Klient si vybral byt v projekte na Bang Tao, poslal peniaze cez agenta, ktorý mu sľúbil 'zjednodušenie' platby ako úhradu za tovar. O rok neskôr, keď chcel byt predať a peniaze vrátiť domov, banka sa pýtala, prečo previedol prostriedky za neexistujúce zariadenie. Presne tu vzniká väčšina problémov: nie pri kúpe, ale pri spätnom toku peňazí.
Odpoveď na najčastejšiu otázku je jednoduchá: vlastniť kondo v Thajsku môže občan Ruska aj v roku 2026, žiadny zákon to nezakazuje ani na thajskej, ani na ruskej strane. Skutočná otázka znie, ako peniaze legálne prekročia hranicu a aký doklad po sebe zanechajú. Existujú presne tri legálne platobné cesty: prevod z osobného účtu kupujúceho v ruskej banke, prevod z deklarovaného zahraničného účtu, alebo hotovosť deklarovaná pri prechode oboch hraníc.
Prečo je situácia od odpojenia od SWIFT komplikovanejšia
Odpojenie väčšiny ruských bánk od SWIFT prinútilo trh vymyslieť si nové cesty pre peniaze smerujúce do zahraničia. Platební agenti, prevody cez tretie strany, hotovostné kufre aj kryptomenové reťazce sa stali bežnou praxou. Niektoré z týchto ciest zostávajú v medziach ruského federálneho zákona č. 173-FZ o menovej regulácii a kontrole. Iné sa nebezpečne približujú k článku 193.1 trestného zákona Ruskej federácie, ktorý postihuje nelegálny presun kapitálu.
Súčasne Thajsko sprísnilo vlastné požiadavky. Katastrálny úrad (Land Department) chce dôkaz, že zahraničná mena skutočne fyzicky vstúpila do krajiny a bola zamenená na thajský baht na thajskej pôde. Presne na priesečníku týchto dvoch systémov vznikajú problémy kupujúcich.
Čo je FET certifikát a prečo bez neho nekúpite byt do vlastníctva
FET (Foreign Exchange Transaction Form) je bankou vydané potvrdenie, že zahraničná mena prišla zo zahraničia a bola v Thajsku zamenená na baht. Bez tohto dokumentu katastrálny úrad nezaregistruje zahraničné vlastníctvo (freehold) k bytovej jednotke.
Tu je háčik, ktorý väčšina kupujúcich podceňuje: samotná hotovosť tento problém nevyrieši. Aj keď peniaze fyzicky doveziete a nahlásite na oboch hraniciach, registrácia bytu do vlastníctva na freehold vyžaduje práve FET formulár, ktorý potvrdzuje, že zahraničná mena prišla a bola zamenená na baht v thajskej banke. Hotovosť dovezená osobne tento doklad jednoducho nevygeneruje.
Zaujímavé je, že požiadavku na FET niekedy vyžadujú aj pozemkové úrady v Phukete pri registrácii 30-ročného leasingu, hoci ide len o nájomné právo, nie o vlastníctvo. Odporúčanie je preto jasné: platbu si nastavte tak, aby FET bolo možné získať, aj keby ho aktuálne developer nepožadoval.
Platební agenti: kedy sú legálnou cestou a kedy rizikom
Platební agenti sú akceptovateľní, ale iba tí, ktorí majú licenciu konkrétne na obsluhu transakcií pre fyzické osoby, nie firemnú licenciu na zahraničný obchod. Rozdiel medzi týmito dvoma typmi licencií je presne to, čo rozhoduje, či sa platba bude dať neskôr vysvetliť.
Kľúčovým dokumentom je servisná zmluva (plná moc alebo agentská zmluva), ktorá explicitne uvádza účel platby ako 'úhrada za nehnuteľnosť', nikdy 'prevodová služba' a v žiadnom prípade nie 'dodávka tovaru'. Hotovostný príjem za poskytnutú službu je najjednoduchším signálom, že agent pracuje v Rusku transparentne.
Trhová provízia sa pohybuje približne od 1 do 2,5 % z objemu transakcie plus kurzový spread, pričom rozdiely v cenách medzi jednotlivými poskytovateľmi dosahujú až 1,5 % z rozpočtu obchodu. Pri byte za niekoľko miliónov korún to už je suma, o ktorú sa oplatí agentov porovnávať, nie len vybrať prvého v poradí vo vyhľadávači.
Najčastejšie chyby, ktoré platbu skomplikujú
Najčastejšou chybou na trhu je platba pod krytím zahraničného obchodu, teda keď sa peniaze posielajú ako úhrada za tovar alebo zariadenie, aj keď v skutočnosti ide o kúpu bytu. Ide o prevod pod falošnou zámienkou, ktorý môže viesť k požiadavke na repatriáciu prostriedkov, pokute podľa článku 15.25 ruského administratívneho zákonníka, alebo pri väčších sumách až k trestnej zodpovednosti podľa článku 193.1. Riešenie je jednoduché: prečítajte si uvedený účel platby skôr, než peniaze odošlete, a od každej zmluvy, ktorá spomína 'tovar', odstúpte.
