Otázka, ktorú si teraz kladie každý majiteľ vily cez thajskú firmu
Predstavte si klienta z Bratislavy, ktorý si v roku 2019 kúpil vilu na západnom pobreží Phuketu cez thajskú spoločnosť s 51 % thajských akcionárov. Papiere mal v poriadku, právnik potvrdil, že štruktúra je bežná. V lete 2026 mu volá realitná kancelária: kupujúci na jeho vilu chce vidieť výpis z DBD databázy a doklady o tom, kto skutočne zaplatil základné imanie firmy. Presne takto dnes vyzerá dopad troch obežníkov, ktoré Department of Lands rozoslal v máji 2026 na všetky provinčné katastrálne úrady.
Odpoveď na otázku, ktorá teraz rezonuje medzi slovenskými záujemcami o thajské nehnuteľnosti, je jednoduchá: zákon sa nemenil, cudzinci stále nemôžu priamo vlastniť pozemok a thajská väčšinová firma to formálne stále môže. Zmenila sa len kontrola. Úrady teraz musia porovnávať údaje firmy s databázou Department of Business Development (DBD), vyžadovať finančné výkazy a robiť fyzické obhliadky na mieste.
Kde presne leží hranica, ktorá spúšťa kontrolu
Hranica je konkrétna a stojí za zapamätanie, pretože sa dotýka väčšiny transakcií v Phukete a Pattayi: kontrola pôvodu financií sa spúšťa pri hotovostnej platbe od 2 milióny THB vyššie, alebo pri majetku s odhadovanou hodnotou nad 5 miliónov THB. Nad touto úrovňou úrad preveruje pôvod peňazí, príjem a zamestnanie u všetkých zúčastnených strán, teda nielen u zahraničného kupujúceho, ale aj u thajských akcionárov.
Dôležité je, že firma zaradená medzi tzv. vysoko rizikové nie je automaticky obvinená z ničoho. Department of Lands to výslovne uvádza, ide o filter na hlbšiu previerku, nie o rozsudok. Napriek tomu si taká firma prejde detailnou kontrolou: register akcionárov, podania na DBD, finančné doklady, zmluvy a v niektorých prípadoch aj návšteva na mieste, kde úradník overí, či thajský riaditeľ na adrese skutočne žije.
Prečo sa to deje práve teraz a nie už dávno
Schéma s 51 % thajským vlastníctvom a preferenčnými akciami s váženými hlasovacími právami vznikla v druhej polovici deväťdesiatych rokov, po ázijskej finančnej kríze, keď Thajsko otvorilo trh s nehnuteľnosťami zahraničnému kapitálu bez toho, aby sa dotklo Land Code. Cudzinci dostali prístup k voľnému vlastníctvu bytov a k dlhodobým nájmom. Pozemky ostali mimo hry, a trh si preto vytvoril vlastné riešenie.
Ministerstvo vnútra sa o uzavretie tejto medzery pokúšalo už v roku 2006, keď nariadilo úradníkom preverovať thajských akcionárov s nízkym príjmom a firmy založené krátko pred kúpou pozemku. Problém bol v tom, že inštrukcie existovali, ale nástroje na ich overenie chýbali. Provinčný úrad videl priečinok papierov, nie prepojenú databázu. Presne to menia obežníky z roku 2026: teraz sa dá register akcionárov porovnať s podaniami na DBD v priebehu minút, nie mesiacov.
Platí to aj na staré transakcie, alebo len na nové?
Táto otázka trápi väčšinu majiteľov, ktorí kúpili nehnuteľnosť cez firmu pred piatimi či desiatimi rokmi. Odpoveď je jednoznačná: pravidlá sa vzťahujú aj na existujúce vlastnícke štruktúry, nielen na nové registrácie z roku 2026. To znamená, že vila kúpená v roku 2016 cez balíkovú firmu môže byť preverená pri ďalšom predaji, dedení alebo pri bežnej aktualizácii firemných údajov.
Podľa priemyselných zdrojov je momentálne pod auditom viac ako 46 000 firiem so zahraničnou účasťou na celom území Thajska, kde sa preveruje podozrenie na nominee štruktúry. Vyšetrovania sa týkajú tisícov spoločností v Phukete, na Koh Samui, Koh Phangan a v Krabi, kde klasické 51 % thajské vlastníctvo skrýva plnú zahraničnú kontrolu financovania a riadenia. Niektoré subjekty prepojené s nehnuteľnosťami sa preverujú aj v súvislosti s praním peňazí.
