Slovenskí investori, ktorí roky sledovali thajský realitný trh a čakali na vhodný moment, možno práve teraz dostávajú signál, na ktorý čakali. Pozemky v Thajsku strácajú hodnotu rýchlejšie než samotné kondominiá, ktoré na nich stoja. Realitný trh s bytmi ochladol, developeri pozastavili nákupy nových pozemkov a majitelia pôdy sú nútení znižovať ceny. Nie každý pozemok je však automaticky výhodnou kúpou.
Čo presne sa deje a prečo
Podľa denníka Bangkok Post slabý dopyt po kondominiách priamo tlačí nadol ceny pozemkov v celej krajine. Roky agresívnej výstavby zanechali developerom obrovské množstvo nepredaných bytov, čo im vzalo motiváciu kupovať ďalšiu pôdu. Vznikla reťazová reakcia: menej kupcov pozemkov znamená nižšie ceny.
Mechanizmus je pomerne jednoduchý. Keď developeri nedokážu predať postavené byty, prestanú nakupovať nové pozemky. Pôda bez kupca stráca likviditu a majitelia, ktorí potrebujú hotovosť, musia znižovať požadovanú cenu.
Rýchla odpoveď pre netrpezlivých
- Slabý dopyt po kondominiách priamo tlačí nadol ceny pozemkov v Thajsku počas celého roka 2026
- Developeri obmedzujú nákupy pôdy kvôli nahromadeným nepredaným bytom v kľúčových lokalitách
- Najsilnejší tlak je v oblastiach, kde podiel nepredaných bytov presahuje 40-50 % z celkovej ponuky
- Pre súkromných investorov ide o potenciálny vstupný bod do zlacnených pozemkových aktív
- Korekcia sa týka najmä predmestí Bangkoku, Pattaye a vybraných častí Phuketu
- Centrálny Bangkok a pobrežné zóny Phuketu si hodnotu udržiavajú
Konkrétne čísla, ktoré stoja za pozornosť
- Počet nových projektov kondominií v Bangkoku klesol v prvom kvartáli 2026 v porovnaní s rovnakým obdobím 2024 odhadom o 30-35 %
- Veľkí thajskí developeri vrátane spoločností Sansiri, Ananda a Origin Property naznačili útlm v akvizíciách pozemkov už začiatkom roka 2025
- Priemerné ceny pozemkov na vzdialenejších predmestiach Bangkoku (pozdĺž liniek BTS a MRT mimo centra) klesli oproti vrcholu z roku 2023 odhadom o 10-18 %
- Pattaya zostáva jedným z najviac presýtených trhov: dáta CBRE Thailand ukazujú, že podiel nepredaných bytov v niektorých okresoch presiahol 50 % ešte pred súčasným poklesom
- Pozemky pod vily na Phukete strácajú hodnotu pomalšie, keďže záujem zahraničných kupcov o vily zostáva stabilný
- Ako ďalší signál napätia na trhu údaje REIC citované odbornými médiami ukazujú prudký pokles počtu povolení na parceláciu pozemkov a stavebných povolení v 1. kvartáli: vydaných bolo 5 783 parciel, medziročne o 45,7 % menej, hoci objem hypotekárnych úverov zároveň vzrástol o 11,1 %, prevažne v segmente do 3 milióny THB
- Cudzinci stále nemôžu priamo vlastniť pozemok v Thajsku; hlavnými cestami zostávajú dlhodobý prenájom (leasehold, až 30+30+30 rokov) alebo vlastníctvo cez thajskú firemnú štruktúru
Prečo geografia rozhoduje o všetkom
Centrum Bangkoku, teda oblasti ako Silom, Sathorn a Sukhumvit až po stanicu Asok, funguje úplne inak ako zvyšok trhu. Voľných pozemkov je tu málo a nové projekty sa vypredajú ešte pred dokončením. Korekcia naopak dopadá na perifériu, konkrétne štvrte ako Bang Na, Min Buri či Rangsit, a na rezortné zóny zaťažené prebytkom ponuky.
Zaujímavým signálom je správanie inštitucionálnych hráčov. Podľa Knight Frank Thailand veľké fondy zo Singapuru a Hongkongu v druhej polovici roka 2025 zintenzívnili nákupy pozemkov v Bangkoku. Keď smart money vstupuje na padajúci trh, je to klasický signál, že dno sa možno blíži. Podobný vzorec pretrváva aj inde: aj napriek celkovému spomaleniu tempa výstavby Phuket naďalej priťahuje trvalý záujem zahraničných záujemcov o prenájom aj vlastníctvo, pričom celý thajský trh momentálne nesie zásobu približne 600 000 nepredaných nehnuteľností, ktorá tlačí na ceny v celej krajine.
