Krátka odpoveď hneď na úvod
Ešte pred tromi rokmi tvorili Rusi a Číňania okolo 70 % záujemcov o nové kondominiá na Phuket. V roku 2026 je situácia úplne iná: dopyt ťahajú kupci z Indie, Blízkeho východu a Strednej Ázie, pričom priemerná hodnota transakcie vzrástla o 18-22 % oproti roku 2023. Pre slovenského investora to znamená jediné - stratégia výberu lokality a typu nehnuteľnosti, ktorá fungovala v roku 2023, dnes už nemusí platiť.
Ak uvažujete o kúpe bytu či vily na Phuket, oplatí sa pozrieť, kto je dnešný kupujúci. Je mladší, kupuje skôr kvôli prenájmu než kvôli vlastnej dovolenke a sleduje predovšetkým výnos, nie iba životný štýl pri mori.
Ako sa zmenila štruktúra kupcov
- Indickí kupci vzrástli zo 4-5 % zahraničných kupujúcich na Phuket v roku 2023 na odhadovaných 12-15 % v roku 2026
- Ruskí kupci zostávajú v top 5 národností, ale ich podiel klesol z 25-30 % na približne 15-18 %
- Čínski kupci výrazne ustúpili do úzadia, dôvodom sú prísnejšie kapitálové kontroly a spomaľujúca sa domáca ekonomika v Číne
- Noví hráči na trhu sú kupci zo Spojených arabských emirátov, Saudskej Arábie, Kazachstanu a Uzbekistanu, dokopy tvoria 8-10 % dopytu
- Prémiové vily v hodnote 30 miliónov THB a viac zaznamenávajú medziročný rast predaja o 25 %
Zmenu potvrdzuje aj denník Bangkok Post, ktorý zdokumentoval túto štrukturálnu premenu zahraničného dopytu ako jasný signál pre investorov, že je čas prehodnotiť stratégiu.
Prečo Číňania odchádzajú a čo to znamená pre trh
Hlavným dôvodom je prísnejšie vymáhanie kontrol odlivu kapitálu v Číne. Nominálny limit 50 000 USD ročne na osobu sa síce nezmenil, no banky teraz transakcie kontrolujú oveľa dôkladnejšie. K tomu sa pridáva pokles na domácom čínskom realitnom trhu, ktorý tlmí chuť investovať v zahraničí.
Uvoľnený priestor po čínskych kupcoch rýchlo zapĺňajú noví záujemcovia, čo mení aj preferencie pri type nehnuteľnosti a rozpočte.
Koľko dnes stojí byt alebo vila na Phuket
Priemerná cena za štvorcový meter v nových projektoch na západnom pobreží dosiahla 180 000-220 000 THB (približne 5 100-6 300 USD).
| Typ nehnuteľnosti | Cena |
|---|---|
| Štúdio 28-35 m² (nový projekt, západné pobrežie) | 4-7 mil. THB (115 000-200 000 USD) |
| 2-izbový byt | 8-15 mil. THB |
| Vila s výhľadom na more a súkromným bazénom | od 20-25 mil. THB |
Indickí kupci uprednostňujú štúdiá a jednoizbové jednotky v cenovom pásme 4-8 miliónov THB, zatiaľ čo investori z Blízkeho východu sa orientujú na vily od 25 miliónov THB nahor.
Ktoré lokality na Phuket majú najväčší investičný potenciál
Bang Tao a Laguna Phuket predstavujú vyzretý trh so silnou likviditou a stabilným výkonom prenájmov - výnosy z kvalitných kondominií tu dosahujú 6-8 % ročne netto, prémiové vily 4-6 %.
Mai Khao a Natai na severe ostrova zostávajú o 20-25 % lacnejšie, čo z nich robí zaujímavý vstupný bod pre investorov s menším rozpočtom, obzvlášť s ohľadom na rozvíjajúcu sa infraštruktúru.
Chalong, Nai Harn a Rawai na juhu zaznamenali rast cien o 30-40 % za posledné dva roky a sú obľúbené najmä medzi európskymi kupcami, no už tu vidno prvé signály prehrievania trhu.
Zásoba pozemkov na západnom pobreží Phuket je takmer vyčerpaná - miestni developeri odhadujú, že voľné plochy vhodné na výstavbu vydržia už len 3-5 rokov.
