Kto zvažuje kúpu bytu alebo domu v Thajsku, dostáva teraz dobrú správu: thajská vláda sa rozhodla predĺžiť zľavy na prevodné a hypotekárne poplatky až do konca roka 2027. Prevodný poplatok klesá z 2 % na symbolické 0,01 % a poplatok za registráciu hypotéky z 1 % na rovnakých 0,01 %, a to pri nehnuteľnostiach do 7 miliónov THB. Súčasne Thajská centrálna banka predĺžila uvoľnené pravidlá LTV (loan-to-value) až do 30. júna 2027, čo uľahčuje schvaľovanie hypoték a znižuje potrebnú akontáciu.
Pre Slovákov, ktorí uvažujú o Phukete, Bangkoku či Pattayi ako o mieste na investíciu alebo druhý domov, to nie je len administratívna formalita. Ide o signál, že thajská vláda aj centrálna banka spoločne držia dvere na trh otvorené v čase, keď regionálny hospodársky rast spomaľuje a spotrebiteľská dôvera je krehká.
Čo presne bolo predĺžené a dokedy platí
- Platnosť balíka: predĺžená do konca roka 2027 (pôvodne mala vypršať v roku 2026)
- Prevodný poplatok: znížený z 2 % na 0,01 % pri rezidenčných nehnuteľnostiach do 7 miliónov THB
- Poplatok za registráciu hypotéky: znížený z 1 % na 0,01 % pri nehnuteľnostiach v rovnakom cenovom pásme
- Uvoľnené pravidlá LTV: Thajská centrálna banka predĺžila zmiernené požiadavky na LTV do 30. júna 2027, čo znižuje potrebnú akontáciu a zjednodušuje schvaľovanie hypoték
- Priamy prínos pre zahraničných kupcov: nižšie transakčné náklady pri kúpe bytu do osobného vlastníctva (freehold) v rámci stanoveného cenového limitu
- Cieľ vlády: udržať dopyt koncových kupcov a likviditu na primárnom trhu
Prečo vláda siaha po tomto nástroji už tretíkrát
Toto je tretie predĺženie stimulačného balíka od jeho zavedenia po pandémii covid-19 v roku 2020. Vzorec je jasný: keď sa hospodárska nálada zhorší, thajská vláda balík predĺži, aby udržala pohyb na trhu s nehnuteľnosťami. Zľavnené poplatky platia pri nehnuteľnostiach do 7 miliónov THB, čo pri súčasnom kurze zodpovedá približne 195 000 USD.
Konkrétne čísla hovoria jasne. Pri kúpe nehnuteľnosti za 5 miliónov THB ušetrí kupujúci na kombinácii poplatkov približne 150 000 THB (okolo 4 200 USD) oproti štandardným sadzbám. Pri maximálnej cene 7 miliónov THB dosahuje úspora približne 210 000 THB.
Ako si stojí thajský trh s hypotékami a cenami nehnuteľností
Podľa Thajskej centrálnej banky dosiahol celkový objem hypotekárnych úverov v roku 2025 približne 680 miliárd THB, čo je približne 4 % pod vrcholom z roku 2023. Ceny nehnuteľností sa naďalej menia regionálne rozdielne:
| Lokalita | Rast cien (medziročne, začiatok 2026) |
|---|---|
| Bangkok | 3,2 % |
| Phuket | 5-7 % |
Pre investorov to znamená, že Phuket rastie rýchlejšie ako hlavné mesto, čo z neho robí atraktívnu destináciu pre tých, ktorí hľadajú kombináciu nájomného výnosu a rastu hodnoty nehnuteľnosti.
Platia pre cudzincov rovnaké podmienky ako pre Thajcov?
Áno, pri kúpe bytu do osobného vlastníctva (freehold condominium) platia zahraniční kupci rovnaké prevodné poplatky ako thajskí občania. Znížená sadzba 0,01 % sa uplatní automaticky, pokiaľ kúpna cena nepresiahne 7 miliónov THB. Kupujúci nemusí o zľavu žiadať ani vypĺňať žiadne extra formuláre.
Kvóta zahraničného vlastníctva zostáva nezmenená: cudzinci môžu vlastniť do 49 % jednotiek v danom kondominiu. Stimulačný balík znižuje náklady, ale pravidlá vlastníctva nemení. Vily a rodinné domy zostávajú pre cudzincov dostupné len prostredníctvom dlhodobého leasingu (typicky štruktúra 30+30+30 rokov) alebo cez thajskú spoločnosť, čo však nesie právne riziko, keďže Thajsko v posledných rokoch tvrdo postupuje proti tzv. nominee vlastníctvu.