Čo musí vedieť slovenský kupujúci o právnych obmedzeniach
Kúpa pozemku ako cudzinec v Thajsku je z právneho hľadiska komplikovaná. Priame vlastníctvo (freehold) jednoducho nie je možné. Najbežnejším riešením je dlhodobý prenájom, typicky na 30 rokov s možnosťou predĺženia. Alternatívou je založenie thajskej firmy, čo si však vyžaduje starostlivé právne štruktúrovanie a nesie regulačné riziko, najmä v období, keď úrady sprísňujú kontrolu takzvaných nominee štruktúr (firiem zastupujúcich skutočného zahraničného vlastníka).
Pre klientov Thajských Nehnuteľností to v praxi znamená jedno: každý konkrétny pozemok treba posudzovať individuálne, vrátane právneho statusu, zónovania a plánovanej infraštruktúry v okolí.
Čo by mal investor robiť práve teraz
Namiesto sledovania celoštátnych priemerov sa oplatí sústrediť na konkrétne lokality. Rozdiel medzi cenami v centre a na periférii sa bude naďalej prehlbovať. Pattaya a vzdialenejšie predmestia Bangkoku ponúkajú najhlbšie zľavy, no práve tam je aj vyššie riziko nízkej likvidity. Pozemky pod vily na Phukete, najmä na západnom pobreží, si vďaka stabilnému zahraničnému dopytu a obmedzenej ponuke udržiavajú stabilitu.
Časté otázky slovenských kupujúcich
Prečo v roku 2026 klesajú ceny pozemkov v Thajsku?
Hlavnou príčinou je slabý trh s kondominiami. Developeri nahromadili veľké objemy nepredaných bytov a stiahli sa z aktívneho nakupovania nových pozemkov, čo znížilo dopyt a stlačilo ceny nadol.
Kde v Thajsku zlacňuje pôda najrýchlejšie?
Najvýraznejšia korekcia prebieha na vzdialenejších predmestiach Bangkoku pozdĺž okrajových tratí, v Pattayi a vo vybraných štvrtiach Phuketu s prebytkom kondo projektov.
Môže cudzinec v Thajsku kúpiť pozemok?
Nie priamo. Cudzí štátni príslušníci nemôžu držať pozemok formou freehold vlastníctva. K dispozícii sú dlhodobé leasehold zmluvy alebo kúpa cez správne nastavenú thajskú firemnú štruktúru.
Je teraz vhodný čas na investíciu do pozemku v Thajsku?
Aktuálna korekcia vytvára vstupné príležitosti pri nižších cenách, najmä v perspektívnych lokalitách Bangkoku a Phuketu. Každý pozemok si však vyžaduje individuálnu due diligence: právny status, zónovanie a plány infraštruktúry.
Ako dlho bude pokles cien pozemkov trvať?
Trhové odhady naznačujú, že tlak na ceny bude pokračovať minimálne do konca roka 2026. Zotavenie by malo nastať, akonáhle developeri vyčistia existujúce zásoby nepredaných bytov a vrátia sa k nákupom pôdy.
Aké sú riziká kúpy pozemku v Thajsku pre cudzinca?
Medzi kľúčové riziká patrí nemožnosť priameho vlastníctva, závislosť od thajského partnera pri firemnej štruktúre, potenciálne zmeny pozemkového práva, komplikácie so zónovaním a nízka likvidita v lokalitách s prebytkom ponuky.
Ovplyvňuje pokles cien pozemkov aj ceny víl a kondomínií?
Áno, ale so značným oneskorením. Lacnejšia pôda časom znižuje nákladovú základňu nových projektov, čo môže tlačiť na ceny na sekundárnom trhu. V prémiovom segmente je však tento efekt minimálny.
Ktoré oblasti Thajska odolávajú poklesu cien pozemkov?
Centrálne štvrte Bangkoku (Silom, Sathorn, Sukhumvit), západné pobrežie Phuketu (Bang Tao, Laguna, Kamala) a ostrovy s obmedzenou ponukou pôdy si naďalej udržiavajú svoju hodnotu.
Zdroj: Bangkok Post
Plánujete investovať do Thajska? Naši odborníci vám radi pomôžu nájsť tú správnu nehnuteľnosť.