Kto sleduje thajský realitný trh, ten už tuší, že rok 2026 nebude jednoduchý. Podľa denníka Bangkok Post smeruje objem predaných kondomínií k najnižším hodnotám za posledné roky. Pre slovenského investora to nie je len suchá štatistika z ekonomických správ, je to jasný signál, že je čas prehodnotiť stratégiu, nie zatvárať oči.
Pokles nie je náhly výkyv, ale výsledok dvojročného trendu, ktorý sa práve teraz prehlbuje. Na trh tlačí nadmerná ponuka nepredaných jednotiek a dopyt kupujúcich zostáva v drvivej väčšine segmentov chabý.
Čo hovoria čísla za rok 2026
- Predaje kondomínií v Thajsku v roku 2026 smerujú podľa odhadov analytikov a prognóz Bangkok Post k historickému minimu.
- Nákupy zahraničných kupujúcich majú podľa K-Research klesnúť o 20 % medziročne, čo by bol prvý ročný pokles za posledných päť rokov.
- V prvom štvrťroku 2026 klesli prevody na zahraničných kupujúcich vo všetkých ukazovateľoch: 3 241 jednotiek (pokles o 17,3 %), hodnota prevodov 13,464 miliardy THB (pokles o 17,9 %) a úžitková plocha 141 644 m² (pokles o 13,8 % medziročne).
- Najviac ubudlo čínskych kupujúcich, počet jednotiek klesol o 38,8 % a hodnota transakcií o 42,9 %, čo súvisí s domácimi ekonomickými problémami a obmedzenou likviditou v Číne.
- Naopak rastie dopyt z iných krajín: Rusko o 33 %, India o 40 % (63 jednotiek, hodnota 353 miliónov THB, nárast o 23,9 %) a Austrália o 36,1 %.
- Phuket si drží stabilnejšiu pozíciu než Bangkok, ťahá ho dopyt po prenájmoch spojený s turizmom a pretrvávajúci záujem o rezidencie so značkou (branded residences).
Prečo je Bangkok pod väčším tlakom ako Phuket
Neprodaná ponuka v Bangkoku sa odhaduje na viac než 50 000 jednotiek, čo je jedna z najvyšších úrovní za posledné desaťročie. Prevody v oblasti Bangkoku klesli v prvom štvrťroku 2026 o 35 %, pričom najprudší prepad súvisí s ústupom čínskych a mjanmarských kupujúcich, ako uvádzajú dáta K-Research citované Bangkok Post.
Priemerné ceny kondomínií v centrálnych častiach Bangkoku (Sukhumvit, Silom, Sathorn) sa pohybujú medzi 120 000 až 200 000 THB za m², developeri však pri rezervácii ponúkajú citeľné zľavy.
Táto situácia má jasný pôvod. Bangkokská nadmerná ponuka je priamym dedičstvom stavebného boomu z rokov 2018 až 2022, keď developeri naraz spustili desiatky projektov cielených najmä na čínskych kupujúcich. Tento prílev kapitálu sa po pandémii zrútil a doteraz sa naplno neobnovil, čo za sebou zanechalo výrazný prebytok neobsadených jednotiek.
Phuket funguje v úplne inej dynamike. Ostrov ťahá sezónny prenájom cez Airbnb a Booking, ktorý pri profesionálnom manažmente môže priniesť 6 až 8 % ročný výnos. Konkurencia medzi jednotkami síce rastie a mestské úrady sprísňujú reguláciu krátkodobých prenájmov, no luxusný rezidenčný segment na západnom pobreží, konkrétne oblasti Bang Tao, Layan, Kamala a Cherng Talay, by mal podľa Knight Frank Thailand zostať v roku 2026 silný. Vily si tu vedú lepšie než kondomínia, pretože majetnejší kupujúci uprednostňujú životný štýl a komplexné vybavenie rezortov.
Zahraničné vlastníctvo a dostupné víza
Podľa thajského zákona môžu zahraniční vlastníci vlastniť najviac 49 % podlahovej plochy (freehold) v jednej budove kondomínia, čo obmedzuje kvótu dostupnú pre nerezidentov.
Kupujúci kondomínia na Phukete majú prístup aj k dlhodobému pobytovému vízu: ročné obnoviteľné vízum vyžaduje minimálny nákup kondomínia za 3 milióny THB od thajského developera, prípadne alternatívne prenájomné dojednania.
Ako spoznať dno trhu
Skúsení hráči na trhu sledujú niekoľko konkrétnych signálov. Prvým je objem nových stavebných povolení, ak developeri obmedzia spúšťanie nových projektov, trh začne postupne vstrebávať existujúcu nadprodukciu. Thajské priemyselné asociácie hlásia, že počet nových projektov v Bangkoku v prvom polroku 2026 skutočne klesol. Druhým signálom je stabilita nájomného, pokiaľ nájomné drží úroveň, kondomínium stále generuje cash flow aj keď kapitálová hodnota stagnuje.
