Prvá vec, ktorú si musíte overiť skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu
Ak uvažujete o kúpe apartmánu na Phuket alebo inde v Thajsku, jedna vec sa v roku 2026 nezmenila: cudzinci môžu v jednej budove kondominia vlastniť maximálne 49 % celkovej podlahovej plochy. Zvyšných 51 % musí patriť Thajcom alebo thajským firmám. Žiadny zákon, ktorý by túto hranicu posunul na 75 %, neprešiel parlamentom, hoci sa o tom už roky diskutuje.
Druhá vec, ktorú by mal každý slovenský kupujúci vedieť, sa týka peňaženky priamo. Od 1. júla 2026 platí v Thajsku znížený prevodný poplatok 0,01 % namiesto štandardných 2 %. Problém je, že táto zľava sa vzťahuje výhradne na thajských občanov. Cudzí kupujúci platia stále plné 2 %. Pri nehnuteľnosti v hodnote 10 miliónov THB je rozdiel 199 000 THB (približne 5 700 USD) a to nie je zaokrúľovacia chyba, ale reálna položka vo vašich záverečných nákladoch.
Kvóta 49 % v kocke: čo hovorí zákon
Pravidlo 49 % nie je žiadna novinka posledných mesiacov. Je zakotvené v Zákone o kondominiách z roku 1979 a prežilo viacero novelizácií bez toho, aby sa jeho podstata zmenila: cudzinec môže vlastniť apartmán vo forme freeholdu (voľné vlastníctvo), ale súčet zahraničného vlastníctva v rámci jedného projektu nesmie prekročiť 49 % celkovej predajnej podlahovej plochy.
Táto hranica vytvára reálny nedostatok ponuky. V žiadaných projektoch na Phuket, v Pattayi či Bangkoku sa zahraničná kvóta často naplní ešte pred dokončením budovy. Kupujúci, ktorý prichádza neskoro, si musí vybrať medzi štruktúrou cez thajskú firmu (s vlastnými právnymi a administratívnymi rizikami) alebo 30-ročným leasingom. Ani jedna z týchto možností sa nevyrovná priamemu vlastníctvu freehold.
Prečo sa hovorí o zvýšení kvóty na 75 % a prečo sa to zatiaľ nestalo
Diskusia o zvýšení kvóty na 75 % sa začala v roku 2024, keď vláda Srettha Thavisina predstavila balík opatrení na prilákanie zahraničného kapitálu do ekonomiky. Súčasne sa hovorilo aj o zavedení 99-ročných pozemkových leasingov pre cudzincov. Obidva návrhy narazili na odpor časti thajskej spoločnosti, ktorá varovala, že rozšírené zahraničné vlastníctvo by zdvihlo ceny a vytlačilo lokálnych kupujúcich z vlastného trhu.
Do polovice roku 2026 sa žiadna z týchto iniciatív nedostala do fázy formálnej legislatívy. Zdroje z thajskej vlády opisujú oba návrhy ako predmet 'štúdia', čo v praxi môže znamenať roky odkladu, alebo aj žiadnu zmenu. Kupujúci, ktorí plánujú nákup s tým, že sa kvóta v budúcnosti zvýši, v podstate stavajú na termíne, ktorý nikto nedokáže potvrdiť.
Zľava na prevodnom poplatku 0,01 %: pre koho skutočne platí
Toto je téma, ktorá si zaslúži osobitnú pozornosť, pretože sa okolo nej nazbieralo veľa nepresných informácií. Dekrét Kráľovského vestníka z 1. júla 2026 znížil sadzbu na 0,01 %, a viacero anglicky písaných aj regionálnych zdrojov to prezentovalo ako plošnú zľavu pre všetkých kupujúcich. Niektorí makléri inzerovali 'prevodný poplatok znížený na 0,01 % pre každého'. Toto jednoducho nie je pravda. Právny text dekrétu obmedzuje výhodu len na kvalifikovaných thajských občanov.
