Prečo by mal každý slovenský kupujúci pozorne sledovať máj 2026
Ak uvažujete o kúpe vily či pozemku na Phukete cez thajskú spoločnosť, práve teraz nastal moment, kedy si to treba dôkladne premyslieť. V máji 2026 rozposlal thajský Department of Lands (pozemkový úrad) do všetkých provinčných úradov tri obežníky označené ako 'urgentné'. Odkaz bol jasný: takzvané nominee schémy, teda ovládanie pôdy cudzincom cez thajskú firmu s väčšinovým thajským akcionárom, sa odteraz budú systematicky odhaľovať pomocou jednotnej celoštátnej databázy. Nejde o nový zákon, ale o oveľa dôslednejšie vymáhanie toho starého.
Doteraz totiž všetko záviselo od konkrétneho úradníka na konkrétnom úrade. Jedna provincia mohla transakciu zaregistrovať bez otázok, iná ju rovno odmietla. Teraz má platiť jeden štandard, jednotné kontrolné zoznamy a celoštátny digitálny register právnických osôb, ktoré vlastnia pôdu. Pre tisíce zahraničných investorov, medzi nimi aj mnoho kupujúcich z Ruska, Európy a ďalších krajín, ktorí desaťročia nakupovali vily a pozemky cez thajské firemné štruktúry, prichádza chvíľa zúčtovania.
Ako dlho tu vlastne funguje zákaz vlastniť pôdu
Cudzinec nikdy nemohol v Thajsku vlastniť pôdu priamo, táto zásada pochádza už zo zákona o pôde (Land Code) z roku 1954. Cudzí štátny príslušník smie vlastniť jednotku v kondominiu, v rámci 49% kvóty zahraničného vlastníctva danej budovy, ale nie vilu a nie pozemok. Toto hovorí litera zákona.
V praxi sa však za posledné dve desaťročia okolo obchádzania tohto pravidla rozvinul celý priemysel. Recept bol jednoduchý: založí sa thajská spoločnosť s ručením obmedzeným, v ktorej cudzinec drží 49 % akcií a zvyšných 51 % patrí thajským nominee akcionárom. Firma kúpi pozemok, cudzinec na ňom býva. Advokátske kancelárie, realitní makléri a dokonca aj niektorí developeri túto štruktúru roky ponúkali ako bežné a takmer rutinné riešenie.
Úrady o tejto praxi vždy vedeli. Článok 96 zákona o pôde umožňuje uložiť trest odňatia slobody až na 2 roky a pokutu do 20 000 THB za pomoc cudzincovi pri obchádzaní zákazu vlastníctva. Vymáhanie však bolo zriedkavé a nejednotné, presne to teraz obežníky z mája 2026 riešia.
Čo presne obsahujú tri májové obežníky
- Tri obežníky vydal thajský Department of Lands v máji 2026 a adresoval ich všetkým provinčným pozemkovým úradom v krajine.
- Hotovostné transakcie od 2 miliónov THB (približne 57 000 USD) a majetok presahujúci 5 miliónov THB (približne 143 000 USD) teraz automaticky spúšťajú preverenie pôvodu financií a finančnej situácie podľa článku 74 zákona o pôde.
- Zákonné dedičstvo je jedinou výnimkou, ktorá sa automatickému preverovaniu vyhýba.
- Buduje sa jednotná databáza pokrývajúca každú právnickú osobu vlastniacu pôdu: dátum registrácie, dátum nadobudnutia, odhadovanú hodnotu a deklarovaný účel podnikania.
- Firmy s podielom zahraničného vlastníctva nad stanovenou hranicou sú klasifikované ako vysoko rizikové a čaká ich hlbšie preverenie.
- Rozšírené kontroly zahŕňajú analýzu registra akcionárov, krížovú kontrolu s Department of Business Development (DBD), overenie finančných výkazov, zmlúv a obhliadky priamo na mieste.
- Podľa regionálnych realitných médií je už pod drobnohľadom viac ako 11 000 firiem v turistických destináciách ako Phuket, Koh Samui, Koh Phangan a Krabi.
Ako to bude v praxi vyzerať na konkrétnom prípade
Predstavte si thajskú firmu s dvoma thajskými akcionármi a jedným zahraničným akcionárom, ktorý drží 49 % podielu, a ktorá kúpila vilu na Phukete za 15 miliónov THB. Predtým by pozemkový úrad transakciu jednoducho zaregistroval bez ďalších otázok. Teraz systém takúto firmu automaticky označí ako vysoko rizikovú. Úradníci si vytiahnu register akcionárov: kto sú thajskí spoluvlastníci? Aké je ich povolanie? Odkiaľ pochádzajú ich peniaze? Vykonáva firma reálnu podnikateľskú činnosť, alebo existuje len na to, aby držala jednu nehnuteľnosť? Inšpektor môže dokonca prísť na miesto overiť, kto tam skutočne býva.
Osobitne zaujímavý je práve prah 2 milióny THB pre hotovostné transakcie. Platby v hotovosti nie sú v Thajsku, hlavne v rezortných oblastiach a na sekundárnom trhu, ničím nezvyčajným. Každá taká transakcia teraz automaticky spustí preverenie pôvodu financií, čo sa prekrýva s legislatívou proti praniu špinavých peňazí (AMLA) a pridáva ďalšiu prekážku pre neprehľadné obchody.
