Predstavte si, že sledujete realitný trh, ktorý má celkovo klesať, a napriek tomu sa v jednom segmente ceny aj dopyt zrýchľujú pred vašimi očami. Presne to sa deje na Phukete. Kým celkový počet prevodov kondominií na zahraničných kupcov v prvej polovici 2026 klesol o 8,8 %, prevody na ruských kupcov vyskočili o 75,9 %. Pre Slovákov, ktorí uvažujú o kúpe bytu pri mori, to znamená jedno: o najlikvidnejšie jednotky sa práve teraz strháva boj a čakať na 'lepší moment' sa môže nevyplatiť.
Dáta pochádzajú z denníka The Nation Thailand, ktorý cituje thajský Katastrálny úrad (Department of Lands). Dôležité je, že nejde o rezervácie ani predbežné zmluvy, ale o dokončené prevody vlastníctva, teda o najspoľahlivejší ukazovateľ reálneho dopytu, aký na thajskom trhu existuje.
Čo sa presne stalo: čísla v kocke
- +75,9 %: nárast prevodov kondominií na ruských kupcov v H1 2026
- -8,8 %: pokles celkových zahraničných prevodov kondominií v rovnakom období
- Phuket a Chonburi (Pattaya) sú dva regióny, ktoré tento dopyt ťahajú
- Rusko rýchlo naberá podiel medzi zahraničnými kupcami a predbieha tradičných lídrov z Číny a Mjanmarska
- 49 % kvóta zahraničného vlastníctva na projekt zostáva nezmenená, takže rastúci dopyt nie je sprevádzaný rozšírením limitov
- Zosilnená konkurencia tlačí nahor ceny likvidných jednotiek v obľúbených lokalitách
Prečo rastie práve ruský dopyt, keď trh ako celok klesá
Celkový pokles zahraničných transakcií odráža slabšiu aktivitu čínskych a mjanmarských kupcov, ktorých brzdia problémy vo vlastných ekonomikách. Ruský dopyt túto medzeru nielen zaplní, ale prevýši ju, pretože Thajsko patrí medzi málo krajín, ktoré nezaviedli žiadne obmedzenia na nákup nehnuteľností ruskými občanmi.
K tomu sa pridáva geopolitika: obmedzený prístup k nehnuteľnostiam v EÚ, sprísňujúce sa bankové kanály pre prevody do Dubaja a rastúce životné náklady v SAE presmerúvajú ruský kapitál práve do Thajska. Krajina voči Rusku neuplatňuje žiadne sankcie a naďalej ponúka bezvízový vstup pre ruských občanov.
Koľko presne investujú ruskí kupci
Podľa Exotic Property sa Rusko posunulo na druhé miesto medzi zahraničnými kupcami v celom Thajsku, s 383 kúpenými jednotkami (+33 % medziročne) a investíciou 1,67 miliardy THB (+68,7 %). Priemerná hodnota jednej transakcie dosiahla 4,36 milióna THB (+26,8 %).
Samotný Phuket pohltil 63,5 % ruského kapitálu, čo predstavuje 156 obchodov v hodnote 1,06 miliardy THB.
Samostatné odhady od Sunway Estates hovoria o ešte vyššom celkovom objeme: 820 transakcií za január až jún (+46,4 % medziročne), s približne 60,7 milióna USD investovaných (+84,5 %). Phuket si podľa dát spoločnosti Tranio pripísal približne 63,2 % zo všetkých dopytov kupcov, ktoré táto platforma sleduje.
Aké sú aktuálne ceny na Phukete a v Pattayi
Trhové odhady hovoria o cenách 120 000 až 180 000 THB za m² (zhruba 3 400 až 5 100 USD) v nových projektoch typu 'comfort-plus' v lokalitách Bang Tao a Laguna. Pre porovnanie, pred rokom sa vstupné ceny v tých istých lokalitách pohybovali okolo 100 000 THB za m², čo samo osebe ukazuje tempo rastu.
Chonburi, teda oblasť Pattaya, zostáva dostupnejšou alternatívou. Nové kondominiá v Pratumnaku a Jomtien štartujú od 60 000 do 90 000 THB za m², hoci aj tu sa rast cien zrýchľuje.
| Lokalita | Cena za m² (nové projekty) | Cena pred rokom |
|---|---|---|
| Bang Tao, Laguna (Phuket) | 120 000 - 180 000 THB | ~100 000 THB |
| Pratumnak, Jomtien (Chonburi) | 60 000 - 90 000 THB | nižšia, rast sa zrýchľuje |
Prečo hrá kvóta 49 % kľúčovú rolu
Podľa thajského zákona o kondominiách (Condominium Act B.E. 2522) môžu zahraniční vlastníci držať najviac 49 % z celkovej plochy jedného projektu do vlastníctva typu freehold. Rastúci ruský dopyt zrýchľuje vyčerpávanie tejto kvóty práve v najžiadanejších projektoch na Phukete.
Keď je kvóta v danom projekte vyčerpaná, developer môže zvyšné jednotky predávať už len formou 30-ročného leasingu (leasehold). Táto vzácnosť potom priamo tlačí nahor ceny zostávajúcich freehold jednotiek, čo je presne mechanizmus, ktorý teraz vidno na Phukete.
Kde presne ruskí investori nakupujú
Najobľúbenejšie sú štyri lokality: Bang Tao, Laguna, Nai Harn a Rawai. Prvé dve priťahujú kupcov blízkosťou k beach clubom a rozvinutou infraštruktúrou, zatiaľ čo Nai Harn a Rawai ponúkajú dostupnejšie ceny a pokojnejšiu atmosféru, čo je voľba bližšia typickému slovenskému kupcovi hľadajúcemu pokojnejšie bývanie mimo hlavného ruchu.
Aký výnos môže kupec z prenájmu očakávať
Garantované prenájmové programy v nových projektoch na Phukete bežne ponúkajú 5-7 % ročného výnosu v cudzej mene. Ak si vlastník spravuje jednotku sám, počas hlavnej sezóny sa výnos môže vyšplhať na 8-10 %. Tieto čísla treba vždy chápať ako trhový odhad, nie ako garanciu, keďže konkrétny výnos závisí od projektu, správcu a sezónnosti.
Aký je výhľad trhu do konca roka 2026
Nejde len o ruský fenomén. Širšie dáta ukazujú, že samotný Phuket očakáva v roku 2026 vyše 10 000 nových jednotiek kondominií naprieč 39 projektmi, čo odráža dopyt skutočne globálnej skupiny kupcov, kam popri Rusku patrí aj Čína, Európa, India a Blízky východ. Konkurencia o kvalitné freehold jednotky teda výrazne presahuje rámec jednej národnosti.
Dáta za prvý polrok 2026 potvrdzujú, že ruský kapitál na thajskom trhu prešiel z fázy prieskumu do fázy plného nasadenia. Investori, ktorí uvažujú o Phukete alebo Pattayi, by mali konať v najbližších mesiacoch, kým sú freehold kvóty v najlikvidnejších projektoch ešte dostupné.
Zdroj: The Nation Thailand
Uvažujete o investícii do nehnuteľnosti v Thajsku? Tím Thajské Nehnuteľnosti vám pomôže nájsť vhodný projekt a prejsť celým procesom kúpy krok za krokom.