Pre zahraničného investora, ktorý plánuje kúpiť apartmán na svoje meno, je aritmetika jasná: platíte 2 % prevodný poplatok, bez výnimky. Odvetvové príručky zamerané na nákupy na Phuket v roku 2026 sa zhodujú na jednom detaile, ktorý sa dá ľahko prehliadnuť: zahraničná kvóta sa počíta striktne podľa registrovanej podlahovej plochy, nie podľa počtu jednotiek. Presne z tohto dôvodu je dôležité vyžiadať si písomné potvrdenie kvóty od developera alebo od správcovskej (juristickej) kancelárie a overiť ho nezávisle na katastrálnom úrade (Land Office) predtým, než zaplatíte akúkoľvek zálohu.
Skrytá výhoda pre predávajúcich do júna 2027
Existuje aj menej zjavný pozitívny efekt novej štruktúry poplatkov. Ak predáte svoj apartmán thajskému kupujúcemu počas zľavového okna (do 30. júna 2027), jeho úspora na prevodnom poplatku môže zvýšiť konkurencieschopnosť vašej nehnuteľnosti na trhu s ďalším predajom. Pri jednotke v hodnote 5 miliónov THB predstavuje úspora kupujúceho približne 100 000 THB, čo je citeľná páka pri vyjednávaní.
Za zmienku stojí aj to, že podobne znížený poplatok, 0,01 % namiesto štandardnej sadzby, platí od 1. júla 2026 do 30. júna 2027 aj pri registrácii hypotéky, opäť ale výlučne pre thajských občanov.
Čo ak sa kvóta v projekte už naplnila
Keď je 49 % kvóta v konkrétnom projekte vyčerpaná, zahraniční kupujúci majú dve možnosti: 30-ročný leasehold alebo štruktúru cez thajskú spoločnosť. Obe varianty prinášajú právne obmedzenia a riziká v porovnaní s priamym vlastníctvom freehold. Práve preto sa oplatí overovať dostupnosť kvóty čo najskôr v procese rozhodovania, ešte pred tým, ako padne rozhodnutie o konkrétnej jednotke.
Zdroj: ReloSale
Časté otázky slovenských kupujúcich
Môžu cudzinci v roku 2026 vlastniť apartmán v Thajsku?
Áno. Cudzinci môžu vlastniť apartmán vo forme freeholdu v rámci 49 % kvóty z celkovej predajnej podlahovej plochy projektu. Platba musí byť prevedená v cudzej mene cez thajskú banku, čím vzniká doklad FET (Foreign Exchange Transaction).
Je pravda, že sa kvóta zvýšila na 75 %?
Nie. K augustu 2026 zostáva kvóta na úrovni 49 %. Návrh na 75 % existuje, ale nebol spracovaný do podoby zákona ani predložený parlamentu.
Aký prevodný poplatok platí zahraničný kupujúci pri nákupe apartmánu?
Štandardnú sadzbu 2 % z odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti. Znížená sadzba 0,01 %, platná od 1. júla 2026 do 30. júna 2027, sa vzťahuje výlučne na thajských občanov.
Môžem namiesto kúpy získať 99-ročný leasing?
Nie. Podľa súčasného zákona je maximálna dĺžka leaseholdu 30 rokov. Štruktúra 99-ročného leasingu sa síce diskutuje, ale nebola prijatá.
Ako si overím, či v projekte ešte zostáva zahraničná kvóta?
Vyžiadajte si písomné potvrdenie od developera alebo od správcovskej (juristickej) kancelárie o aktuálnom pomere zahraničného a thajského vlastníctva a overte ho na miestnom katastrálnom úrade, pretože kvóta sa počíta podľa podlahovej plochy, nie podľa počtu jednotiek.
Oplatí sa čakať na zákon o zvýšení kvóty na 75 %, než kúpim apartmán?
Časovať nákup podľa neistej legislatívy je rizikové. Podobné návrhy v Thajsku môžu zostať v štádiu diskusie roky. Rozumnejšie je kupovať podľa pravidiel, ktoré platia práve teraz.