Na pozemkovom úrade v Phukete sa v roku 2026 pri registrácii vily cez thajskú firmu pýtajú niečo, čo sa predtým nikdy nepýtali: odkiaľ mali traja thajskí akcionári peniaze na kúpu svojich podielov, či majú daňové priznania, prečo každý z nich žije v inej provincii. Ešte pred pár rokmi by úradník tieto papiere prijal bez námietok. Dnes sa overujú krížovo v databáze Department of Business Development.
Odpoveď na otázku, ktorú si kladie každý druhý klient, je jednoduchá a nepríjemná zároveň: v roku 2026 sa práva cudzincov na thajský nehnuteľný majetok nijako neuvoľnili. Zmenilo sa len to, že štát začal vymáhať pravidlá, ktoré platia už desiatky rokov. Jediná priama a legálna cesta pre individuálneho zahraničného kupca zostáva vlastníctvo bytovej jednotky (condominium) do výšky 49 % kvóty pre cudzincov z celkovej podlahovej plochy budovy. Všetko ostatné je buď špeciálne povolenie, alebo je to prenájom, o ktorom sa treba prestať baviť ako o 'vlastníctve'.
Prečo sa kontroly v roku 2026 tak zostrili
V roku 2024 vyzeral trh úplne inak. Thajská vláda vtedy uložila príslušným ministerstvám, aby preskúmali dva návrhy: predĺženie maximálnej dĺžky pozemkového prenájmu na 99 rokov a zvýšenie kvóty pre cudzincov v bytových domoch na 75 %. V komunite zahraničných kupcov na Phukete sa mesiace nehovorilo o ničom inom. Do roku 2026 sa však ani jeden z návrhov nedostal do zákona. Politický odpor bol silnejší, argument o 'rozpredávaní krajiny' zvíťazil nad argumentom o prilákaní kapitálu.
Miesto rozšírenia práv sa vláda vydala lacnejšou a rýchlejšou cestou: začala kontrolovať, či sa dodržiavajú práva, ktoré už existujú. Príkaz Department of Business Development č. 1/2026 (DBD Order No. 1/2026) spustil od apríla 2026 hromadnú kontrolu viac ako 46 000 firiem so zahraničnou účasťou, s tvrdšími sankciami a možnosťou núteného zrušenia firmy, ak sa preukáže, že ide o nominee štruktúru.
Ako presne funguje kontrola nominee firiem
Thajská firma, v ktorej 51 % držia miestni akcionári, bola desaťročia štandardným spôsobom, ako 'kúpiť' vilu s pozemkom. Na papieri je všetko v poriadku: firma je thajská, takže môže vlastniť pôdu. V praxi thajskí akcionári nikdy nevložili ani jeden baht, nezúčastňovali sa na riadení a len podpísali prázdne formuláre na prevod akcií.
Presne túto medzeru medzi formou a skutočnosťou sa úrady naučili odhaľovať. Keď Land Department vidí firmu so základným kapitálom 2 milióny THB, ktorá kúpila pozemok za 25 miliónov, a Department of Business Development ukáže, že thajskí akcionári nikdy nepodali daňové priznanie a figurujú ako spoločníci v dvadsiatich ďalších firmách, ďalšie otázky už nie sú potrebné.
Od roku 2025 si Land Department a Department of Business Development vymieňajú dáta, aby overili skutočný pôvod kapitálu za thajskými akcionármi v pozemkovo-vlastniacich firmách. Nominee vlastníctvo je trestný čin podľa Foreign Business Act, s pokutou od 100 000 do 1 milióna THB a trestom odňatia slobody až na tri roky, pričom zodpovednosť dopadá aj na samotného thajského nominee akcionára.
Čo skutočne znamená 49 % kvóta pre cudzincov
Kvóta pre cudzincov v bytovom dome je 49 % z celkovej podlahovej plochy všetkých jednotiek v budove, nie 49 % z počtu jednotiek. Toto je zásadný rozdiel, ktorý si veľa kupcov neuvedomuje, kým si nevyžiadajú aktuálne potvrdenie od správcovskej spoločnosti (juristic person) budovy tesne pred registráciou na pozemkovom úrade.
Kvóta sa v jednotlivých projektoch vyčerpáva nerovnomerne. V populárnych projektoch okolo Rawai či Bang Tao sa môže stať, že voľná kvóta už neexistuje, bez ohľadu na to, čo tvrdí predávajúci. Odporúčame overiť si to osobne, ideálne počas obhliadky, a naplánovať cestu s časovou rezervou: pozemkový úrad funguje len v pracovných dňoch a jeden deň často nestačí na uzavretie transakcie.