Prísnejšie kontroly nominee štruktúr menia rozhodovanie kupcov
Thajsko od začiatku roka 2026 vyšetrovalo a žalovalo viac než 850 spoločností zapojených do nominee štruktúr vlastníctva pozemkov, s odhadovanými štátnymi stratami presahujúcimi 15 miliárd THB. Tento vývoj len potvrdzuje, že byt do osobného vlastníctva (freehold condominium) zostáva pre zahraničného kupca najbezpečnejšou a právne najčistejšou cestou k nehnuteľnosti v Thajsku.
Regionálna konkurencia nespí. Vietnam a Malajzia majú vlastné stimulačné programy, ale Thajsko si udržiava náskok vďaka transparentnej regulácii a vybudovanej infraštruktúre, na ktorú sa zahraniční kupci môžu spoľahnúť.
Ako sa to premieta do výnosu z prenájmu
Nižšie vstupné náklady priamo zlepšujú čistý výnos. Ak investor ušetrí 150 000 THB na poplatkoch pri kúpe štúdia za 5 miliónov THB a nehnuteľnosť generuje nájomný výnos 5-6 % ročne, bod návratnosti investície sa posunie o približne 6-8 mesiacov skôr.
Kde v Thajsku má zmysel investovať práve teraz
- Bangkok: koridor Sukhumvit (stanice BTS od Asoku po Ekkamai) a štvrť Rama 9
- Phuket: lokality Bang Tao a Laguna, kde dominuje zahraničná dopyt a rast cien dosiahol 5-7 % medziročne
- Pattaya: Pratamnak a Wong Amat
- Koh Samui: severné pobrežie okolo Bophutu a Maenamu
Tieto lokality kombinujú stabilný nájomný dopyt s potenciálom rastu hodnoty nehnuteľnosti, čo z nich robí prirodzenú prvú voľbu pre slovenských investorov, ktorí hľadajú rovnováhu medzi bezpečím a výnosom.
Ako súvisí LTR víza so stimulačným balíkom
Thajská LTR (Long-Term Resident) víza funguje nezávisle od stimulačného balíka pre nehnuteľnosti a nevyžaduje kúpu žiadnej nehnuteľnosti. Kombinácia nižších transakčných poplatkov s fixnou sadzbou dane z príjmu fyzických osôb 17 %, ktorú LTR víza ponúka, však vytvára jednu z najnákladovo efektívnejších vstupných štruktúr v celej juhovýchodnej Ázii, obzvlášť pre investorov s vyšším čistým majetkom a pre profesionálov pracujúcich na diaľku.
Hrozí, že sa zľavy zrušia predčasne?
Teoreticky áno, vláda môže kedykoľvek prehodnotiť ktorúkoľvek politiku. V praxi však za šesť rokov fungovania programu nenastalo žiadne predčasné zrušenie. Reálnejším rizikom pre kupcov nie je predčasné zrušenie zľiav, ale rastúce ceny počas trvania stimulačného obdobia, pretože zvýhodnené vstupné náklady umelo podporujú dopyt a tlačia hodnotu nehnuteľností nahor.
Musím byť osobne v Thajsku, aby som kúpu dokončil?
Osobná návšteva lokality pred podpisom sa jednoznačne odporúča, samotnú transakciu však možno dokončiť aj na základe plnomocenstva. Mnohí investori absolvujú krátku obhliadkovú cestu, prezrú si dva alebo tri vytipované projekty a samotnú kúpu potom dokončia na diaľku, po dokončení právnej due diligence.
Predĺženie thajského stimulačného balíka do roku 2027 nie je prejavom veľkorysosti, ale pragmatickým rozhodnutím vlády. Trh potrebuje dopyt a dopyt potrebuje dostupné vstupné podmienky. Pre investorov, ktorí zvažujú Thajsko, je súčasná situácia takmer ideálna: transakčné poplatky sú na historických minimách, ceny ešte plne nezohľadňujú svoj rastový potenciál a právny rámec pre zahraničné vlastníctvo bytov do osobného vlastníctva zostáva stabilný a overený praxou.
Ak uvažujete o investícii do thajskej nehnuteľnosti, tím Thajské Nehnuteľnosti vám pomôže vybrať projekt, ktorý zodpovedá vášmu rozpočtu aj cieľom.
Zdroj: Bangkok Post