Krátka odpoveď hneď na úvod
V prvom polroku 2026 nasmerovali investori do IPO realitných firiem v juhovýchodnej Ázii približne 3 miliardy dolárov, prevažne do Vietnamu a Malajzie. Thajsko medzi lídrami chýbalo, no to neznamená ústup kapitálu z krajiny. Pre bežného slovenského kupca kondominia na Phuket alebo v Bangkoku je situácia skôr priaznivá: menej inštitucionálnych hráčov na burze znamená voľnejší priestor a lepšiu vyjednávaciu pozíciu pri priamej kúpe nehnuteľnosti.
Ak uvažujete o investícii do thajskej nehnuteľnosti, práve teraz sa otvára okno, kedy súkromní kupci nemusia súperiť s veľkými fondmi o tie isté aktíva.
Kam tečú peniaze namiesto Bangkoku
Keď inštitucionálny kapitál smeruje prednostne na burzy v Ho Či Minovom Meste a Kuala Lumpur, nejde o útek z regiónu, ale o presun. Podľa Nikkei Asia medzi najväčšie emisie patrili UI Boustead REIT z Malajzie, ďalej Sunway Healthcare a vietnamský Dien May Xanh. Vietnam ťaží z rastúcej domácej spotreby a urbanizácie, pričom jeho HDP rastie tempom 6 až 7 % ročne už tri roky po sebe. Malajzia zase priťahuje kapitál vďaka záujmu o priemyselné a komerčné nehnuteľnosti.
Thajská burza (SET) pritom zostáva najväčšou REIT platformou v celom ASEAN regióne, s viac ako 40 realitnými fondmi a celkovou trhovou kapitalizáciou presahujúcou 15 miliárd dolárov. Napriek tomu sa v prvom polroku 2026 na SET neobjavila žiadna väčšia nová emisia.
Prečo Thajsko tento polrok chýbalo
Dôvody sú v podstate dva. Po prvé, Vietnam a Malajzia ponúkli atraktívnejšie podmienky pre vstup na burzu, vrátane zjednodušených procesov kótovania a daňových výhod. Po druhé, thajský trh je už relatívne vyzretý, väčšina veľkých hráčov je na burze dávno, takže priestor pre nové rozsiahle emisie je jednoducho menší.
Svoju úlohu zohráva aj silnejúci thajský baht, ktorý si od začiatku roka 2026 pripísal 3 až 4 % voči americkému doláru. To robí thajské aktíva pre zahraničných kupcov drahšími a čiastočne vysvetľuje, prečo kapitál smeruje skôr do krajín so slabšou menou.
Čo to znamená pre vaše peniaze na Phukete
Tu prichádza dobrá správa pre súkromných investorov zo Slovenska. Kým veľké fondy hľadajú príležitosti inde, priemerné výnosy z prenájmu kondominií zostávajú v Thajsku vysoké: 4 až 6 % ročne v Bangkoku a 6 až 8 % ročne na Phukete, čo prevyšuje porovnateľné aktíva v Malajzii aj Vietname.
Zaujímavý je aj pohľad na REIT fondy: mnohé thajské REITy sa aktuálne obchodujú s diskontom voči čistej hodnote aktív (NAV). To otvára priestor priamo investovať do fyzickej nehnuteľnosti, teda kúpiť konkrétny byt namiesto podielu vo fonde, a profitovať z rovnakého podkladového trhu za výhodnejších podmienok.
Thajský zákon navyše umožňuje zahraničným kupcom vlastniť až 49 % celkovej podlahovej plochy budovy kondominia formou voľného vlastníctva (freehold). Ide o jeden z najtransparentnejších právnych rámcov v regióne, čo je pre slovenského kupcu, ktorý si zvykol na jasné vlastnícke vzťahy doma, dôležitý argument.
Developeri veria Phuketu bez ohľadu na IPO spomalenie
Zatiaľ čo burzy vyčkávajú, veľkí thajskí developeri sadzajú na Phuket naplno. Origin Property vyčlenil 3 miliardy bahtov na projekty na Phukete v období 2026 až 2028, pričom uznávanie tržieb z hotelových a rezidenčných jednotiek začne v štvrtom kvartáli 2026. Sansiri ide ešte ďalej: cieli na 40 miliárd bahtov nových projektov na Phukete počas štyroch rokov, čo by malo vyrovnať celú hodnotu výstavby ostrova za predchádzajúcich 15 rokov, len v štvrtinovom čase.
Toto je silný signál dôvery priamo z terénu, nezávislý od diania na burzách.
Kde sa oplatí hľadať práve teraz
Phuket si drží pozíciu regionálneho lídra vo výnosoch z prenájmu medzi rekreačnými destináciami juhovýchodnej Ázie, s already spomínanými 6 až 8 % ročne. Zaujímavosťou je, že zahraniční kupci dnes tvoria približne 75 % všetkých kupcov kondominií na Phukete, a projekty ako 408-jednotkový Peylaa Phuket v lokalite Bang Tao sa stavajú priamo pre tento medzinárodný dopyt.
Bangkok zase exceluje pri luxusných kondominiách pozdĺž liniek BTS a MRT, kde stabilná infraštruktúra a dopravná dostupnosť naďalej priťahujú dlhodobých nájomcov. Pattaya sa pomaly zotavuje z pandemického útlmu, výnosy tam však zatiaľ zaostávajú za Phuketom aj Bangkokom.
Čo môžeme čakať v druhej polovici roka 2026
Odhady trhu naznačujú, že SET pripravuje niekoľko nových emisií v sektore hotelierstva a logistiky. Thajská vláda zároveň diskutuje o ďalších stimuloch na prilákanie zahraničného kapitálu, vrátane rozšírených programov investorských víz. Ak sa tieto kroky zrealizujú, súčasné okno nižšej konkurencie sa môže postupne zužovať, čo je ďalší argument, prečo neodkladať rozhodnutie na neurčito.
Zhrnutie na záver
Inštitucionálny kapitál v juhovýchodnej Ázii rastie a Thajsko dočasne zaostáva za Vietnamom a Malajziou v objeme IPO. Krajina si však zachováva zásadné výhody pre súkromných investorov: transparentnú legislatívu, vysoké výnosy z prenájmu a vyspelú infraštruktúru. Práve teraz, kým veľké fondy hľadajú príležitosti inde, majú súkromní kupci vzácnu príležitosť vstúpiť na trh bez konkurencie inštitucionálneho kapitálu.
Uvažujete o investícii do nehnuteľnosti v Thajsku? Tím Thajské Nehnuteľnosti vám pomôže nájsť tú správnu ponuku na Phukete aj inde.
Zdroj: Nikkei Asia