Keď jedna z piatich najväčších realitných poradenských spoločností na svete zásadne prekopáva celú svoju regionálnu štruktúru, nie je to bežná firemná správa. Je to signál, ktorý by mal zaujímať každého, kto uvažuje o kúpe nehnuteľnosti v Thajsku. Začiatkom roka 2026 Savills oznámil strategickú reorganizáciu svojho thajského biznisu ako reakciu na ochladzujúci sa rezidenčný trh.
Odpoveď v skratke: Thajský realitný trh v roku 2026 nekolabuje, ale prechádza korekciou sústredenou najmä do bangkokského segmentu bytov do 3 miliónov THB, kde objem hypoték medziročne klesol o 12 %. Prémiové a rezortné lokality ako Phuket, Samui či Pattaya si naopak držia stabilný záujem zahraničných kupcov, developeri ponúkajú zľavy 15-20 % a pre kupcov s hotovosťou ide o reálnu príležitosť vstúpiť na trh výhodnejšie ako v roku 2024.
Pre Slovákov, ktorí sledovali búrlivý rast thajského trhu v posledných rokoch, to nie je dôvod na paniku, ale signál prehodnotiť taktiku. Éra "kúpiť naslepo, hocijaké poschodie, hocijaký projekt" definitívne skončila. Teraz rozhoduje presná, dátami podložená analýza.
Kde presne trh spomaľuje
Najviac postihnutý je masový segment kondomínií v Bangkoku, konkrétne jednotky do 3 miliónov THB. Podľa Bank of Thailand objem hypotekárnych úverov v štvrtom kvartáli 2025 medziročne klesol o 12 %. Veľkí developeri už reagujú: odkladajú spustenie nových projektov, ponúkajú zľavy 15-20 % na nepredané jednotky a preorientovávajú sa na kupcov s hotovosťou vrátane cudzincov.
Situáciu ešte komplikuje sprísnená kontrola tzv. nominee štruktúr, teda spoločností s formálnym vlastníckym pomerom 51 % Thajec / 49 % cudzinec, cez ktoré sa cudzinci pokúšali obchádzať zákonný strop zahraničného vlastníctva vo výške 49 %. Podľa denníka Bangkok Post je aktuálne pod drobnohľadom približne 33 luxusných domov v hodnote 1,27 miliardy THB v bangkokských lokalitách ako Pattanakarn a Krungthep Kreetha. Toto sprísnenie spomaľuje aj obchody s vilami v obľúbených rezortných destináciách vrátane Phuketu a Koh Samui, keďže kupcom teraz trvá dlhšie, kým si štruktúru transakcie nastavia bezpečne a s istotou.
Kľúčové čísla, ktoré by mal poznať každý investor
- Savills patrí medzi päticu najväčších realitných poradenských firiem na svete, s pobočkami vo viac ako 70 krajinách. Jeho strategický obrat v Thajsku odráža systémovú zmenu, nie izolovaný lokálny problém.
- Počet nových kondomíniových projektov spustených v Bangkoku klesol v prvom kvartáli 2026 medziročne o odhadovaných 25-30 %.
- Thajské hypotekárne úrokové sadzby sa pohybujú okolo 6,5-7 % ročne, čo výrazne obmedzuje dopyt zo strany miestnych kupcov.
- Zahraniční kupci tvoria až 40 % predajov v prémiových bangkokských projektoch a až 60 % predajov v Phukete, podľa CBRE Thailand.
- Priemerný nájomný výnos z kondomínií v Bangkoku sa pohybuje na úrovni 4-5 % ročne, zatiaľ čo spravované jednotky pod hotelovou značkou v Phukete dosahujú 6-8 %.
- Thajský zákon o kondomíniách (Condominium Act) naďalej stanovuje strop zahraničného vlastníctva na 49 % z celkovej podlahovej plochy projektu.
- Thajský baht za posledných 12 mesiacov oslabil voči americkému doláru približne o 5 %, čo zlepšuje vstupné ceny pre zahraničných kupcov.
- Úrady vyšetrujú nominee akcionárske štruktúry používané na obchádzanie vlastníckych limitov, pod dohľadom je 33 luxusných nehnuteľností v hodnote 1,27 miliardy THB v Bangkoku, podľa reportáže Bangkok Post.
Prečo je táto zmena dôležitá práve teraz
Keď veľké poradenské firmy menia stratégiu, developeri ich nasledujú. Trend je viditeľný už teraz: namiesto stavania identických masových studiov developeri investujú do hodnotnejších formátov, spravovaných rezidencií, co-livingových konceptov a hybridných modelov "rezidencia plus hotel". Pre investorov to znamená, že na trhu vznikajú nové typy produktov s potenciálne silnejšími výnosmi.
Druhý trend je geografický. Kapitál sa presúva z presýteného centrálneho Bangkoku smerom k rezortným lokalitám. Phuket zostáva jasným favoritom, počet turistických príchodov na ostrov v roku 2025 vzrástol o 18 % podľa Tourism Authority of Thailand (TAT), čo naďalej podporuje dopyt po prenájmoch. Záujem rastie aj o Samui a východné pobrežie (Pattaya, Rayong) vďaka rozvoju infraštruktúry.