Prečo turizmus stále poháňa dopyt po prenájmoch
Phuket privítal v roku 2025 podľa údajov Tourism Authority of Thailand 9,4 milióna zahraničných turistov, čo je medziročný nárast o 11 % oproti roku 2024. Tento tok návštevníkov priamo podporuje trh s krátkodobými prenájmami, na ktorý sa spolieha väčšina zahraničných investorov.
Podľa Bangkok Post by mal luxusný segment na Phuket zostať silný aj počas roka 2026, pričom vily by mali prekonávať kondominiá vďaka značkovým rezidenciám a komplexnému vybaveniu, ktoré priťahujú movitých zahraničných kupcov do lokalít ako Bang Tao, Layan, Kamala a Cherng Talay.
Ako funguje vlastníctvo nehnuteľnosti pre cudzincov v Thajsku
Cudzinci môžu v Thajsku vlastniť kondominiá formou tzv. freehold, no s obmedzením - zahraničná kvóta je stanovená na 49 % predajnej plochy projektu. Vily sa štandardne riešia formou dlhodobého prenájmu 30+30+30 rokov alebo cez thajskú spoločnosť.
Thajské úrady v rokoch 2025-2026 diskutujú o zvýšení freehold kvóty až na 75 % vo vybraných projektoch, žiadny zákon však zatiaľ nebol schválený. Toto je téma, ktorú v Thajské Nehnuteľnosti pozorne sledujeme, keďže by mohla výrazne rozšíriť možnosti pre zahraničných kupcov.
Aké dane a poplatky platí zahraničný vlastník
- Poplatok za prevod vlastníctva: 2 % z úradne odhadnutej hodnoty, zvyčajne delený s predávajúcim
- Kolková daň: 0,5 %
- Daň z príjmu pri predaji: progresívna sadzba podľa dĺžky vlastníctva, po viac ako 5 rokoch vlastníctva sa efektívna sadzba výrazne znižuje
- Ročná daň z nehnuteľnosti: pri nehnuteľnostiach v hodnote do 50 miliónov THB ide o symbolickú sadzbu 0,02 %
Dá sa nehnuteľnosť kúpiť na splátky?
Áno. Väčšina developerov ponúka splátkové plány počas výstavby, typicky 30 % pri rezervácii a podpise zmluvy, 70 % pri odovzdaní. Niektoré projekty rozkladajú platby na 12-24 mesiacov, čo môže byť výhodné pri plánovaní cash flow.
Oplatí sa pred kúpou nehnuteľnosť navštíviť osobne?
Rozhodne áno. Fotografie a vizualizácie neukážu skutočnú kvalitu výstavby, reálnu vzdialenosť k pláži ani infraštruktúru okolia. Rezervácia ubytovania v blízkosti vybraných projektov a naplánovanie prehliadkovej trasy je krok, ktorý sa pred investovaním kapitálu jednoznačne oplatí.
Hrozí na Phuket cenová bublina?
Zatiaľ nie sú prítomné klasické signály bubliny. Ceny síce rastú, ale rast je podložený fundamentmi - nedostatkom pozemkov, rastúcim počtom turistov a modernizáciou infraštruktúry vrátane nového terminálu letiska a rozšírenia cestnej siete. Lokálne prehrievanie v konkrétnych štvrtiach je možné, preto zostáva rozumnou stratégiou diverzifikácia naprieč viacerými lokalitami.
Zhrnutie: čo to znamená pre slovenského investora
Zmena profilu kupujúcich na Phuket nie je krátkodobý výkyv, ale trvalý trend. Globalizácia investičných tokov, rastúca stredná trieda v Indii a v krajinách Perzského zálivu a zmenšujúca sa zásoba pozemkov spoločne tlačia ceny nahor a menia charakter trhu. Kapitál naviazaný na SAE navyše čoraz viac odpútava luxusný segment Phuket od turistických cyklov - bohaté rodiny vnímajú ostrov skôr ako bezpečný útočný prístav pre kapitál než ako sezónnu destináciu.
Ak uvažujete o vstupe na trh, oplatí sa konať v horizonte najbližších 6-12 mesiacov, kým je cenové okno stále otvorené.
Zdroj: Bangkok Post
Pripravení investovať v Thajsku? Naši experti z Thajské Nehnuteľnosti vám pomôžu nájsť tú správnu nehnuteľnosť presne podľa vášho rozpočtu a cieľov.