Kým sa slovenskí investori rozhodujú medzi kondominiom v Bangkoku a vilou na Phukete, v pozadí sa odohráva súboj oveľa väčšieho kalibru: Indonézia práve oznámila plán postaviť medzinárodné finančné centrá v Jakarte a na Bali za 28 miliárd dolárov. Cieľom je odlákať kapitál, ktorý dnes prúdi najmä do Singapuru, Hongkongu a Bangkoku. Pre každého, kto už v Thajsku vlastní alebo plánuje kúpiť nehnuteľnosť, je to signál, že si oplatí sledovať, ako sa mení konkurenčná mapa regiónu.
Stručná odpoveď: Indonézia investuje 28 miliárd dolárov do finančných centier v Jakarte a na Bali, no chýba jej to, čo Thajsko má už desaťročia, teda právnu istotu a transparentné vlastníctvo nehnuteľností pre cudzincov. Na horizonte 3-5 rokov preto Thajsko zostáva stabilnejšou a predvídateľnejšou voľbou pre zahraničného investora, ktorý chce vlastniť kondominium alebo vilu s reálnym výnosom.
Čo presne Indonézia plánuje
Suma 28 miliárd dolárov predstavuje približne 2,5 % HDP Indonézie, čo je enormná koncentrácia kapitálu do jedného sektora. Pre porovnanie, celý thajský Eastern Economic Corridor má hodnotu 45 miliárd dolárov, no tá suma je rozložená na desať rokov a pokrýva priemysel ako celok, nielen finančníctvo.
Indonézia si za druhé miesto vybrala Bali, ostrov s približne 4,4 milióna obyvateľov a silnou turistickou základňou. Myšlienka je jasná: skombinovať lifestylovú príťažlivosť ostrova s finančnou infraštruktúrou, podobne ako to pred rokmi urobil Dubaj so svojím DIFC. Otázkou zostáva, či sa dá tento model preniesť na ostrov bez metra, bez rozvinutého bankového zázemia a s právnym systémom, ktorý cudzincom nedovoľuje vlastniť pôdu.
Prečo je právna neistota najväčšou prekážkou
Zahraniční investori v Indonézii totiž nemôžu držať pozemok vo voľnom vlastníctve (hak milik). K dispozícii majú len užívacie právo (hak pakai, až na 80 rokov) alebo stavebné právo (hak guna bangunan). Je to zásadný rozdiel oproti Thajsku, kde cudzinec môže vlastniť kondominium vo freehold režime, teda ako plnohodnotný majiteľ bytu zapísaný na liste vlastníctva.
Indonézia sa preto snaží situáciu vyvážiť balíkom daňových stimulov. Na stole je návrh 100% oslobodenia od dane z príjmu právnických osôb na určité obdobie podľa nového zákona o finančnom centre PFII, ďalej výnimky z dane z príjmu zo zahraničia a z dividend, a zjednodušené vízové režimy, kde by držitelia Golden Visa počas platnosti víza nemuseli byť považovaní za daňových rezidentov Indonézie. Problém je, že žiadny z týchto bodov zatiaľ nebol schválený zákonom, takže ide zatiaľ len o návrhy na papieri. Veľké fondy pritom nechcú vkladať kapitál bez záruk ochrany vlastníckych práv, funkčnej arbitráže a stabilného daňového režimu, a indonézsky súdny systém je v tomto smere stále pomalý a neprehľadný.
Ako na tom stojí Thajsko dnes
Thajsko rozhodne nesedí so založenými rukami. Bangkok rozvíja vlastný finančný klaster One Bangkok, do ktorého Frasers Property a TCC Group investujú odhadom 3,5 miliardy dolárov, a Phuket ďalej rozširuje svoj segment prémiových nehnuteľností.
Infraštruktúrny náskok Thajska je pritom výrazný. Bangkok má dve medzinárodné letiská a rozvinutú sieť BTS/MRT spolu s hlbokým bankovým zázemím. Jakarta otvorila svoju prvú linku metra až v roku 2019 a Bali dodnes nemá žiadny koľajový systém.
