Ak patríte medzi Slovákov, ktorí zvažujú kúpu vily či domu na Phukete alebo inde v Thajsku, práve teraz sa deje niečo, čo by ste nemali prehliadnuť. Thajské úrady spustili rozsiahlu kontrolu takzvaných nominee štruktúr, teda schém, cez ktoré cudzinci obchádzajú zákaz vlastniť pôdu priamo. Pod drobnohľadom je 33 luxusných nehnuteľností v celkovej hodnote 1,27 miliardy bahtov (približne 35 miliónov dolárov), a to nie je náhodná kontrola, ale jasný signál, že éra tichého tolerovania šedej zóny sa končí.
Odpoveď v skratke
Thajské úrady preverujú 33 luxusných nehnuteľností v hodnote 1,27 miliardy bahtov, sústredených najmä v bangkokských štvrtiach Pattanakarn a Krungthep Kreetha, ako informoval The Nation Thailand. Ide o vily s pozemkami, nie o kondominiá, pretože problém nominee vlastníctva sa týka výlučne pôdy. Súbežne prebehla razia aj na juhu krajiny, na Phukete, v Phangnge a Krabi, kde bolo zatknutých 48 ľudí a zaistený majetok za približne 1,05 miliardy bahtov na 89 pozemkoch.
Prečo je nominee vlastníctvo v Thajsku problém
Thajský zákon o pôde (Land Code, Sekcia 86) jednoznačne zakazuje cudzincom priamo vlastniť pôdu. Roky sa preto v praxi používal obchádzací model: cudzinec založí thajskú spoločnosť (Thai Co., Ltd.), v ktorej formálne 51 % podielov drží thajský občan, no reálnym vlastníkom a beneficientom je zahraničný investor. Táto konštrukcia bola desaťročia takmer nepísanou normou trhu. V roku 2026 sa však regulátori posunuli od varovaní k reálnemu vymáhaniu.
Vyšetrovanie vedie Department of Lands v spolupráci s Department of Special Investigation (DSI), ako uvádza The Nation Thailand. Priemerná hodnota preverovanej nehnuteľnosti dosahuje približne 38,5 milióna bahtov (zhruba 1,07 milióna dolárov), čo jasne ukazuje na prémiový segment víl, nie na bežné bývanie.
Aké sankcie hrozia pri odhalení nominee schémy
Zákon o zahraničnom podnikaní (Foreign Business Act, 1999) umožňuje pokutu až do výšky 1 milión bahtov a/alebo trest odňatia slobody až na 3 roky. Podľa Land Code navyše musí dôjsť k nútenému predaju pozemku do 180 dní od zistenia porušenia. Ak sa kupujúci nenájde, vlastníctvo pripadá štátu. V praxi to znamená, že vlastník o nehnuteľnosť môže prísť úplne, čo sa už reálne stalo napríklad pri viacerých vilách na Koh Samui zabavených v roku 2024.
Okrem bangkokského vyšetrovania prebehla aj samostatná razia na juhu krajiny, Phuket, Phangnga a Krabi, do ktorej bolo zapojených vyše 500 úradníkov. Vydaných bolo 40 schválených zatykačov a vykonaných 13 domových prehliadok. Zadržaných bolo 48 podozrivých, 27 Thajčanov a 21 cudzincov vrátane občanov Izraela, Francúzska, Poľska, Švajčiarska, Veľkej Británie, Holandska, Ruska a Južnej Afriky, ako informovali Bangkok Post a The Phuket News.
Koľko víl na Phukete skutočne funguje cez nominee štruktúru
Odhady trhu naznačujú, že až 70 % víl na Phukete vlastnených cudzincami je štruktúrovaných práve cez nejakú formu nominee dohody. Toto číslo je dôležité pochopiť v kontexte, pretože ukazuje, že problém nie je okrajový, ale systémový. Už v roku 2025 Thajsko sprísnilo kontrolu thajských spoločností so zahraničnou účasťou zavedením previerok akcionárov cez systém DBD (Department of Business Development), takže aktuálna vlna nie je prekvapením, ale logickým pokračovaním trendu.
Ako môže Slovák legálne kúpiť dom alebo vilu s pozemkom v Thajsku
Dobrá správa je, že legálne cesty existujú a fungujú spoľahlivo:
- Kondominium vo freehold vlastníctve. Cudzinec môže vlastniť jednotku v projekte, pokiaľ celkový podiel zahraničných vlastníkov v projekte neprekročí 49 %. Tento mechanizmus upravuje Condominium Act a s nominee štruktúrami nemá nič spoločné.
- Leasehold na 30 rokov. Ide o najbežnejšiu a najbezpečnejšiu cestu k vile s pozemkom. Pozemok sa prenajme na 30 rokov s možnosťou obnovy o ďalšie dve obdobia, pričom samotná stavba môže byť registrovaná priamo na meno zahraničného kupujúceho.
- Skutočná thajská spoločnosť. Kúpa cez reálne fungujúcu firmu s legitímnym thajským partnerom a skutočnou podnikateľskou činnosťou je možná, no vyžaduje seriózne právne poradenstvo a nesmie ísť o formálnu nominee konštrukciu.
Dotkne sa kontrola aj trhu s kondominiami?
Nie. Trh s kondominiami zostáva touto vlnou vyšetrovania nedotknutý. Cudzinci majú zákonné právo vlastniť jednotku vo freehold režime v rámci 49 % kvóty zahraničného vlastníctva v projekte, a táto možnosť naďalej platí bez zmeny.
Ktoré oblasti Thajska nesú najvyššie riziko
Najväčšiu koncentráciu zahraničných luxusných víl, a teda aj nominee štruktúr a súčasnej vymáhacej aktivity, majú Phuket, Koh Samui, Pattaya a Hua Hin. Ak uvažujete o kúpe práve v týchto lokalitách, oplatí sa dôkladne preveriť právnu štruktúru ešte pred podpisom akejkoľvek zmluvy.
Oplatí sa teraz kúpiť nehnuteľnosť v Thajsku?
Áno, pokiaľ je právna štruktúra nastavená správne. Trh s kondominiami zostáva plne otvorený, výnosy z prenájmu v Bangkoku sa pohybujú na úrovni 5-7 % ročne a spravované nehnuteľnosti na Phukete môžu dosahovať 8-10 %. Kľúčové je spolupracovať s licencovanými právnikmi a vyhýbať sa akýmkoľvek šedým konštrukciám. V krátkodobom horizonte môže dôjsť aj k zvýšenej ponuke na sekundárnom trhu, keďže niektorí vlastníci sa budú snažiť predať skôr, než kontroly dosiahnu ich oblasť. Pre kupujúcich ochotných akceptovať leasehold vilu to môže znamenať zaujímavú príležitosť kúpiť za nižšiu cenu.
Súčasná situácia nie je kríza, je to normalizácia trhu. Thajsko smeruje k väčšej transparentnosti a investori, ktorí svoje obchody postavia na legálnych základoch, z toho v konečnom dôsledku profitujú. Pre rok 2026 platí jedno jednoduché pravidlo: právne čistá štruktúra transakcie je dôležitejšia než samotná cena. Šetriť na právnom poradenstve sa môže vypomstiť stratou celej investície.
Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti v Thajsku a chcete mať istotu, že váš obchod bude od začiatku postavený legálne, tím Thajské Nehnuteľnosti vám rád pomôže s výberom vhodnej štruktúry aj konkrétnej lokality.
Zdroj: The Nation Thailand