Predstavte si situáciu na pozemkovom úrade v Thalangu na Phukete. Kupujúci sedí pri stole, vedľa neho thajský spoločník s pasom a firemnou pečiatkou, transakcia na vilu je pripravená na podpis. Úradník si však nevyžiada len firemné dokumenty. Chce výpis z bankového účtu thajského spoločníka, potvrdenie o zamestnaní a vysvetlenie, odkiaľ presne pochádzajú peniaze na kúpu. Ešte pred dvoma rokmi by to bolo nezvyčajné. V polovici mája 2026 je to už bežná prax.
Thajský Department of Lands vydal trom všetkým provinčným pozemkovým úradom tri obežníky s označením 'najurgentnejšie'. Spolu zjednocujú predchádzajúce roztrúsené usmernenia do jedného národného systému: celoštátnu databázu právnických osôb vlastniacich pozemky, mesačnú kontrolu údajov a štvrťročné hlásenie centrálnym orgánom.
Pre investorov je odkaz jasný: kúpa pozemku alebo vily cez thajskú spoločnosť s menšinovým zahraničným spoločníkom už dávno nie je formálna papierová záležitosť. Štruktúry, v ktorých thajský spoločník nikdy nezaplatil za svoje akcie a nijako sa nezúčastňuje na chode firmy, sa teraz označujú, zaznamenávajú a archivujú na roky dopredu.
Čo presne sa zmenilo v máji 2026?
Stredobodom novej regulácie sú tri 'najurgentnejšie' obežníky, ktoré Department of Lands rozoslal všetkým provinčným úradom v polovici mája 2026. Zjednocujú staršie, roztrúsené usmernenia do jedného systému na screening nominee vlastníctva. Pozemkové úrady musia aktívne budovať celoštátnu databázu právnických osôb vlastniacich pozemky, kontrolovať ju mesačne a hlásiť výsledky ministerstvu štvrťročne.
Ak spoločnosť spĺňa definíciu zahraničnej právnickej osoby podľa sekcií 97 a 98 thajského pozemkového zákonníka (Land Code), úrad ju musí nahlásiť okamžite, bez čakania na štvrťročný cyklus. Ide o zásadný posun: overovanie prestáva byť jednorazovým aktom pri registrácii a stáva sa nepretržitým procesom.
Prečo zákaz cudzieho vlastníctva pôdy nie je nový, ale kontrola áno
Zákaz vlastníctva pôdy zahraničnými osobami v Thajsku platí desiatky rokov, s úzkymi výnimkami ako investičná cesta cez 40 miliónov bahtov alebo povolenia viazané na BOI (Board of Investment). Novinkou nie je zákon, ale jeho presadzovanie.
Technicky nelegálna štruktúra 51/49 (thajská väčšina, zahraničná menšina) prežívala roky jednoducho preto, že štát nemal databázu ani kapacity na kontrolu každého jednotlivého prípadu. Pozemkový úrad videl thajskú väčšinu v spoločnosti, zaregistroval prevod a spis založil do archívu.
Obežníky z roku 2026 túto medzeru odstraňujú. Firma, ktorá kúpila pozemok v roku 2019, teraz sedí v tej istej databáze ako tohtotýždňový kupujúci. Mesačné zosúlaďovanie údajov znamená, že zmena v akcionárskej štruktúre, nesúlad v podaniach alebo nesprávna registrovaná adresa môže znovu otvoriť prípad aj o roky po uzavretí pôvodnej transakcie.
Kedy úrad preveruje pôvod peňazí a na základe čoho?
Sekcia 74 pozemkového zákonníka dáva úradníkom právny základ pýtať sa na pôvod finančných prostriedkov, príjem, zamestnanie a finančnú situáciu strán transakcie. Zosilnené preverovanie pôvodu financií sa uplatňuje pri hotovostných transakciách nad 2 milióny bahtov, alebo tam, kde úradná odhadovaná hodnota nehnuteľnosti presahuje 5 miliónov bahtov, pričom rozhoduje odhad pozemkového úradu, nie zmluvná cena.
Podľa správy Bangkok Biznews o opatreniach Department of Lands sa tieto dva prahy (2 milióny bahtov v hotovosti a 5 miliónov bahtov odhadovanej hodnoty) uplatňujú konkrétne pri overovaní, či ide o osobný majetok kupujúceho, alebo o spoločný majetok manželov. Ide o ďalšiu vrstvu dokumentácie, na ktorú by sa kupujúci mal pripraviť v predstihu.
