Čo sa deje a prečo by vás to malo zaujímať
Ak ste kúpili vilu na Phukete alebo Koh Samui cez thajskú spoločnosť a väčšinu podielov formálne drží 'thajský partner', práve teraz sa rozhoduje o osude tisícov takýchto štruktúr. Thajský Department of Business Development (DBD) otvoril previerku 36 277 firiem s účasťou zahraničného kapitálu, ktoré vlastnia pôdu. Ide o najväčší zásah proti tzv. nominee štruktúram za posledné roky a signál, ktorý by žiadny zahraničný vlastník nemal ignorovať.
Pre Slovákov, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti v Thajsku alebo ju už vlastnia cez lokálnu s.r.o.-čku, to znamená jediné: je čas overiť si, či je vaša štruktúra skutočne v poriadku, alebo len vyzerá dobre na papieri.
Odpoveď v skratke
- DBD preveruje 36 277 spoločností so zahraničnou účasťou kvôli súladu s thajským zákonom o pôde.
- Najviac pozornosti sa venuje 31 516 firmám, kde zahraničný podiel oficiálne nepresahuje 49 %, teda presnú hranicu, pri ktorej sa firma považuje za thajskú a smie vlastniť pôdu.
- Thajský Land Code priamo zakazuje cudzincom vlastniť pôdu. Spoločnosť s thajskou väčšinou je jediná legálna cesta okolo tohto zákazu a práve jej zneužívanie je teraz terčom kontrol.
- Za nominee štruktúry hrozí pokuta až 1 milión THB a/alebo 3 roky väzenia podľa zákona o zahraničnom podnikaní (Foreign Business Act). Tvrdší dopad má však riziko núteného predaja pôdy do 180 dní.
- Previerka sa týka 16 provincií, vrátane oblasti Bangkoku a turistických destinácií ako Phuket, Surat Thani (Koh Samui) a Chonburi.
- Ak vlastníte pôdu cez thajskú firmu, odporúčame urobiť urýchlený právny audit celej štruktúry.
Ako presne funguje thajský zákaz vlastníctva pôdy
Podľa zákona o pôde (Land Code Act B.E. 2497 z roku 1954) nesmú cudzinci priamo vlastniť pozemky v Thajsku. Jedinou úradnou výnimkou sú projekty schválené Board of Investment, ktoré vyžadujú minimálnu investíciu 40 miliónov THB, čo je pre bežného kupca víl nedosiahnuteľné.
Preto sa už roky používa obchádzka: založenie thajskej spoločnosti, kde zahraničný kapitál zostáva formálne pod 49 % a zvyšok podielov drží 'thajský akcionár'. Podľa zákona o zahraničnom podnikaní z roku 1999 (Foreign Business Act) je firma pod touto hranicou považovaná za thajskú a môže legálne vlastniť pôdu.
Problém nastáva vtedy, keď je thajský spoluvlastník iba formálnym nominee, teda nemá reálny vplyv na rozhodovanie, nefinancoval nákup a neprijíma z neho žiadny príjem. Presne na tieto prípady sa teraz DBD zameriava.
Čo presne DBD kontroluje
Úradníci sa nepozerajú iba na to, kto je zapísaný ako akcionár. Skúmajú skutočnú kontrolu nad firmou:
- kto reálne rozhoduje o chode spoločnosti,
- kto financoval kúpu pozemku alebo nehnuteľnosti,
- kto skutočne poberá príjem z prenájmu či predaja,
- zápisnice zo stretnutí a finančné záznamy firmy.
Ak sa ukáže, že thajský akcionár je len menom na papieri a reálne rozhodnutia robí zahraničný investor, štruktúra sa považuje za nominee usporiadanie a spadá pod sankcie.
Odhad rozsahu problému na Phukete
Trhové odhady naznačujú, že až 60-70 % zahraničných víl na Phukete je registrovaných cez thajské spoločnosti s nominee akcionármi. To je obrovské číslo, ktoré ukazuje, že táto previerka sa nedotkne len okrajových prípadov, ale bežnej praxe, ktorú roky odporúčali mnohí sprostredkovatelia.
Konkrétny príklad z terénu: v auguste 2026 prebehla na Phukete štvrtá fáza zásahu proti nominee sieti, pri ktorej bolo stíhaných 16 osôb (10 Thajčanov a 6 cudzincov vrátane občanov Kanady, Ruska a Kazachstanu) spojených s podnikaním vedeným pod formálnym vlastníctvom.
Širšia previerka vlastníctva pôdy na Phukete preskúmala 361 spoločností, z ktorých 149 právnických osôb bolo identifikovaných ako vlastníci pôdy s podozrivou zahraničnou účasťou. Výsledkom bolo 114 podaných žalôb a 39 udelených pokút.