Čo hrozí thajskému nominee akcionárovi a zahraničnému kupujúcemu
Nominee vlastníctvo ostáva trestným činom podľa Foreign Business Act. Sadzby sú konkrétne: pokuta od 100 000 do 1 milióna THB a väzenie až na tri roky, a to pre oboch, zahraničného kupujúceho aj thajského občana, ktorý súhlasil s rolou formálneho akcionára. Práve toto riziko robí hľadanie ochotného 'predného' akcionára čoraz drahšie a čoraz menej lákavé pre miestnych.
Zákon o pôde navyše umožňuje úradom nariadiť predaj nelegálne nadobudnutej pôdy v stanovenej lehote, a ak sa príkaz neuposlúchne, vynútiť predaj. V praxi však hromadné konfiskácie nehrozia, politicky by boli príliš nákladné pre krajinu, kde zahraniční kupujúci tvoria významnú časť dopytu v turistických provinciách. Reálnejší scenár je menej dramatický, ale nepríjemnejší: predaj sa zasekne na mesiace, kým riziková štruktúra prechádza previerkou, a zľava, ktorú kupujúci požaduje, sa medzitým zväčšuje.
Firma, dlhodobý prenájom alebo byt: čo má zmysel v roku 2026
Ak momentálne stojíte medzi thajskou firmou a registrovaným dlhodobým prenájmom pre dom s pozemkom, môj názor je jasný: zvoľte prenájom. Registrovaný 30-ročný leasehold na zadnej strane chanote titulu má slabšie práva než vlastníctvo, ale nezrúti sa pri audite a nerobí z vás účastníka trestnej kauzy. Byt v rámci 49 % kvóty zahraničného vlastníctva ostáva jedinou formou plného voľného vlastníctva dostupnou pre cudzincov, a je to stále najnudnejšia, no najbezpečnejšia voľba na trhu.
Zároveň by bolo predčasné firemnú štruktúru úplne zavrhnúť. Spoločnosť so skutočnou prevádzkou, reálnymi thajskými partnermi, riadne splateným kapitálom a viacerými rokmi čistých podaní previerkou prejde bez problémov. Háčik je v tom, že takáto firma stojí reálne peniaze a vyžaduje skutočný biznis za sebou, nie prázdnu škrupinu založenú týždeň pred podpisom.
Existuje aj jasná výnimka, kde sa nič z tohto neuplatňuje: rozpočet 5 až 6 miliónov THB na hotový bytový projekt. Tam nie je firma, nie je nominee, a odhadovaná hodnota nespúšťa žiadny prah preverovania pôvodu financií. Jednoducho nie je čo štruktúrovať.
Čo prakticky prestáva fungovať
Ako prvá padá 'balíková' firma zostavená týždeň pred uzávierkou, s troma thajskými akcionármi, ktorých finančné výkazy nevykazujú žiadny príjem ani pohyb na účte. Takéto konštrukcie boli bežné práve v Phukete a Hua Hine a teraz sú prvým cieľom kontrol.
Druhá bežná mylná predstava, ktorá sa rúca: presvedčenie, že list od thajského manžela alebo manželky potvrdzujúci osobný pôvod financií uzatvára prípad navždy. Vyrieši to jednu konkrétnu registráciu, ale nechráni to celú štruktúru pri ďalšom predaji, ak je pozemok zapísaný na firmu, nie na fyzickú osobu.
Praktický krok pred cestou na kataster
Prevod vlastníctva na katastri vyžaduje buď osobnú prítomnosť, alebo plnú moc vyhotovenú striktne v thajskej právnej forme, a úrady sú v tomto smere výrazne prísnejšie ako pred rokom. Počítajte s dvoma až tromi pracovnými dňami na rad, ocenenie a bankový šek pri plánovaní cesty.
Ak už dnes vlastníte dom alebo pozemok cez thajskú firmu, oplatí sa tento týždeň urobiť jednu konkrétnu vec: vyžiadať si výpis z DBD a zistiť presne to, čo vidí katastrálny úrad. Stojí to málo a trvá to deň, a rozhodnutie o prípadnej reštrukturalizácii je lepšie urobiť dávno predtým, než budete chcieť predávať.
Zdroj: Restate.ru