V rizikovejších prípadoch môže úrad vyžiadať register akcionárov, podania na Department of Business Development, finančné výkazy a môže vykonať fyzickú kontrolu priamo na registrovanej adrese spoločnosti. Podľa právnej analýzy Mondaq musia provinčné vyšetrovacie komisie teraz zahŕňať aj špecializovaných vyšetrovateľov, napríklad miestnych policajných dôstojníkov, čo úradom otvára prístup k údajom o akcionárskej štruktúre, daniach a imigrácii.
Prečo obľúbená štruktúra s prioritnými akciami už nefunguje
Najobľúbenejšia štruktúra posledných rokov, prioritné akcie s obmedzeným hlasovacím právom, kde thajskí občania držia 51 % kapitálu, ale majú jeden hlas oproti desiatim hlasom zahraničného spoločníka, sa práve teraz stáva najzraniteľnejšou. Roky sa predávala ako elegantné legálne riešenie. Dnes je to presne ten vzor, ktorý inšpektori vyhľadávajú ako prvý: thajská väčšina zbavená kontroly je učebnicová definícia nominee usporiadania.
Argument 'náš thajský právnik to nastavil, takže to musí byť legálne' neponúka žiadnu ochranu. Registrácia transakcie nikdy nebola zárukou legality, a teraz to už nie je ani konečný krok procesu.
Druhý mýtus, ktorý stojí za vyvrátenie, je formula prenájmu 30+30 rokov. Občiansky a obchodný zákonník umožňuje registrovať nájom nehnuteľnosti maximálne na 30 rokov. Prísľub obnovenia zapísaný v zmluve je osobným záväzkom konkrétneho vlastníka, nie právom, ktoré automaticky prechádza s pozemkom. Ak pozemok zmení majiteľa alebo je zabavený pre dlh, nemusí zostať nikto, kto by ten druhý tridsaťročný záväzok dodržal.
Firma na drženie pozemku sa dnes (ne)oplatí. Kedy áno a kedy nie?
Môj názor je jasný: pre súkromného kupujúceho s rozpočtom pod 10 až 15 miliónov bahtov je firemná štruktúra dnes ekonomicky bezpredmetná. Ročné podania, audity, riziko kontroly na mieste a možnosť nútenej dohody o predaji do piatich rokov spolu zjedia akúkoľvek cenovú výhodu oproti kondominiu kúpenému v rámci zahraničnej kvóty (49 % predajnej plochy projektu, titul priamo na meno cudzinca, plný chanote vydaný na jednotku).
Ak ale budujete skutočný biznis, hotel, výrobnú operáciu, agroprojekt, so skutočným thajským partnerom, ktorý vložil reálne peniaze a má obrat viditeľný v podaniach, tieto obežníky sa vás takmer netýkajú. Screening je navrhnutý na to, aby odhalil prázdne škrupiny, nie fungujúce firmy.
Jedna dôležitá výhrada: presadzovanie sa bude líšiť podľa provincie. Phuket, Koh Samui, Pattaya a Chiang Mai sú zóny so zvýšenou pozornosťou, z pochopiteľných dôvodov, zatiaľ čo pozemkový úrad niekde v Isane pravdepodobne nezačne s kontrolami na mieste už v prvom štvrťroku. Tempo sa líši, podstata pravidiel nie, len sa oneskoruje, kedy pozornosť dorazí ku konkrétnej nehnuteľnosti.
Čo urobiť, ak vlastníte pozemok cez thajskú firmu už teraz
Ešte jedna praktická vec pre každého, kto je uprostred transakcie: podpis a registrácia na pozemkovom úrade čoraz viac vyžaduje osobnú prítomnosť všetkých strán, pretože úradníci teraz preverujú ľudí, nie splnomocnenia.
Ak vaša nehnuteľnosť je momentálne držaná cez thajskú spoločnosť, vytiahnite dokumentáciu ešte pred koncom štvrťroka a skontrolujte tri veci: či thajskí akcionári skutočne zaplatili za svoje akcie, či registrovaná adresa firmy zodpovedá jej reálnej činnosti, a či boli podané všetky povinné hlásenia za každý rok existencie firmy. Presne toto pozemkové úrady kontrolujú ako prvé, a je oveľa lacnejšie to opraviť skôr, než sa objaví otázka, než potom.
Zdroj: Mondaq