Ak si dnes kúpite byt v projekte pod známou značkou na Phuket, kupujete v podstate dve veci: štvorcové metre a sľub, že sa o prenájom postará profesionálny operátor. Číslo, ktoré tento sľub potvrdzuje alebo vyvracia, sa dá vyčítať z účtovníctva developera. A práve teraz sú tieto čísla u spoločnosti AssetWise pozoruhodné.
Priama odpoveď: AssetWise, jeden z mála thajských developerov na burze SET, ktorý v súčasnom cykle rastie a nie stagnuje, hlási k marcu 2026 backlog 38,18 miliardy baht (približne 1,17 miliardy USD pri kurze 32,5 baht/USD) v podpísaných, ale ešte neprevedených zmluvách. Tržby za prvý polrok dosiahli 5,69 miliardy baht, čo je nárast o 57 % medziročne, a v kombinovanom portfóliu ASW a Rhom Bho Property pod značkou The Title (v hodnote 47,4 miliardy baht) predstavuje Phuket 57 % objednávok.
Prečo backlog vypovedá viac než štvrťročné tržby
Tržby thajského developera sú spätne hľadiaci údaj. Odrážajú byty postavené pred dvoma či tromi rokmi, pretože podľa thajských účtovných štandardov sa výnos zaznamenáva až v momente prevodu vlastníctva na katastri, nie pri podpise zmluvy. Backlog je naopak výhľadový ukazovateľ: hovorí, koľko kupcov už podpísalo zmluvu a zaplatilo zálohu.
Backlog 38,18 miliardy baht oproti polročným tržbám 5,69 miliardy baht znamená, že spoločnosť predáva rýchlejšie, než stavia a odovzdáva. Thajská centrálna banka udržiava prísnu hypotekárnu politiku pre lokálnych kupcov a domáci dopyt po bytoch pre bežnú spotrebu slabne. Tento rozdiel sa typicky zaceľuje zahraničným kapitálom, a presne to sa odráža na Phuket.
Koľko z toho pripadá na Phuket a Bangkok
Významná časť nadchádzajúcich odovzdaní bytov pripadá na Bangkok a Phuket, oba trhy spoločnosť označuje ako pilíre výhľadu na druhý polrok. Backlog v hodnote 38,18 miliardy baht pokrýva približne trojnásobok ročných tržieb spoločnosti, čo znamená, že niekoľko rokov budúceho účtovného uznania výnosov je už dnes zazmluvnených.
V kombinovanom portfóliu ASW a Rhom Bho Property pod značkou The Title, ktoré má hodnotu 47,4 miliardy baht, predstavuje Phuket 57 % objednávok, čo dáva výhľad na tržby až do roku 2028.
Čo si kupci na Phuket vlastne kupujú
Ostrov už dávno nie je trhom lacných štúdií na krátkodobý prenájom. Kupec s rozpočtom 8 až 15 miliónov baht si dnes nevybera podľa počtu štvorcových metrov, ale podľa provoznej štruktúry: kto riadi prenájom, aká je obsadenosť v mimosezóne, kto platí za obnovu vybavenia a ako sa delí príjem medzi majiteľa a operátora.
Značka v tomto nastavení funguje ako presun manažérskeho rizika na profesionálneho operátora. To vysvetľuje cenovú prémiu 20 až 35 % oproti porovnateľnej neznačkovej nehnuteľnosti v rovnakej lokalite. Vysvetľuje to aj rastúci backlog developerov, ktorí na ostrov prišli s hotovým provoznym modelom, nie len s vežou pri pláži.
Existuje aj druhý, menej príjemný dôvod. Kupec z Ruska, Kazachstanu či Číny často nemôže osobne dohliadať na výstavbu a provoz. Projekt so značkou a verejne obchodovaným developerom je v skutočnosti nákupom transparentného finančného výkazníctva, nielen balíčka interiérového dizajnu.
Kde táto logika prestáva platiť
A teraz tá menej pohodlná časť.