Podľa právnickej firmy Silk Legal, ktorá ako prvá zverejnila podrobnú analýzu nových smerníc, nejde o zmenu samotného zákona, ale o zjednotenie jeho vymáhania.
Prečo je regionálny kontext dôležitý
Thajsko nie je jedinou krajinou juhovýchodnej Ázie, ktorá sprísňuje dohľad nad zahraničným vlastníctvom nehnuteľností. Vietnam v roku 2024 aktualizoval zákon o bývaní s novými obmedzeniami pre zahraničných kupujúcich. Indonézia zase pravidelne upravuje pravidlá pre zahraničných záujemcov na Bali. Thajský prístup je ale odlišný v jednom podstatnom bode: pravidlá sa nemenia, konečne sa mení len ich reálne vymáhanie.
Týka sa to aj nehnuteľností kúpených pred rokmi?
Pre tých, ktorí už pôdu vlastnia cez nominee štruktúru, je situácia neistá. Obežníky sa primárne zameriavajú na nové transakcie a preverovanie existujúcej základne, no budovaná databáza pokrýva každú právnickú osobu vlastniacu pôdu, vrátane dávnejších akvizícií. To znamená, že aj firma založená pred desiatimi rokmi len na držbu jednej vily sa môže dostať pod kontrolu.
Čo by mali investori urobiť? Po prvé, nechať si urobiť audit existujúcich štruktúr u kvalifikovaného thajského advokáta. Po druhé, zvážiť alternatívne formáty: dlhodobý prenájom (leasehold na 30 rokov s možnosťou predĺženia), vlastníctvo kondominia v rámci zahraničnej kvóty, alebo investíciu cez Thailand Board of Investment (BOI), ktorá v určitých prípadoch umožňuje cudzincom vlastniť pôdu priamo.
Nové smernice pozemkového úradu vysielajú jasný signál: éra roztrieštenej a nekonzistentnej kontroly končí. Každý, kto má investíciu v thajskej nehnuteľnosti, by mal svoju vlastnícku štruktúru preveriť teraz, nie čakať, kým inšpektor zaklope na dvere. Ak plánujete kúpu alebo si nie ste istí svojou súčasnou štruktúrou, tím Thajské Nehnuteľnosti vám pomôže spojiť sa s overenými lokálnymi právnikmi ešte pred podpisom akejkoľvek zmluvy.
Časté otázky
Zakázalo Thajsko v roku 2026 cudzincom kupovať nehnuteľnosti?
Nie. Nové obežníky nemenia zákon. Cudzinci môžu naďalej kupovať jednotky v kondominiách v rámci 49% zahraničnej kvóty. Zákaz priameho vlastníctva pôdy platí už desaťročia, novinkou je len systematické vymáhanie.
Čo je nominee štruktúra a prečo je teraz pod drobnohľadom?
Ide o thajskú firmu, kde 51 % akcií patrí thajským občanom v úlohe nominee držiteľov, zatiaľ čo skutočným vlastníkom je cudzinec s 49% podielom. Takéto usporiadanie sa vždy pohybovalo v sivej zóne. Teraz sa identifikuje pomocou jednotnej databázy a štandardizovaných kontrol.
Aké sumy transakcií spúšťajú automatické preverenie?
Hotovostné transakcie od 2 miliónov THB a majetok presahujúci 5 miliónov THB (okrem zákonného dedičstva) teraz automaticky prechádzajú preverením pôvodu financií podľa článku 74 zákona o pôde.
Týka sa to aj nehnuteľnosti, ktorú som už kúpil?
Potenciálne áno. Zostavuje sa databáza všetkých právnických osôb vlastniacich pôdu, vrátane už registrovaných firiem. Aj staršie akvizície tak môžu byť preverené.
Hrozí za nominee vlastníctvo väzenie?
Článok 96 zákona o pôde umožňuje trest odňatia slobody až na 2 roky a pokutu do 20 000 THB za pomoc cudzincovi pri nezákonnom nadobudnutí pôdy. Trestné stíhanie bolo historicky zriedkavé, no nová úroveň dohľadu riziko zvyšuje.
Aké alternatívy k nominee vlastníctvu existujú?
Dlhodobý prenájom (leasehold na 30 rokov), kúpa kondominia v rámci zahraničnej kvóty a investícia previazaná s BOI, ktorá v niektorých prípadoch priznáva práva na vlastníctvo pôdy. Každá možnosť má svoje obmedzenia a vyžaduje kvalitné právne poradenstvo.
Platí to vo všetkých thajských provinciách?
Áno. Obežníky boli odoslané na každý provinčný pozemkový úrad. Po prvý raz sa tak v celej krajine uplatňuje jeden jednotný štandard kontroly.
Oplatí sa teraz cestovať do Thajska pozrieť si nehnuteľnosti?
Ak uvažujete o kúpe, je rozumné prísť osobne a situáciu na mieste posúdiť spolu s právnikom. Prehliadky nehnuteľností aj právne konzultácie si naplánujte s dostatočným predstihom.
Ako zistím, či moja firma bude označená na preverenie?
Ak firma vlastní pôdu, má zahraničných akcionárov a nevykazuje žiadnu aktívnu komerčnú činnosť, ide o klasické znaky vysokého rizika. Odporúča sa okamžitý audit štruktúry.
Zdroj: The CITY Asia