Pre zahraničného investora má klesajúci trh dve tváre. Na jednej strane znamená atraktívnejšie vstupné ceny, na druhej strane nesie riziko ďalšieho poklesu hodnoty. Kľúčová otázka teda znie, kde presne leží dno.
Ak plánujete cestu na obhliadku nehnuteľností osobne, oplatí sa rezervovať ubytovanie s dostatočným predstihom, najmä počas hlavnej sezóny od novembra do marca, keď je dopyt po ubytovaní na Phukete výrazne vyšší.
Časté otázky slovenských kupujúcich
Oplatí sa kúpiť kondomínium v Thajsku v roku 2026?
Záleží od stratégie. Pre dlhodobých investorov s horizontom 7 až 10 rokov môže byť aktuálny pokles atraktívnym vstupným bodom. Pre krátkodobú špekuláciu s rýchlym predajom je načasovanie menej výhodné, trh stále klesá a rýchly ziskový výstup je nepravdepodobný.
Ktoré štvrte Bangkoku sú voči poklesu najodolnejšie?
Prémiové lokality pri linkách BTS a MRT, teda Sukhumvit (stanice Asok, Phrom Phong, Thong Lo), Silom a Sathorn, sa tradične ukazujú stabilnejšie než okrajové oblasti, vďaka stálemu dopytu po prenájmoch zo strany expatov.
Prečo predaje kondomínií práve teraz klesajú?
Hlavné dôvody sú tri: nadmerná ponuka po stavebnom boome, sprísnené hypotekárne podmienky pre thajských kupujúcich a prudký pokles čínskych investícií (o 38,8 % v počte jednotiek len v prvom štvrťroku 2026). Tieto faktory sa navzájom znásobili.
Ako môže cudzinec kúpiť kondomínium v Thajsku?
Cudzinec môže vlastniť kondomínium formou freehold, pokiaľ zahraničné vlastníctvo v danej budove neprekročí 49 %. Prostriedky musia byť prevedené zo zahraničia v thajských bahtoch. Samotný prevod trvá pri dokončenej jednotke zvyčajne 30 až 60 dní.
Aké dane platí zahraničný vlastník kondomínia?
Medzi hlavné náklady patrí poplatok za registráciu prevodu vo výške 2 % z odhadovanej hodnoty (zvyčajne delený medzi kupujúceho a predávajúceho), kolková daň 0,5 % a špecifická podnikateľská daň 3,3 %, ak sa nehnuteľnosť predá do piatich rokov od nadobudnutia.
Je lepšie kúpiť v Bangkoku alebo na Phukete v roku 2026?
Bangkok sa hodí na stabilný dlhodobý prenájom s výnosom okolo 4 až 5 %. Phuket ponúka sezónny potenciál 6 až 8 %, vyžaduje si však aktívny manažment a nesie riziko neobsadenosti počas nízkej sezóny.
Dá sa s thajskými developermi vyjednávať o cene?
Áno. Za súčasných podmienok developeri ponúkajú zľavy, balíky zariadenia zdarma, bezúročné splátkové plány a ďalšie benefity. Reálne zľavy môžu dosiahnuť 10 až 20 % z pôvodnej ceny, najmä pri dokončených projektoch s neobsadenými jednotkami.
Hrozí úplný krach trhu?
Nepravdepodobné. Thajský trh sa historicky koriguje pomaly, s ročnými poklesmi cien v rozmedzí 5 až 10 %, nie prudkými prepadmi. Developeri zvyčajne radšej ponúkajú zľavy a bonusy, než by formálne znižovali cenníkové ceny.
Kedy sa dá čakať zotavenie trhu s kondomíniami?
Väčšina analytikov očakáva stabilizáciu najskôr v druhej polovici roka 2027, a to za predpokladu menšieho počtu nových projektov a obnovenia zahraničného dopytu. Úplné zotavenie môže trvať ešte ďalšie 2 až 3 roky.
Aktuálny pokles thajského trhu s kondomíniami nie je katastrofa, je to len fáza cyklu. Pre investorov s chladnou hlavou a jasne定ovaným časovým horizontom otvárajú súčasné podmienky reálne okno príležitosti. Základné pravidlo platí naďalej: kupovať v overených lokalitách, spolupracovať s etablovanými developermi s preukázateľnou históriou a vždy počítať s reálnym výnosom z prenájmu, nie spoliehať sa len na rast hodnoty nehnuteľnosti. Tím Thajské Nehnuteľnosti rád pomôže zorientovať sa v konkrétnych projektoch a overiť, či daná lokalita zodpovedá vašim investičným cieľom.
Zdroj: Bangkok Post