Ak práve zvažujete kúpu vily alebo kondominia na Phukete, jedna otázka by vás mala zaujímať viac než výhľad na more: je vaša vlastnícka štruktúra legálna? Odpoveď v skratke: thajské úrady momentálne preverujú viac ako 361 firiem na Phukete pre podozrenie z tzv. nominee vlastníctva, teda schémy, kde Thajec formálne drží podiel vo firme, no reálne rozhoduje a financuje všetko cudzinec. Ide o najrozsiahlejšiu previerku zahraničného biznisu na ostrove za posledné roky a signál je jasný, štruktúru majetku treba riešiť teraz, nie až keď príde kontrola.
Prečo sa to spustilo práve teraz
Spúšťačom bol medializovaný incident v blízkosti Chabad House, ktorý upútal pozornosť polície aj imigračných úradov. Provinčné úrady na to nadviazali auditom firiem podozrivých z nominee schém alebo z prevádzky bez platnej licencie. Kontroly sa netýkajú len vlastníckych štruktúr, ale aj toho, či firmy vôbec disponujú potrebnými povoleniami na podnikanie.
Podstata problému je pritom stará ako thajský realitný trh sám. Zákon o zahraničnom podnikaní (Foreign Business Act, B.E. 2542 z roku 1999) obmedzuje zahraničné vlastníctvo pôdy a kontrolu nad viacerými kategóriami podnikania. Investori sa tomu roky vyhýbali cez 'nominee', teda Thajcov, ktorí formálne držia podiel (typicky 51 % a viac), no reálne firmu neriadia. Úrady o tejto praxi dlho vedeli, no vymáhanie bolo selektívne. To sa teraz zásadne mení, kontroly sú koordinované, systematické a verejné.
Aký je rozsah previerky
Čísla hovoria jasne o tom, že nejde o ojedinelú akciu. Súvisiace vyšetrovanie naprieč Phuketom, Krabi a Phang Nga už prinieslo 59 zatykačov a 48 zadržaných podozrivých, z toho 27 Thajcov a 21 cudzincov z krajín ako Izrael, Francúzsko, Poľsko, Švajčiarsko, Južná Afrika, Veľká Británia a Holandsko, podľa denníka The Phuket News. Vyšetrovatelia identifikovali 89 pozemkov v hodnote vyše 1,05 miliardy bahtov naprieč troma provinciami, pričom približne 231 miliónov bahtov z tejto sumy pripadá len na Phuket.
Department of Business Development (DBD) eviduje v Phukete za rok 2025 viac ako 12 000 firiem so zahraničnou kapitálovou účasťou, pričom odhady trhu naznačujú, že 15 až 25 % z nich môže mať problematickú štruktúru. To je obrovské číslo, ktoré ukazuje, že previerka sa netýka len pár okrajových prípadov, ale potenciálne tisícok firiem.
Čo presne hovorí thajský zákon
Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) je kľúčovou normou, ktorá obmedzuje účasť cudzincov na podnikaní a vymenúva desiatky regulovaných činností vrátane obchodu a určitých služieb. Thajský Land Code Act zároveň zakazuje cudzincom vlastniť pôdu priamo, s výnimkou pre investície schválené Board of Investment (BOI) vo výške 40 miliónov bahtov a viac, kde investor získava právo kúpiť až 1 raj (1 600 m²) obytnej pôdy.
Pre bežného zahraničného kupca to v praxi znamená dve legálne cesty:
- Prenájom pozemku (leasehold) na maximálne 30 rokov, s možnosťou obnovenia a povinnou registráciou na katastri (Land Department)
- Vlastníctvo kondominia (freehold), kde cudzinci môžu vlastniť až 49 % celkovej podlahovej plochy daného projektu
Stavbu (napríklad vilu) môže cudzinec vlastniť priamo, pozemok pod ňou nie, preto sa v praxi kombinuje 30-ročný leasehold pozemku s freehold vlastníctvom samotnej stavby.