Cenová prémia za značku sa neprejaví dobre pri ďalšom predaji. Prvý kupec zaplatí 20 až 35 % navyše za manažérsku spoločnosť a lobby; druhý kupec o päť rokov neskôr sa pozerá na cenu za štvorcový meter v okolí a na reálny čistý výnos z predchádzajúceho roka. Ak sa skutočný čistý výnos ukáže na úrovni 4-5 % namiesto sľúbených 7-8 % z brožúry, prémia sa vytratí. Rozdiel sa takmer vždy objaví na rovnakom mieste: reklamné percentá sa počítajú z hrubého príjmu pri vysokej obsadenosti, kým majiteľ dostáva vyplatené až po odpočítaní provízie operátora, energiách, príspevku do rezervného fondu, daní a neobsadenosti počas dažďového obdobia od mája do októbra.
Druhý problém: backlog nie je záruka odovzdania. Thajsko nemá mechanizmus podobný tomu, na ktorý sú niektorí zahraniční kupci zvyknutí, teda blokovaný účet, kde by peniaze čakali až do dokončenia projektu. Platby zo zmluvy idú priamo developerovi a financujú prebiehajúcu výstavbu. Jedinou reálnou ochranou je finančná stabilita developera, jeho história dokončených projektov a štruktúra kúpnej zmluvy. Práve preto má verejné finančné výkazníctvo praktickú, nielen reputačnú hodnotu.
Tretí problém: západné pobrežie sa zahusťuje. Bang Tao, Layan a Kamala každý pohlcuje veľké množstvo nových bytov, a konkurencia o rovnaký okruh nájomníkov sa zintenzívni v čase, keď sa dnešný backlog zmení na dokončené budovy.
Aký je reálny výnos z bytov so značkou na Phuket
Trhové odhady kladú čistý výnos, po odpočítaní poplatkov manažérskej spoločnosti, energiách a daniach, typicky do rozpätia 4-6 % ročne. Čísla 8-10 %, ktoré sa objavujú v marketingových materiáloch, sú spravidla hrubé a vychádzajú z optimistických predpokladov o obsadenosti.
Predaje víl na Phuket vzrástli v roku 2025 o 12,9 %, s dopytom sústredeným na projekty s manažmentom, servisom a silnou lokalitou, najmä na západnom pobreží (Bang Tao, Layan, Kamala).
Náš pohľad: pre koho sa to oplatí a pre koho nie
Ak je vaš rozpočet pod 5-6 miliónov baht, značková nehnuteľnosť na Phuket pravdepodobne nie je pre vás. Pri tejto cenovej hladine prémia za značku eroduje výnos a konkurovali by ste stovkám podobných štúdií. V tomto segmente má väčší zmysel pozrieť sa na kondominiá v Bangkoku pri stanicách BTS a MRT, kde nájomníci žijú celoročne, nie len štyri mesiace.
V segmente nad 8 miliónov baht sa logika obracia. Tu by sme vyberali projekt na základe overiteľných kritérií: developer je verejne obchodovaný a zverejňuje svoj backlog, operátor už na ostrove riadi nehnuteľnosti s reálnymi číslami obsadenosti, a nájomná zmluva nesľubuje garantovaný výnos nad 6 % (takéto sľuby bývajú kompenzované nadhodnotenou vstupnou cenou).
Jeden krok, ktorý veľa kupcov vynecháva: navštívte lokalitu v mimosezóne, nie vo februári. Júl alebo september ukážu reálnu obsadenosť pláže aj ciest oveľa vernejšie než vrcholné mesiace.
Ako správne previesť peniaze na kúpu nehnuteľnosti v Thajsku
Peniaze musia prísť zo zahraničia v cudzej mene na meno kupca a byť zmenené na baht v thajskej banke. Banka vystaví formulár Foreign Exchange Transaction (FET), ktorý potvrdzuje pôvod financií. Bez neho nie je pre zahraničného kupca možná registrácia freehold vlastníctva na katastri.
Cudzinec môže vlastniť freehold titul len v rámci 49 % predajnej plochy budovy kondominia, vrátane značkových projektov. Zvyšných 51 % je pre cudzincov dostupných len formou leasehold, typicky na 30 rokov s možnosťou obnovy. Pred zaplatením zálohy je nutné overiť, koľko z 49 % kvóty ešte v konkrétnom projekte zostáva, pretože v populárnych projektoch sa vyčerpáva rýchlo.
Zdroj: Dzen (hatamatata)