Prečo je to dôležité aj pre vás
Keď najbohatší investori Ázie presúvajú miliardy z jednej krajiny do druhej, oplatí sa sledovať, kam presne peniaze tečú, pretože tento pohyb ukazuje, kde sa dá dnes najlepšie zarobiť na nehnuteľnostiach. Odpoveď v skratke: thajský kapitál opúšťa Londýn a smeruje do Tokia a na lyžiarsky rezort Niseko, no keď sa čísla položia vedľa seba, Phuket vychádza výhodnejšie ako obe japonské destinácie, s výnosom 6-8 % ročne oproti 3,5-4,5 % v centrálnom Tokiu.
Podľa denníka The Nation Thailand thajskí investori postupne znižujú svoju expozíciu voči Veľkej Británii, pretože náklady na vlastníctvo tam rastú a politická neistota pretrváva už roky. Peniaze sa presúvajú do Japonska, kde láka slabý jen, stabilný právny systém a nájomné výnosy v Tokiu na úrovni 3,5-4,5 % ročne. Bangkok Post zároveň upozorňuje na širší trend: záujem o luxusné nehnuteľnosti sa presúva smerom k Phuketu, poháňaný globálnou nestabilitou, pričom kupujúci zo Spojených arabských emirátov, Blízkeho východu a Číny si tu čoraz častejšie budujú druhé bydlisko, nie len krátkodobú špekuláciu.
Prečo Thajčania opúšťajú Londýn
Hlavným dôvodom je rast celkových nákladov na vlastníctvo. Príplatok k Stamp Duty Land Tax pre nerezidentov pridáva 2 % k štandardnej sadzbe dane, a k tomu sa pripočítava ročná daň ATED pre nehnuteľnosti vyššej hodnoty držané cez firmy, ktorá začína na 4 150 GBP ročne. K tomu sa pridáva slabnúci nájomný trh v centrálnom Londýne, prísnejšia vízová politika a všeobecná neistota okolo regulácií po brexite. Výsledok je jasný: investícia, ktorá kedysi vyzerala ako bezpečný prístav, dnes prináša čoraz nižší čistý výnos.
Tokio a Niseko: prečo tam peniaze prúdia
Tokio ponúka transparentný právny systém, stabilný dopyt po prenájme a slabý jen, ktorý znižuje vstupnú cenu prepočítanú na doláre. Mesto navyše prechádza rozsiahlou modernizáciou infraštruktúry, čo podporuje ďalší rast cien. Podľa Real Estate Economic Institute of Japan ceny nových bytov v 23 tokijských špeciálnych obvodoch vzrástli počas rokov 2024-2025 o viac ako 20 %, pričom cena za štvorcový meter v centre už presahuje 15 000 USD.
Niseko na ostrove Hokkaidó je lyžiarsky rezort, ktorému sa niekedy prezýva 'ázijský Chamonix'. Priťahuje bohatých návštevníkov z Hong Kongu, Singapuru a Austrálie. Ceny prémiových chát sa tam za posledných päť rokov zdvojnásobili, no sezóna trvá iba 4 mesiace (december až marec) a vstup do prémiového segmentu začína okolo 500 000 USD.
Ako na tom je Phuket v porovnaní
Phuket vyhráva na troch frontoch naraz. Po prvé, vyšší nájomný výnos: 6-8 % oproti 3,5-4,5 % v Tokiu. Po druhé, dlhšiu sezónu prenájmu, až 10 mesiacov v roku namiesto štyroch. Po tretie, výrazne nižšiu vstupnú cenu, kvalitné byty tu zháňate už od 120 000-150 000 USD.
| Destinácia | Priemerný nájomný výnos | Sezóna | Cena za m² (prémiový segment) |
|---|---|---|---|
| Tokio | 3,5-4,5 % ročne | celoročne | nad 15 000 USD |
| Niseko | 4-6 % (peak sezóna) | 4 mesiace (december-marec) | vstup od 500 000 USD (chaty) |
| Phuket | 6-8 % ročne | 8-10 mesiacov | 4 000-7 000 USD |
Priemerná cena za štvorcový meter v prémiovom segmente na Phukete sa pohybuje na úrovni 4 000-7 000 USD, čo je zhruba 2-3-krát menej ako v Tokiu, no turistická sezóna tu trvá 8-10 mesiacov, čo znamená oveľa stabilnejší tok príjmu z prenájmu počas roka.
