Keď sa objaví titulok o 20-miliardovom megaprojekte v juhovýchodnej Ázii, prvá otázka slovenského investora znie: nezačne teraz kapitál prúdiť inam než do Phuketu? Odpoveď je jednoduchá - nie. Ale aby dávala zmysel, potrebuje čísla.
O aký projekt vlastne ide?
Malajzijský konglomerát Genting oznámil investíciu vo výške 20 miliárd dolárov do smart mesta rozkročeného na hranici Johor-Singapur. Nejde o rezidenčný komplex ani o dovolenkové vily - je to celé mesto postavené okolo AI laboratórií, dátových centier a vertikálnych fariem, zamerané na medzinárodných profesionálov a technologické korporácie. To je úplne iný typ kupujúceho než ten, ktorý si kupuje kondominium v Bang Tao alebo Kamale.
Projekt vzniká v rámci Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ), ktorá bola spustená v januári 2025 s cieľom uľahčiť cezhraničný pohyb ľudí aj kapitálu medzi Malajziou a Singapurom.
Prečo je porovnanie s Phuketom zavádzajúce
Johor Bahru leží zhruba 30 minút od singapurského finančného centra cez známy Causeway most - projekt tak získava prístup k singapurskému kapitálu bez singapurských cien pôdy. Zóna JS-SEZ ponúka daňové úľavy, zjednodušené vízové režimy a voľnejší pohyb tovaru. Podľa Nikkei Asia bola zóna navrhnutá tak, aby priamo konkurovala Shenzhenu a Bangalore v boji o firemné investície.
Genting Group má trhovú kapitalizáciu presahujúcu 15 miliárd dolárov a prevádzkuje kasína Resorts World v Singapure aj Malajzii, čo mu dáva silnú históriu realizácie megaprojektov. No aj pri tejto sile ide o úplne iný segment trhu, než v akom sa pohybuje slovenský investor uvažujúci o kondominiu na Phukete.
Čísla, ktoré rozhodujú: výnosy z prenájmu
Práve tu vidno rozdiel najjasnejšie. Priemerný nájomný výnos z kondominia v Johor Bahru sa pohybuje na úrovni 3-4 % ročne. Oproti tomu vily a kondominiá na Phukete pri profesionálnom manažmente prinášajú 6-8 % ročne, podľa trhových dát z roku 2025. Rozdiel vysvetľuje predovšetkým objem turizmu - Phuket v roku 2025 privítal viac než 11 miliónov zahraničných návštevníkov, čo vytvára stabilný dopyt po krátkodobom aj dlhodobom prenájme.
Ako si Phuket a Bangkok vedú v číslach
- Zahraničné transakcie s nehnuteľnosťami na Phukete vzrástli v roku 2025 odhadom o 22 %
- Ceny prémiových kondominií dosiahli 120 000 až 180 000 bahtov za m² (približne 3 400 až 5 100 USD)
- Podiel zahraničného dopytu na Phukete stúpol na približne 60 % v treťom kvartáli 2025 a podľa Nation Thailand by mal v roku 2026 dosiahnuť zhruba 65 %
- Trh je do veľkej miery izolovaný od problémov Bangkoku s odmietaním hypoték a vysokým zadlžením domácností
- Podľa odhadov Juwai IQI tvoria zahraniční kupujúci okolo 60 % transakcií s luxusnými vilami na Phukete, na Koh Samui a Koh Phangan dokonca cez 90 %
Knight Frank Thailand (citované denníkom Bangkok Post) očakáva, že luxusný rezidenčný trh na Phukete zostane silný aj v roku 2026 vďaka dopytu po značkových rezidenciách (branded residences) a vilách v prémiových lokalitách na západnom pobreží - konkrétne Bang Tao, Layan, Kamala a Cherng Talay.
Rozdielne pravidlá vlastníctva
Vlastnícke štruktúry sa medzi oboma krajinami zásadne líšia. V Malajzii môžu cudzinci kúpiť nehnuteľnosť do osobného vlastníctva (freehold) už od 1 milióna ringgitov (približne 215 000 USD). V Thajsku cudzinci vlastnia kondominiá v rámci zahraničnej kvóty (do 49 % celkovej plochy projektu), pri vilách sa bežne využíva prenájom na 30+30+30 rokov.
Thajské úrady zároveň sprísnili dohľad - podľa Bangkok Post uzavreli medzery v tzv. nominee štruktúrach a zvýšili kontrolu zahraničných podielov vo firmách, najmä na Koh Phanganu a Koh Samui. Doterajší dopad na skutočný dopyt je však podľa dostupných dát obmedzený.
Časový horizont: roky verzus desaťročia
Pre projekt v Johore zatiaľ nebol oznámený pevný harmonogram. Megaprojekty tejto veľkosti sa typicky realizujú vo fázach počas 15 až 20 rokov. Prvá infraštruktúra by sa mohla objaviť do 3 až 5 rokov, no plne dokončené mesto je skôr perspektívou 40. rokov tohto storočia.
Bangkok naproti tomu ponúka likvidný trh s kondominiami a transparentnú registráciu cez Land Department - teda niečo, čo dnes funguje a generuje príjem. Pre investora, ktorý chce cashflow už teraz, je Bangkok jasnou voľbou pred projektom s 10 až 15-ročným horizontom realizácie.
Zhrnutie pre investora
Genting v Johore stavia impozantný projekt, ale je to iný trh, iný kupujúci a iný investičný horizont. Pre niekoho, kto hľadá nehnuteľnosť s reálnym príjmom z prenájmu, jasnou vlastníckou štruktúrou a fungujúcim manažmentom, ponúka Thajsko niečo, čo rozostavaný technologický park zatiaľ nemá - aktívny nájomný trh, overené správcovské spoločnosti a stabilný dopyt. Prémiové ceny na Phukete by podľa odhadov mali rásť 8-12 % ročne, čo je poháňané najmä obmedzenou ponukou pozemkov na ostrove, nie konkurenciou z pevninského technologického centra.
Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti v Thajsku, tím Thajské Nehnuteľnosti vám pomôže zorientovať sa vo vlastníckych štruktúrach aj vo výbere lokality s najlepším potenciálom výnosu.
Zdroj: Bangkok Post