Kým sa väčšina slovenských investorov pri téme thajských nehnuteľností pozerá na Phuket, na severe krajiny sa práve odohráva zaujímavá zmena. Chiang Mai, tretí najväčší realitný trh Thajska, roky fungoval prakticky ako čínska enkláva. Mainlandoví čínski kupci tvorili chrbtovú kosť dopytu po bytoch v cenovej hladine 2 až 5 miliónov bahtov. Táto konštrukcia sa teraz láme a na jej mieste vyrastá úplne iná skladba kupcov, s inými rozpočtami aj inou logikou rozhodovania.
Priama odpoveď: kto teraz kupuje byty v Chiang Mai
Kupci z Mjanmarska zvýšili svoju aktivitu na condo trhu v Chiang Mai o 42,9 % a stávajú sa kľúčovým segmentom dopytu. Americkí kupci pridali 23,8 %, taliansky dopyt vzrástol až o 200 % (síce z nízkej základne) a holandský o 50 %. Čína síce stále vedie s 92 jednotkami a 264 miliónmi bahtov v prvom kvartáli 2026, no jej podiel sa postupne zmenšuje v prospech pestrejšej, medzinárodnejšej skupiny investorov.
Čísla, ktoré hovoria za všetko: Q1 2026
Podľa magazínu Money & Banking dosiahli zahraničné prevody condo jednotiek v Chiang Mai v prvom kvartáli 2026 objem 199 jednotiek v hodnote 566 miliónov bahtov. Medziročne ide o nárast 17,8 % v počte jednotiek a až 41,9 % v hodnote. Čína zostáva na prvom mieste s 92 jednotkami za 264 miliónov bahtov, čo predstavuje priemer 2,9 milióna bahtov na jednotku. Tesne za ňou nasledujú USA, Mjanmarsko, Taiwan, Holandsko, Izrael, Južná Kórea, Veľká Británia, Singapur a Kanada. Takýto zoznam národností by pred piatimi rokmi vyzeral úplne inak.
Prečo práve Mjanmarsko?
Mjanmarsko čelí od roku 2021 pretrvávajúcemu vnútornému konfliktu, čo tlačí majetnejších občanov k presunu kapitálu do susedných krajín. Chiang Mai leží iba približne 150 km od hraníc s Mjanmarskom, takže je prirodzenou destináciou pre kapitál hľadajúci bezpečnejší prístav. Mjanmarskí kupci sa typicky pohybujú v strednom až nižšom cenovom segmente, medzi 1,5 až 4 miliónmi bahtov, čo podporuje dopyt po štúdiách a jednoizbových bytoch bez toho, aby tlačilo hore top segment trhu.
Prečo Číňania odchádzajú a kam mieria Američania
Spomalenie čínskej ekonomiky obmedzuje odliv kapitálu von z krajiny a Peking zároveň sprísňuje devízové kontroly, čo komplikuje cezhraničné transakcie. Časť čínskych kupcov sa navyše presúva do Bangkoku a Pattaye, kde je infraštruktúra rozvinutejšia a letecké spojenia pohodlnejšie.
Rast amerického dopytu o 23,8 % zase kopíruje pozíciu Chiang Mai medzi top 5 svetovými hubmi pre remote prácu podľa rebríčka Nomad List. Mesto priťahuje digitálnych nomádov a vzdialených pracovníkov, ktorí hľadajú lacnejšiu alternatívu k drahším ázijským metropolám.
Ako sa Chiang Mai porovnáva s Phuketom cenovo
Ceny bytov v Chiang Mai sa pohybujú medzi 50 000 až 80 000 bahtov za m², zatiaľ čo porovnateľné jednotky na Phukete stoja 120 000 až 200 000 bahtov za m². Chiang Mai je teda zhruba 2 až 3-krát lacnejší vstupný bod na trh s nehnuteľnosťami. Pre slovenského kupca, ktorý zvažuje diverzifikáciu portfólia mimo Phuketu, to môže byť zaujímavý argument, hoci ide o fundamentálne odlišné trhy.
Ktoré lokality v Chiang Mai majú najväčší potenciál
Dopyt sa koncentruje najmä do troch zón:
- Nimmanhemin funguje ako miestna obdoba bangkokského Sukhumvitu, s kaviarňami, coworkingovými priestormi a mladou rezidentskou základňou
- Old City (staré mesto) priťahuje dopyt po krátkodobých prenájmoch, typicky turistov a návštevníkov
- Oblasť okolo univerzity Chiang Mai ponúka stabilný prísun študentských a učiteľských nájomníkov
Aký výnos môže investor očakávať
Dlhodobé prenájmy v centrálnych štvrtiach ako Nimman či Old City generujú podľa odhadov lokálneho trhu 5-7 % ročne. Krátkodobé prenájmy cez booking platformy môžu počas hlavnej sezóny (november až február) priniesť 8-10 %, vyžadujú si však aktívny manažment a licenciu na hotelové podnikanie.
Právny rámec: čo platí pre zahraničných kupcov
Thajské právo umožňuje cudzincom vlastniť až 49 % predajnej plochy kondominia formou voľného vlastníctva (freehold), pričom toto pravidlo platí rovnako pre všetky národnosti bez výnimky. Zákon o kondominiách je jednotný pre celé Thajsko, takže z právneho hľadiska nie je nákup bytu v Chiang Mai iný než na Phukete či v Bangkoku. Hlavným rizikom nie je legislatíva, ale likvidita, teda plytší trh, kde môže ďalší predaj trvať dlhšie. Preto je kľúčové vyberať projekty v lokalitách s preukázateľným, trvalým dopytom.
Ohľadom daní platí v celom Thajsku jednotný režim: prevod nehnuteľnosti podlieha poplatku vo výške 2 % z úradne stanovenej hodnoty (zvyčajne delený medzi kupujúceho a predávajúceho), kolkovnému vo výške 0,5 % a dani z kapitálových výnosov pri ďalšom predaji. Ročná daň z nehnuteľnosti pri rezidenčných jednotkách je minimálna.
Prečo je diverzifikácia kupcov dobrá správa pre investorov
Trh závislý od jednej krajiny je zraniteľný, akákoľvek zmena politiky alebo ekonomiky danej krajiny dokáže dopyt takmer zo dňa na deň zlomiť. Príchod kupcov z Mjanmarska, USA a Európy vytvára odolnejšiu štruktúru dopytu, ktorá zo strednodobého hľadiska podporuje ako ceny, tak aj likviditu trhu. Zmena profilu kupcov v Chiang Mai teda nie je len zaujímavá štatistika, je to signál, že mesto sa stáva zrelším a stabilnejším trhom.
Pre investorov, ktorí sú ochotní pozrieť sa za hranice Phuketu a Pattaye, ponúka severné hlavné mesto Thajska nižší vstupný prah, rastúcu diverzifikáciu dopytu a výnosy z prenájmu konkurencieschopné s južnými prímorskými trhmi. Kľúčom je vybrať si lokality s preukázateľným dopytom a projekty od zavedených developerov. Tím Thajské Nehnuteľnosti dokáže pomôcť zorientovať sa v tom, ktoré projekty a lokality dávajú v Chiang Mai aj na Phukete skutočne zmysel.
Zdroj: Money & Banking Magazine