Zahraniční kupci sú čoraz častejšie označovaní priamo za faktor, ktorý tlmí širší pokles trhu. Podľa odvetvových analýz smeruje thajský realitný trh už do štvrtého po sebe idúceho roka poklesu, pričom zahraniční kupci, najmä v Phukete, pomáhajú vyvažovať slabší domáci dopyt, keďže developeri sa čoraz viac spoliehajú na zahraničné predajné kanály.
Tretím faktorom je mena. Slabší baht vytvára prirodzenú zľavu pre kupcov konvertujúcich eurá alebo doláre. V kombinácii so zľavami developerov môžu celkové úspory oproti cenovému vrcholu z roku 2024 dosiahnuť 20-25 %.
Aké riziká so sebou spomalenie prináša
Spomalenie však nesie aj riziká. Menší developeri s krehkým financovaním môžu čeliť oneskoreniam výstavby alebo úplnému zamrznutiu projektov. Niektorí už priamo predávajú svoje pozemkové banky a projekty so schváleným EIA (Environmental Impact Assessment) väčším, kapitálovo silnejším developerom, len aby si udržali likviditu, tento trend sa v odvetví objavuje čoraz častejšie od polovice roka 2026. Investori by mali dôkladne overiť finančnú stabilitu developera, potvrdiť schválenie EIA a preštudovať si históriu už dokončených projektov danej firmy.
Zdroj: Bangkok Post
Časté otázky slovenských kupcov
Padá thajský realitný trh v roku 2026?
Nie, ide o spomalenie a korekciu v konkrétnych segmentoch, nie o kolaps. Masový segment v Bangkoku stagnuje, zatiaľ čo rezortné a prémiové nehnuteľnosti si naďalej vedú dobre. Ide o cyklickú korekciu, nie o zrútenie trhu.
Je teraz vhodný čas kúpiť nehnuteľnosť v Thajsku?
Pre kupcov s hotovosťou áno. Developeri ponúkajú citeľné zľavy, baht oslabil a konkurencia medzi kupcami sa zmiernila. Kľúčom je starostlivý výber projektu a lokality.
Ktoré oblasti Thajska sú voči spomaleniu najodolnejšie?
Najsilnejšiu odolnosť vykazuje Phuket (najmä západné pobrežie, Bang Tao, Layan, Kamala), centrálny Bangkok (Sukhumvit, Silom v segmente nad 150 000 THB za m²) a Samui, vďaka stabilnému dopytu zo strany zahraničných nájomcov.
Ako spomalenie ovplyvňuje výnosy z prenájmu?
Paradoxne môžu výnosy v rezortných lokalitách skôr rásť. Nižšie vstupné ceny v kombinácii so stabilnými alebo rastúcimi nájmami, ťahanými vyšším počtom turistov, zlepšujú celkový výnos. Bangkok zostáva stabilný na úrovni 4-5 % ročne.
Čo znamená zmena stratégie Savills pre bežného investora?
Signalizuje štrukturálnu zmenu trhu. Veľkí hráči sa presúvajú od masového predaja smerom ku konzultačným službám, správe aktív a obsluhe inštitucionálnych investorov. Pre súkromných kupcov to znamená, že éra špekulatívneho "flippingu" bytov ešte pred dokončením výstavby je za nami, dôraz sa teraz musí klásť na reálny nájomný výnos.
Aké sú riziká kúpy na spomaľujúcom sa trhu?
Hlavnými rizikami sú oneskorenia výstavby u finančne slabších developerov, znížená likvidita pri ďalšom predaji v horizonte najbližších 2-3 rokov a možné ďalšie sprísňovanie úverovej politiky Bank of Thailand.
Ako si overiť spoľahlivosť thajského developera?
Skontrolujte históriu už dokončených projektov, potvrďte schválenie EIA a preverte zadlženosť firmy cez verejné výkazy, pokiaľ je spoločnosť kótovaná na Stock Exchange of Thailand (SET). Vždy si tiež zapojte nezávislého právnika na kontrolu dokumentácie.
Aký je minimálny rozpočet na vstup do thajského realitného trhu v roku 2026?
V Bangkoku sa studio v kvalitnom projekte začína okolo 3-4 miliónov THB (približne 85 000 - 115 000 USD). V Phukete sa jednotky v spravovaných rezidenčných komplexoch začínajú od 5-6 miliónov THB. Vzhľadom na aktuálne zľavy môžu byť reálne ceny o 15-20 % nižšie než uvedené cenníkové sumy.
Zhrnutie na záver
Spomaľujúci sa trh neznamená koniec príležitostí, znamená ich prerozdelenie. Vyhrajú tí, ktorí sa rozhodujú na základe dát, nie emócií. Optimálna stratégia práve teraz spočíva vo výbere overených developerov, zameraní sa na rezortné lokality s trvalým dopytom po prenájme a vo vstupe na trh so zľavou, ktorá pred rokom jednoducho nebola dostupná.
Uvažujete o investícii do Thajska? Tím Thajské Nehnuteľnosti vám rád pomôže nájsť nehnuteľnosť, ktorá skutočne zodpovedá vašim cieľom.