Druhým rizikom je pretrhnutý reťazec odosielateľov, keď peniaze v Rusku prijme jedna spoločnosť, ale k thajskému developerovi dorazia od úplne inej entity. Poistkou je trvať na tom, aby bol finálny platiteľ uvedený v zmluve, a vyžiadať si príklady predtým uskutočnených platieb.
Thajskí developeri navyše čoraz častejšie odmietajú platby od osôb, ktoré nemajú žiadnu súvislosť s reálnym kupujúcim. Účel platby by mal vždy obsahovať celé meno kupujúceho, názov projektu a číslo jednotky.
Osobitnou kapitolou je platba v kryptomene. Podľa 173-FZ digitálne aktíva nie sú ani ruskou, ani zahraničnou menou. Explicitný zákaz neexistuje, ale na ruskej strane chýba aj podporný dokument. Kryptomenu preto použite iba v prípade, že vždy dokážete daňovým úradom vysvetliť pôvod peňažného toku pri prípadnej repatriácii.
Posledná a najzradnejšia chyba je spoliehanie sa na to, že 'nikto sa nepýta, kým sa nepýta'. Pokiaľ sa nikto nezaujíma, otázky neprichádzajú. Kontrola sa ale typicky objaví pri rozvode, daňovej kontrole, alebo pri snahe repatriovať výnos po predaji nehnuteľnosti. Preto sa oplatí zostaviť kompletný súbor dokumentov ihneď, zmluvu, potvrdenie, platobný príkaz, FET, potvrdenie developera, a uchovať ho približne desať rokov.
Odporúčaná štruktúra platby pre rok 2026
Priemyselné odporúčania pre rok 2026 sa zhodujú na jednej štruktúre: peniaze by mali byť prevedené v zahraničnej mene, ideálne z účtu kupujúceho v banke tretej krajiny, priamo do thajskej banky, ktorá následne vydá FET na meno kupujúceho tak, aby sedelo s osobou zapisovanou do katastra.
Ideálny reťazec vyzerá takto: prevod z vlastného ruského bankového účtu k licencovanému platobnému agentovi na základe agentskej zmluvy s uvedeným účelom 'úhrada za nehnuteľnosť', následný prevod meny developerovi s odkazom na kupujúceho a jednotku, konverzia na baht v thajskej banke, vydanie FET a nakoniec registrácia na katastrálnom úrade.
Ak vám niekto ponúkne 'zjednodušenie' tejto cesty skrytím skutočného účelu platby v ktoromkoľvek kroku, berte to ako varovný signál. Ušetriť jedno percento na provízii nikdy nestojí za riziko transakcie postavenej na sfalšovaných dokumentoch. Overte si znenie účelu platby v zmluve a vyžiadajte si vzorový FET z predchádzajúcich obchodov toho istého developera, tieto dva kroky samy osebe odstránia väčšinu rizika.
Medzi Thajskom a Ruskom navyše neexistuje automatická výmena údajov o transakciách s nehnuteľnosťami, hoci finančné informácie o účtoch sa vymieňajú. To znižuje, ale nevylučuje, mieru kontroly.
Časté otázky
Môže ruský občan v roku 2026 stále kúpiť kondo v Thajsku?
Áno, žiadny zákaz neexistuje. Cudzinci môžu vlastniť freehold do výšky 49 % z celkovej obytnej plochy kondominia, zvyšok sa štrukturuje ako leasehold alebo prostredníctvom thajskej právnickej osoby.
Môžem jednoducho dovézť hotovosť a zaplatiť developerovi priamo?
Hotovosť môžete doviezť, sumy nad 10 000 USD treba deklarovať pri odchode z EAEU a nad 20 000 USD pri vstupe do Thajska. Táto platba však nevygeneruje FET, čo znamená, že registrácia do vlastníctva formou freehold nebude možná.
Žijem v zahraničí viac ako 183 dní. Platia na mňa ešte ruské menové kontroly?
Ak platba pochádza z zahraničného účtu, žiadna ruská banka sa transakcie nezúčastňuje. Povinnosť oznámiť Federálnej daňovej službe otvorenie zahraničného účtu však zostáva, hoci niektoré reportovacie povinnosti sa rušia pre tých, ktorí strávili viac ako 183 dní mimo Ruska v danom roku.
Ako preveriť platobného agenta pred spoluprácou?
Vyžiadajte si jeho registračné číslo a údaje, agentskú zmluvu, dôkaz oprávnenia obsluhovať fyzické osoby a vzorky predtým vykonaných platieb. Chýbajúci hotovostný príjem je dôvodom na odstúpenie od spolupráce.
Oplatí sa pri prvej kúpe letieť do Phuketu osobne?
Pri prvej kúpe áno. Osobná obhliadka nehnuteľnosti, stretnutie s právnikom a podpis priamo v kancelárii developera ušetrí mesiace komunikácie na diaľku.
Zdroj: Realty-Phuket.com