V roku 2024 thajská polícia uzavrela 12 nelegálnych mini-hotelov na Phuket, kde zahraniční vlastníci prenajímali vily turistom na nočnej báze bez potrebných povolení. Pokuty dosahovali až 20 000 THB za každý deň porušenia a niektorí cudzinci čelili deportácii. Všetci urobili tú istú chybu: pred začatím podnikania si neoverili thajské právne predpisy o prenájme.
Thajsko jasne rozdeľuje prenájom na dve kategórie. Dlhodobý prenájom (30 a viac dní) spadá pod občianske právo a nevyžaduje žiadnu špeciálnu licenciu. Krátkodobý prenájom (menej ako 30 dní) je podľa Zákona o hoteloch B.E. 2547 považovaný za hotelovú prevádzku - jeho porušenie môže znamenať pokutu až 20 000 THB a trestnoprávnu zodpovednosť. Treťou možnosťou je odovzdať nehnuteľnosť profesionálnej správcovskej spoločnosti a poberať pasívny príjem.
Stručný prehľad
- Dlhodobý prenájom (30+ dní) - nevyžaduje licenciu ani thajskú spoločnosť, stačí písomná zmluva medzi fyzickými osobami
- Krátkodobý prenájom (menej ako 30 dní) - vyžaduje registráciu thajskej spoločnosti a licenciu podľa Zákona o hoteloch
- Malé nehnuteľnosti (do 8 izieb) - môžu využiť zjednodušenú registráciu ako 'ubytovanie bez hotelového statusu'
- Nehnuteľnosti s 8 a viac izbami alebo kapacitou 30+ hostí - musia získať plnú hotelovú licenciu
- Správcovské spoločnosti si účtujú 20-30 % z príjmov a prevezmú všetky prevádzkové aj právne povinnosti
- Formulár TM30 je povinný: vlastník musí nahlásiť každého zahraničného hosťa thajskej imigrácii do 24 hodín od príchodu
Možnosti prenájmu krok za krokom
Možnosť 1: Dlhodobý prenájom bez licencie
Najjednoduchší spôsob, ako zarobiť na thajskej nehnuteľnosti. Uzavriete písomnú zmluvu s nájomníkom na 6 až 12 mesiacov, dohodnete mesačné nájomné, kauciu (spravidla 1-2 mesiace nájomného) a práva i povinnosti oboch strán.
Tieto vzťahy upravuje thajský Občiansky a obchodný zákonník. Licencia nie je potrebná a nemusíte zakladať thajskú spoločnosť - vystupujete ako súkromná osoba.
Dôležitý detail: ak je nájomná zmluva uzatvorená na 3 roky alebo dlhšie, musí byť zaregistrovaná na Katastrálnom úrade. Bez tejto registrácie má zmluva obmedzené právne účinky a nájomník ju môže napadnúť na súde.
Typický výnos z dlhodobého prenájmu na Phuket sa pohybuje okolo 5-7 % ročne z hodnoty nehnuteľnosti. V Pattaye môžu byť výnosy vyššie vďaka nižším cenám bytov.
Možnosť 2: Krátkodobý prenájom s licenciou
Denné a týždenné prenájmy môžu priniesť 1,5 až 2-krát vyšší príjem ako dlhodobé zmluvy, no právne nároky sú podstatne väčšie.
Zákon o hoteloch B.E. 2547 (2004), aktualizovaný v rokoch 2023 a 2026, zaraďuje každé ubytovanie hostí na menej ako 30 dní medzi hotelovú činnosť. Na legálnu prevádzku potrebujete:
- Zaregistrovať thajskú spoločnosť
- Získať licenciu (plnú hotelovú licenciu alebo zjednodušenú registráciu pre nehnuteľnosti s menej ako 8 izbami)
- Splniť požiadavky požiarnej bezpečnosti a hygienických noriem
- Podávať hlásenia TM30 pre každého zahraničného hosťa do 24 hodín od príchodu
Častá pasca pre majiteľov bytov: mnohé rezidenčné komplexy zakazujú krátkodobé prenájmy vo svojich interných pravidlách správy budovy. Správcovský výbor má právomoc pokutovať porušovateľov. Pred kúpou bytu s úmyslom krátkodobého prenájmu si vždy prečítajte pravidlá konkrétnej budovy.
Možnosť 3: Správa nehnuteľnosti cez profesionálnu spoločnosť
Ak nežijete v Thajsku celoročne, odovzdanie nehnuteľnosti licencovanej správcovskej spoločnosti je najpraktickejším riešením. Štandardné delenie príjmov je 70-80 % pre vlastníka a 20-30 % pre správcovskú firmu.
