Prečo by vás to malo zaujímať už teraz
Ak uvažujete o kúpe vily alebo pozemku v Phukete cez thajskú firmu, práve teraz sa mení pravidlo hry. V máji 2026 generálny riaditeľ thajského Department of Business Development (DBD) Panupong Naiyanapakorn otvorene vyhlásil, že éra nominovaných thajských akcionárov sa skončila. Pod kontrolou DBD sa aktuálne nachádza 118 000 firiem so zahraničnou účasťou po celej krajine, nejde teda o lokálnu akciu obmedzenú na Phuket, ale o celoštátnu kampaň.
Pre zahraničných investorov, ktorí roky využívali tzv. nominee akcionárov na obchádzanie Foreign Business Act (FBA), je to jasný signál. Od januára 2026 klesol počet novoregistrovaných rizikových firiem o viac ako 60 %, čo ukazuje, že nové kontrolné mechanizmy už reálne fungujú. Podľa Nation Thailand úrady zároveň identifikovali približne 53 000 potenciálne rizikových firemných prepojení a okolo 2 000 podozrivých bankových účtov (tzv. mule accounts) v rámci širšieho vyšetrovania.
Rýchla odpoveď: čo presne sa deje
- 118 000 firiem so zahraničným podielom v rozmedzí 0,01 až 49,99 % je pod dohľadom DBD
- 6 551 firiem s viac ako 50 % zahraničného vlastníctva je vyšetrovaných pre podozrenie z porušenia FBA
- Od januára 2026 klesol počet vysoko rizikových registrácií o viac ako 60 %
- Porušovateľom hrozí až 3 roky väzenia, pokuty, nútená likvidácia firmy a deportácia
- Legálnou cestou je získanie BOI Promotion alebo Foreign Business License (FBL)
- Vymáhanie koordinujú spoločne DBD, Department of Special Investigation (DSI), polícia a daňové úrady
- Od 1. apríla 2026 sa očakáva, že DBD bude pri niektorých firemných zmenách so zahraničnou účasťou vyžadovať osobné overenie akcionárov
Kde je riziko najvyššie: čísla podľa provincií
Najviac firiem s podozrivou štruktúrou sa koncentruje práve v turistických regiónoch obľúbených u zahraničných kupujúcich vrátane Slovákov.
| Provincia | Registrovaných firiem | Firmy so zahraničným podielom | Podiel |
|---|---|---|---|
| Phuket | cca 30 000 | cca 40 % | najväčší klaster šedých štruktúr v krajine |
| Surat Thani (Koh Samui, Koh Phangan) | 16 811 | 11 426 | cca 68 % (najvyšší pomer v Thajsku) |
| Krabi | 3 587 | 749 | 20,88 % |
| Phang Nga | 1 685 | 346 | 20,53 % |
V Phukete nedávna kontrolná akcia preverila vyše 30 000 firiem a označila viac ako 600 spoločností za rizikové z hľadiska nominee štruktúr. Paralelne prebieha samostatná policajná operácia s krycím názvom Operation Dismantle Foreign Nominee Network, Fáza 4, v rámci ktorej bolo počas ôsmich razií obvinených 16 osôb, vyšetruje sa 361 firiem a u 149 subjektov sa zistilo, že vlastnia pozemky, hoci zahraniční akcionári v nich ovládajú viac ako 50 % podielu.
Čo hovorí zákon: FBA v skratke
Foreign Business Act z roku 1999 zakazuje cudzincom vlastniť viac ako 49 % podielu vo firmách pôsobiacich v obmedzených oblastiach podnikania bez špeciálneho povolenia. DBD teraz od thajských akcionárov vyžaduje doložený pôvod finančných prostriedkov, teda výpisy z bankového účtu a daňové priznania. Formálne držaný podiel bez reálneho kapitálu za ním už kontrolou neprejde.
Za porušenie FBA hrozia administratívne pokuty, trestné stíhanie s trestom odňatia slobody až na 3 roky, nútená likvidácia právnickej osoby a deportácia zahraničného vlastníka.
Ako postupovať krok za krokom
-
Preverte svoju súčasnú firemnú štruktúru. Ak vaša thajská firma stojí na nominovaných akcionároch, treba to zistiť okamžite. Oslovte licencovaného právnika so skúsenosťami s FBA.
-
Skontrolujte dokumentáciu thajských spoluvlastníkov. Každý thajský spoluvlastník by mal vedieť doložiť bankové výpisy a daňové záznamy preukazujúce reálny pôvod prostriedkov na nadobudnutie podielu. Bez týchto dokladov bude štruktúra pravdepodobne klasifikovaná ako nominee vlastníctvo.