Ako previerka prebieha a kto ju vedie
Novinkou roku 2026 je, že kontroly koordinujú spoločne polícia, imigračné úrady a Department of Business Development, ide o prvé použitie tohto medziagentúrneho formátu na Phukete. Širšie regionálne operácie naprieč Phuketom, Krabi a Phang Nga už preverili 76 firiem a 89 pozemkov v hodnote vyše 1,05 miliardy bahtov, čo vyústilo do 59 zatykačov, podľa denníka The Nation Thailand.
Aké tresty hrozia
Porušenie zákona o zahraničnom podnikaní je trestný čin, nie len priestupok. Cudzinci čelia pokute od 100 000 do 1 000 000 bahtov a/alebo trestu odňatia slobody až na 3 roky. Thajskí nominee-akcionári nesú rovnakú zodpovednosť vrátane pokuty až do 1 000 000 bahtov a prípadného väzenia. Firmy môžu byť nútene zlikvidované, cudzinci navyše riskujú deportáciu a zákaz opätovného vstupu do krajiny.
Čo by mali investori robiť teraz
Odporúčanie je jednoznačné: nechajte si urobiť nezávislý právny audit korporátnej štruktúry u licencovaného thajského advokáta a presuňte vlastníctvo do legálneho formátu, teda leasehold alebo freehold kondominium v rámci zahraničnej kvóty. Varovné signály, ktoré vyšetrovatelia hľadajú, zahŕňajú thajských akcionárov, ktorí nevedia vysvetliť pôvod peňazí na nákup podielu, žiadnu reálnu účasť na riadení firmy, žiadne vyplácanie dividend a dokumenty podpísané výlučne cudzou stranou.
Ak máte firmu, ktorá je aktuálne postavená cez nominee schému, kontaktujte licencovaného právnika okamžite. Možnosti zahŕňajú žiadosť o Foreign Business License tam, kde to činnosť umožňuje, reštrukturalizáciu s reálnym thajským partnerom, predaj podielu alebo likvidáciu firmy. Čím dlhšie čakáte, tým väčšie je právne riziko.
Dotkne sa to aj majiteľov kondominií a víl?
Pri kondominiách nie, pokiaľ je jednotka registrovaná priamo na meno cudzinca v rámci 49 % freehold kvóty, previerka cieli na firmy zneužívané na obchádzanie obmedzení vlastníctva pôdy, nie na individuálnych kupcov bytov. Pri vilách je situácia iná v tom zmysle, že cudzinec nikdy nevlastnil pozemok priamo, štandardnou a legálnou cestou zostáva 30-ročný leasehold pozemku kombinovaný s freehold vlastníctvom stavby.
Rozšíri sa previerka aj mimo Phuketu?
Pozorovatelia trhu vnímajú Phuket ako pilotný región. Podobné operácie sa už rozšírili do Krabi a Phang Nga a ďalšie kampane sa očakávajú v Koh Samui, Pattaji a Chiang Mai, teda oblastiach s vysokou koncentráciou zahraničného podnikania.
Ovplyvní previerka ceny nehnuteľností na Phukete?
V krátkodobom horizonte môže na trh prísť viac ponúk od predajcov, ktorí sa snažia vystúpiť z rizikových štruktúr, čo môže priniesť príležitosti pre kupcov využívajúcich legitímne formy vlastníctva. V strednodobom horizonte prísnejšie vymáhanie zvyčajne zvyšuje transparentnosť trhu a podporuje ceny v plne compliant segmente.
Spodná čiara pre investorov je jasná: éra sivých vlastníckych štruktúr na Phukete sa uzatvára. Vlna previerok z roku 2026 nie je izolovaná akcia, ale začiatok systematického sprísňovania. Investori, ktorí si štruktúru vlastníctva usporiadajú teraz, chránia svoj majetok. Tí, ktorí čakajú, riskujú stratu biznisu aj investície.
Ak plánujete kúpu na Phukete a chcete mať istotu, že vaša štruktúra vlastníctva je od začiatku v súlade s thajským právom, tím Thajské Nehnuteľnosti vám rád pomôže nastaviť všetko správne, od výberu nehnuteľnosti až po právnu kontrolu zmluvy.
Zdroj: The Phuket News