Môžu cudzinci vlastniť nehnuteľnosť priamo?
V Japonsku áno, cudzinci tam môžu vlastniť pozemok aj stavbu úplne bez obmedzení, daň z nadobudnutia však predstavuje zhruba 3-4 % z odhadovanej hodnoty plus poplatky za registráciu.
Na Phukete platí iné, no rovnako zaujímavé pravidlo: patrí medzi mála rezortných trhov, kde cudzinci môžu vlastniť byt formou freehold, teda ako plnohodnotné vlastníctvo, nie len dlhodobý prenájom. Práve táto kombinácia, jasné vlastnícke právo plus vysoký výnos, robí z Phuketu atraktívnu alternatívu pre investorov, ktorí nechcú riešiť zložité štruktúry vlastníctva.
Prečo je záujem o Phuket štrukturálny, nie sezónny
Aktuálne trhové dáta ukazujú, že 62 % dopytu po nehnuteľnostiach na Phukete pochádza zo zahraničia, od kupujúcich zo 141 krajín. To nie je náhodný výkyv, ale dôkaz, že ostrov sa stal skutočným medzinárodným trhom, nie len destináciou pre miestnych špekulantov. Thajsko sa navyše radí medzi top 5 destinácií v Ázii pre priame zahraničné investície do nehnuteľností, podľa odhadov trhových analytikov.
Japonský jen sa v roku 2025 obchodoval blízko viacročných miním voči doláru, čo síce uľahčuje vstup zahraničným kupujúcim, no zároveň zvyšuje menové riziko pri prevode príjmu z prenájmu späť do domácej meny. Toto je práve typ rizika, ktorému sa Phuket z veľkej časti vyhýba, keďže väčšina transakcií aj príjmov z prenájmu prebieha priamo v amerických dolároch.
Aký výnos reálne dávajú prenájmy na Phukete
Prémiové vily pod profesionálnou správou vykazujú 6-8 % ročný výnos pred prevádzkovými nákladmi. Byty so zaručeným programom prenájmu prinášajú 5-7 %. Oba čísla prekonávajú väčšinu ázijských hlavných miest, vrátane Tokia.
Mali by ste sledovať Tokio, alebo sa sústrediť na Phuket?
Nie nevyhnutne treba kopírovať pohyb thajského kapitálu. Thajskí investori smerujú do Japonska najmä kvôli geografickej blízkosti a kultúrnym väzbám, teda z dôvodov, ktoré sa slovenského kupujúceho príliš netýkajú. Pre širšie medzinárodné publikum, vrátane investorov zo strednej Európy, ponúka Phuket prístupnejší ekosystém: dobré letecké spojenie, rastúci záujem kupujúcich z Blízkeho východu a Číny, rozvinutú infraštruktúru v oblastiach ako Bang Tao a Laguna, a trh, ktorý sa dá jednoduchšie zorientovať a spravovať na diaľku.
Ako si naplánovať obhliadku nehnuteľností na Phukete
Na pokrytie kľúčových projektov väčšinou stačí obhliadková cesta na 3-5 dní. Odporúča sa vopred si zabezpečiť ubytovanie v blízkosti oblastí, ktoré vás zaujímajú, a naplánovať si vopred stretnutia s developermi. Najproduktívnejšie mesiace na obhliadky sú od novembra do marca, keď sú všetky nehnuteľnosti ľahko dostupné a počasie obhliadky nekomplikuje.
Zhrnutie na záver
Presun thajského kapitálu z Londýna do Ázie nie je prechodná móda, je to štrukturálne prerovnanie trhu. Bohatí ázijskí investori hľadajú trhy so silným výnosom, transparentnými pravidlami a nízkymi prevádzkovými nákladmi. V každej z týchto kategórií drží Phuket krok s Tokiom, a pri nájomných výnosoch ho dokonca predbieha. Pre investorov, ktorí hľadajú rovnováhu medzi zhodnotením kapitálu a stabilným cash flow, zostáva vlajkový ostrov Thajska jednou z najsilnejších volieb v regióne.
Ak uvažujete o vlastnej investícii v Thajsku, tím Thajské Nehnuteľnosti vám rád pomôže vybrať projekt, ktorý sedí na váš rozpočet aj očakávaný výnos.
Zdroj: Bangkok Post