so skúsenými odborníkmi na mieste umožňuje porovnať nehnuteľnosti v rôznych cenových segmentoch ešte pred podpisom čohokoľvek.
S akým rozpočtom je reálne vstúpiť na trh v roku 2026
Štúdiá a menšie byty v kvalitných projektoch začínajú na 3-4 miliónoch THB (približne 85 000 až 115 000 USD). Spravované vily so zaručeným výnosom z prenájmu štartujú od 10-12 miliónov THB (280 000 až 340 000 USD). Pri súčasnom tempe prílevu kapitálu sa očakáva, že tieto sumy budú naďalej rásť.
Prílev ázijského kapitálu do juhovýchodnej Ázie nie je krátkodobým výkyvom, ale štrukturálnou zmenou. Taiwanskí, hongkonskí aj singapurskí investori prerozdeľujú svoje portfóliá a Phuket si z tohto toku uchmatáva neúmerne veľký podiel. Pre každého, kto thajský trh už zvažuje, platí jednoduché pravidlo: každý štvrťrok čakania znamená vstup za vyššiu cenu. Tím Thajské Nehnuteľnosti sleduje tento vývoj priebežne a vie poradiť, kde sa ešte oplatí hľadať.
Zdroj: Undersun Estate