Prečo sa kontroly sprísnili práve teraz
Tlak na nominee štruktúry narastá už od roku 2022, keď parlamentné výbory začali diskutovať o rozsiahlom skupovaní pôdy cudzincami v rezortných oblastiach. Politický tlak, rastúce ceny pozemkov a rastúce obavy verejnosti z koncentrácie zahraničného kapitálu v prémiových lokalitách celý proces urýchlili.
Podľa reportáže Thairath sa previerka týka 16 provincií, vrátane Bangkoku a piatich okolitých provincií, plus desiatich hlavných turistických provincií ako Chonburi, Surat Thani a Phuket. To potvrdzuje, že nejde o izolovaný zásah v jednom regióne, ale o celoštátnu zmenu politiky.
Ako môže cudzinec legálne vlastniť vilu v Thajsku
Dobrá správa je, že legálnych ciest je viacero a netreba sa vracať k rizikovým nominee schémam:
- Dlhodobý prenájom pozemku (leasehold) na 30 rokov s možnosťou predĺženia.
- Vlastníctvo stavby oddelene od pozemku, pričom samotný pozemok sa prenajíma.
- Skutočné spoločné podnikanie s thajským partnerom, ktorý sa reálne podieľa na financovaní a riadení firmy, nie iba formálne figuruje v dokumentoch.
- Kúpa bytovej jednotky (kondomínia) do priameho vlastníctva, čo je najjednoduchšia a najbezpečnejšia cesta.
Prečo sa kondomínií táto previerka netýka
Ak uvažujete o byte namiesto vily, môžete byť pokojní: kondomíniá táto kontrola vôbec nerieši. Cudzinci môžu vlastniť jednotky priamo (freehold), pokiaľ zahraničný podiel v celej budove neprekročí 49 %. Tento režim upravuje samostatný zákon o kondomíniách z roku 1979 a s previerkou firiem vlastniacich pôdu nemá nič spoločné.
Čo robiť, ak už vlastníte pôdu cez thajskú firmu
Prvým krokom by mal byť nezávislý právny audit vašej štruktúry. Ak sa ukáže, že je zraniteľná, právnik vám môže navrhnúť riešenia:
- prevod na leasehold (dlhodobý prenájom),
- zapojenie skutočného thajského partnera s reálnou účasťou na financovaní a riadení,
- predaj pozemku s ponechaním práv k stavbe.
Rozhodne neodporúčame čakať, kým vás osloví úrad. V tej chvíli sú možnosti oveľa obmedzenejšie a časovo tlačí lehota 180 dní.
Dopad na trh s vilami na Phukete a Koh Samui
V krátkodobom horizonte môže ponuka víl narásť, pretože časť majiteľov sa rozhodne predať skôr, než dostane úradný príkaz. V strednodobom horizonte sa dá očakávať presun dopytu smerom k leasehold štruktúram a ku kondomíniám, čo by mohlo zvýšiť dopyt aj ceny práve v týchto segmentoch.
Pre kupujúcich zo Slovenska to znamená, že pri výbere nehnuteľnosti v Thajsku sa oplatí od začiatku počítať s leasehold alebo freehold kondomíniom ako s bezpečnejšou voľbou, namiesto spoliehania sa na thajskú firmu s nominee akcionármi.
Odporúčanie pred kúpou
Bez ohľadu na to, či kupujete prvýkrát alebo reštrukturalizujete existujúce vlastníctvo, osobná návšteva Thajska pred podpisom čohokoľvek by mala byť samozrejmosťou. Obhliadka nehnuteľnosti na mieste, stretnutie s miestnym právnikom a overenie všetkých dokumentov priamo v teréne vás ochráni pred nepríjemnými prekvapeniami.
Rozsah tejto previerky, ktorá pokrýva 36 277 spoločností naprieč 16 provinciami, jasne naznačuje, že nejde o jednorazovú kampaň, ale o systémovú a dlhodobú zmenu politiky. Pre zahraničných investorov je odkaz jednoznačný: éra nekontrolovaných nominee štruktúr pri kúpe thajskej pôdy sa končí. Tí, ktorí svoju štruktúru zreštrukturalizujú včas, ochránia svoj majetok aj pokojný spánok. Tí, ktorí signál ignorujú, riskujú nútený predaj a trestné stíhanie.
Zdroj: Thairath
Ak uvažujete o investícii do nehnuteľnosti v Thajsku, tím Thajské Nehnuteľnosti vám pomôže nájsť riešenie, ktoré bude právne bezpečné aj výhodné.