Spoločnosť zabezpečuje hostí, upratovanie, údržbu, právny súlad aj podávanie formulárov TM30. Vlastnú thajskú spoločnosť zakladať nemusíte, keďže správcovská firma už potrebné licencie má.
Daňové povinnosti však zostávajú na vás. Z prijatých príjmov platíte daň z príjmu fyzických osôb (PIT) po odčítaní príslušných výdavkov, ako aj daň z pôdy a budov.
Možnosť 4: Podnájom ako podnikanie
Niektorí podnikatelia si prenajímajú nehnuteľnosti na dlhodobé zmluvy a následne ich ďalej prenajímajú krátkodobo. Tento model vyžaduje:
- Registráciu thajskej spoločnosti
- Výslovné povolenie podnájmu priamo v primárnej nájomnej zmluve
- Získanie licencie pre hotelovú alebo nehotelové ubytovanie pre krátkodobú prenájomovú činnosť
Bez písomného súhlasu vlastníka s podnájmom v zmluve je celá štruktúra nelegálna.
Porovnávacia tabuľka modelov prenájmu
| Parameter | Dlhodobý prenájom | Krátkodobý (do 8 izieb) | Krátkodobý (8+ izieb) | Správcovská spoločnosť |
|---|---|---|---|---|
| Minimálna dĺžka pobytu | 30 dní | 1 deň | 1 deň | Podľa dohody |
| Thajská spoločnosť | Nie | Áno | Áno | Nie |
| Typ licencie | Nie je potrebná | Nehotelové ubytovanie | Plná hotelová licencia | Má ju spoločnosť |
| Výnos na Phuket | 5-7 % ročne | 8-12 % ročne | 10-15 % ročne | 5-10 % ročne |
| Angažovanosť vlastníka | Stredná | Vysoká | Vysoká | Minimálna |
| Dane | PIT + daň z nehnuteľnosti | PIT + daň + DPH | PIT + daň + DPH | PIT + daň z nehnuteľnosti |
| Riziko pokuty | Nízke | Stredné | Vysoké bez licencie | Nízke |
Najčastejšie chyby a riziká
1. Krátkodobý prenájom bez licencie. Ide o najrozšírenejšiu chybu zahraničných vlastníkov v Thajsku. Stačí sťažnosť suseda a polícia vykoná inšpekciu. Pokuty dosahujú 20 000 THB denne a hrozí aj trestné stíhanie.
2. Ignorovanie pravidiel bytového komplexu. Aj keby ste mali platnú licenciu, interné pravidlá budovy môžu krátkodobé prenájmy zakazovať. Tieto pravidlá si overte ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
3. Zabudnutý formulár TM30. Vlastník musí nahlásiť každého zahraničného hosťa imigrácii do 24 hodín od príchodu. Pokuta za nedodržanie môže dosiahnuť 10 000 THB za prípad. Väčšina správcovských spoločností tento formulár podáva automaticky.
4. Neregistrované nájomné zmluvy na 3 roky a viac. Bez registrácie na Katastrálnom úrade môže nájomca napadnúť podmienky zmluvy na súde. Registrácia stojí 1 % z celkovej hodnoty nájomného za celú dobu trvania zmluvy.
5. Nevhodná štruktúra spoločnosti. Pri zakladaní thajskej spoločnosti na účely krátkodobého prenájmu musíte dodržiavať Zákon o zahraničnom podnikaní. Využívanie nominálnych akcionárov bez skutočnej thajskej účasti je porušením thajského práva.
6. Neprznanie príjmov z prenájmu. Príjmy z prenájmu podliehajú dani z príjmu fyzických osôb s progresívnymi sadzbami od 5 % do 35 % podľa výšky príjmu. Nepriznanie vedie k pokutám a úrokom z omeškania.
Záver
Orientovať sa v thajských predpisoch o prenájme nie je ťažké, ak k tomu pristupujete systematicky. Rozhodnite sa pre model prenájmu, overte si licenčné požiadavky pre vašu konkrétnu nehnuteľnosť a vopred si vypočítajte daňové povinnosti. Pre tých, ktorí s krátkodobým prenájmom v Thajsku začínajú, výrazne znižuje právne riziko spolupráca s licencovanou správcovskou spoločnosťou, pričom zabezpečuje stabilný výnos.
Tím Thajské Nehnuteľnosti vám pomôže nájsť vhodnú nehnuteľnosť aj zorientovať sa vo všetkých právnych nárokoch spojených s prenájmom na Phuket.