Dôležitý je aj menový faktor: indonézska rupia za posledný rok oslabila voči doláru približne o 5 %, zatiaľ čo thajský baht bol výrazne stabilnejší. Pre investora, ktorý počíta výnosy v tvrdej mene, to nie je zanedbateľný rozdiel.
Na strane Indonézie zase hrá silnú kartu demografia: 275 miliónov obyvateľov oproti 72 miliónom v Thajsku dáva krajine obrovský domáci trh s dlhodobým potenciálom. Ide však o argument na horizonte desaťročí, nie najbližších rokov.
Ako si vedie Phuket práve teraz
Podľa Bangkok Post by mal luxusný trh s nehnuteľnosťami na Phukete zostať silný aj počas roka 2026, ťahaný rastúcimi cenami pozemkov na západnom pobreží v lokalitách ako Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala a Cherng Talay. Zaujímavé je, že medzi majetnými zahraničnými kupujúcimi si značkové vily vedú lepšie než klasické kondominiá.
Priemerné nájomné výnosy sa pohybujú okolo 5-7 % ročne pri kondominiách v Bangkoku a 8-10 % na Phukete počas hlavnej sezóny. Priemerná obsadenosť hotelov na ostrove dosahuje 75-80 % podľa dát STR, čo je čísla, s ktorými sa Bali zatiaľ nemôže porovnávať.
Porovnanie oboch destinácií
| Faktor | Thajsko | Indonézia |
|---|---|---|
| Vlastníctvo nehnuteľnosti cudzincom | Freehold pri kondominiách | Iba užívacie/stavebné právo |
| Infraštruktúra | 2 letiská v Bangkoku, BTS/MRT | Metro v Jakarte od 2019, Bali bez koľajovej dopravy |
| Stabilita meny (12 mesiacov) | Relatívne stabilný baht | Rupia oslabila cca o 5 % |
| Nájomné výnosy | 5-7 % (Bangkok), 8-10 % (Phuket, sezóna) | Zatiaľ neoverené na porovnateľnej báze |
| Právna istota | Vysoká, desaťročia praxe | Nízka, chýba legislatívna istota |
| Veľký investičný projekt | One Bangkok, 3,5 mld. USD | Finančné centrá, 28 mld. USD |
Čo z toho vyplýva pre investora zo Slovenska
Indonézsky projekt predstavuje pre Thajsko strednodobé konkurenčné riziko, nie bezprostrednú hrozbu. Realisticky môže trvať 7 až 10 rokov, kým sa čo i len časť sľúbených stimulov premení na fungujúcu legislatívu a stabilnú prax. Thajský trh s nehnuteľnosťami je naopak zrelý, likvidný a dobre zdokumentovaný, čo je presne to, čo väčšina slovenských kupujúcich pri investícii do zahraničia hľadá.
Ak uvažujete o kúpe kondominia v Bangkoku alebo vily na Phukete, súčasné fundamenty sa oznámením indonézskeho megaprojektu nezmenili. Odolné zostávajú najmä lokality s obmedzenou ponukou a vysokým dopytom, ako Sukhumvit a Silom v Bangkoku, Bang Tao a Laguna na Phukete, alebo Bophut na Koh Samui. Práve tieto oblasti priťahujú kupujúcich, pre ktorých Bali reálne nie je alternatívou, a to kvôli rozdielnemu právnemu rámcu vlastníctva aj kvalite života.
Ako tím Thajské Nehnuteľnosti sledujeme regionálny vývoj priebežne a radi vám pomôžeme zorientovať sa v tom, ktoré lokality v Thajsku majú dnes najsilnejší investičný potenciál.
Zdroj: Nikkei Asia
Indonézska stávka za 28 miliárd dolárov je ambiciózna a určite si zaslúži pozornosť. Medzi oznámením megaprojektu a reálnym tokom kapitálu je však priepasť vyplnená zákonmi, inštitúciami a dôverou investorov, teda presne to, čo si Thajsko budovalo desaťročia. Pre toho, kto chce investovať dnes, zostáva thajský trh najvyváženejšou voľbou v juhovýchodnej Ázii z pohľadu výnosu, právnej ochrany aj kvality života.
Uvažujete o investícii do Thajska? Naši odborníci vám pomôžu nájsť tú správnu nehnuteľnosť.