-
Vyberte správny legálny mechanizmus vlastníctva. Pre podnikanie v kategóriách obmedzených FBA existujú dve legálne cesty: BOI Promotion (investičná licencia od Board of Investment) alebo Foreign Business License (FBL) vydávaná Ministerstvom obchodu.
-
Ak spĺňate podmienky, požiadajte o BOI Promotion. Status BOI umožňuje 100% zahraničné vlastníctvo, daňové výhody a možnosť zamestnávať zahraničný personál. Hodí sa pre technologické firmy, výrobu, služby a ďalšie sektory.
-
Pre činnosti mimo BOI požiadajte o FBL. Proces trvá minimálne 60 dní. Vyžaduje sa minimálny základný kapitál, ktorý sa líši podľa typu činnosti, spravidla od 3 miliónov THB.
-
V prípade potreby prestavte akcionársku štruktúru. Ak si chcete ponechať thajských partnerov, uistite sa, že ich účasť na riadení a financovaní je skutočná. Formalizujte akcionársku dohodu prostredníctvom thajského právnika.
-
Pripravte firmu na kontrolu. Dajte do poriadku účtovníctvo, zápisnice z valných zhromaždení a zasadnutí predstavenstva, aj register akcionárov. DBD koordinuje kontroly s DSI a daňovými úradmi, takže nezrovnalosti medzi firemnou a daňovou dokumentáciou vyjdú najavo.
-
Poraďte sa s odborníkom ešte pred cestou do Thajska. Ak plánujete cestu na obhliadku nehnuteľností a stretnutia s právnikmi, naplánujte si ju s predstihom, kompletný audit štruktúry môže trvať 2 až 4 týždne.
Časté otázky
Čo presne je nominovaný akcionár v thajskej firme?
Nominovaný akcionár (nominee shareholder) je thajský občan, ktorý formálne drží podiel vo firme, no v skutočnosti doň nevložil žiadny kapitál a nezúčastňuje sa na riadení. Táto konštrukcia sa používala na obchádzanie obmedzenia FBA, podľa ktorého nesmie zahraničný vlastník držať viac ako 49 % podielu. Od roku 2026 DBD takéto štruktúry aktívne vyhľadáva.
Aké tresty hrozia za používanie nominovaných akcionárov?
Až 3 roky väzenia, administratívne pokuty, nútená likvidácia firmy a deportácia zahraničného vlastníka. Tresty sa môžu vzťahovať tak na zahraničného investora, ako aj na thajského nominee akcionára.
Môže cudzinec vlastniť 100 % thajskej firmy legálne?
Áno, prostredníctvom BOI Promotion alebo Foreign Business License (FBL). BOI je vhodné pre širokú škálu odvetví a prináša aj daňové výhody. FBL vydáva Ministerstvo obchodu pre konkrétne typy podnikateľskej činnosti.
Týka sa toto sprísnenie aj vlastníctva kondominia?
Nie. Condominium Act umožňuje cudzincom priamo vlastniť až 49 % jednotiek v kondominiovej budove. Sprísnenie sa týka firiem, cez ktoré cudzinci nakupujú pozemky, vily alebo prevádzkujú podnikanie obmedzené podľa FBA.
Koľko firiem DBD momentálne preveruje a prečo by ma to malo zaujímať pri kúpe nehnuteľnosti?
Pod dohľadom DBD je 118 000 firiem so zahraničným podielom medzi 0,01 % a 49,99 %. Ďalších 6 551 firiem s viac ako 50 % zahraničného vlastníctva prechádza hlbším vyšetrovaním pre podozrenie z porušenia FBA. Ak plánujete kúpu cez firmu s thajským spoluvlastníkom, oplatí sa overiť si štruktúru vlastníctva ešte pred podpisom akejkoľvek zmluvy, ideálne s pomocou lokálneho právnika alebo poradcu, akým je tím Thajské Nehnuteľnosti.
Ako rýchlo je možné získať BOI Promotion?
Schvaľovací proces BOI trvá spravidla 60 až 90 pracovných dní. Príprava dokumentácie si vyžiada ďalšie 2 až 4 týždne. Vzhľadom na sprísňujúce sa vymáhanie sa odporúča začať proces čo najskôr.
Thajsko nezatvára dvere zahraničným investorom, zatvára medzery v zákone. Tento rozdiel je podstatný. Tí, ktorí svoju vlastnícku štruktúru zlegalizujú už teraz, si ochránia svoje podnikanie a získajú reálnu výhodu pred tými, ktorí ešte stále spoliehajú na nominovaných akcionárov.
Zdroj: Nation Thailand
Plánujete investíciu do thajskej nehnuteľnosti? Naši odborníci z Thajské Nehnuteľnosti vám pomôžu nastaviť legálnu a bezpečnú vlastnícku štruktúru už od začiatku.