Dá sa v Thajsku vlastniť pozemok priamo na svoje meno?
Vo väčšine prípadov nie. Land Code neumožňuje cudzincom vlastniť pozemok vo vlastnom mene. Existujú úzke výnimky, napríklad určité prípady dedičstva a Section 96 bis, ktorý umožňuje vlastniť pozemok do 1 rai (približne 1 600 m²) na bytové účely, pri investícii od 40 miliónov THB do schválených aktív a so súhlasom Ministerstva vnútra (Ministry of Interior). V praxi bolo takýchto povolení udelených len veľmi málo, takže spoliehať sa na túto cestu ako na reálnu alternatívu nie je rozumné.
Prečo '30+30+30' nie je to isté ako 90 rokov vlastníctva
Predajcovia leasehold víl často inzerujú štruktúru '30+30+30' ako deväťdesiat rokov vlastníctva. V skutočnosti sa do katastra (land office registry) zapisuje len prvých tridsať rokov. Prísľub obnovenia je osobným záväzkom aktuálneho majiteľa pozemku voči konkrétnemu nájomcovi, a thajská judikatúra opakovane potvrdila, že takéto obnovenie je osobným zmluvným právom, ktoré sa automaticky neprenáša na nového majiteľa pozemku.
Pokiaľ developer zostáva v podnikaní a záleží mu na reputácii, všetko funguje bez problémov. Skutočná skúška prichádza v roku tridsaťjeden, a trh o tomto teste zatiaľ nemá žiadne štatistiky, pretože leasehold nehnuteľnosti v turistických oblastiach v takomto veku sú stále vzácnosťou. Registrovateľná dĺžka prenájmu je 30 rokov; predĺženia nad tento rámec sa do katastra nezapisujú a zostávajú zmluvným záväzkom konkrétneho prenajímateľa.
Odkiaľ musia prísť peniaze na kúpu bytu
Na registráciu vlastníctva bytu (freehold) musia byť peniaze prevedené zo zahraničia. Prostriedky musia prísť do Thajska v cudzej mene, a pri sumách od 50 000 USD banka vystaví formulár Foreign Exchange Transaction (FET). Bez tohto formulára pozemkový úrad transakciu nezaregistruje.
Toto je dobrá správa pre transparentných kupcov: byt kúpený za peniaze prevedené zo zahraničia s platným FET formulárom sa za posledné dva roky nestal ani o kúsok ťažším na registráciu. Naopak, čím prísnejšia je kontrola nominee štruktúr, tým predvídateľnejší je sekundárny trh s jednotkami v rámci zahraničnej kvóty, jednoducho preto, že legálnych alternatív pre cudzinca postupne ubúda.
Náš pohľad: kedy sa thajská firma ešte oplatí a kedy nie
Náš názor je jasný: kupujúci s rozpočtom pod 30 až 40 miliónov THB by v roku 2026 nemal ani uvažovať o thajskej firme na kúpu bytovej nehnuteľnosti. Riziko nie je v tom, že by zajtra prišla kontrola. Riziko je v tom, že pri ďalšom predaji sa kupujúci s právnikom jednoducho odmietne do takého obchodu zapojiť, a aktíva stratí likviditu dávno predtým, než stratí legálnosť.
Existuje jedna rozumná výnimka z tohto pravidla: ak reálne prevádzkujete thajskú firmu s vlastným obratom, zamestnancami a partnermi, ktorí investujú svoje vlastné peniaze, potom vlastníctvo pozemku cez túto firmu nie je obchádzanie zákona, ale bežná firemná prax.
Čo si overiť predtým, než podpíšete čokoľvek
Jeden praktický krok ušetrí najviac stresu: vyžiadajte si aktuálne potvrdenie od správcovskej spoločnosti (juristic person) o zostávajúcej kvóte pre cudzincov podľa plochy, a overte, či konkrétna jednotka, o ktorú máte záujem, do tejto kvóty spadá. Okrem toho je dôležité skontrolovať prítomnosť titulu chanote a absenciu zaťaženia, platobnú históriu príspevkov do fondu spoločných priestorov, a pri novostavbách aj stavebné povolenie a prípadne EIA (posúdenie vplyvu na životné prostredie), ak si to projekt vyžaduje.
Je to menej vzrušujúce ako prezeranie fotiek vily s bazénom, ale presne tieto dva kroky, overená kvóta a peniaze prevedené zo zahraničia so správne uvedeným účelom platby, uzatvárajú väčšinu rizík, ktoré spôsobujú, že obchody padnú na pozemkovom úrade.
Často kladené otázky
Môže cudzinec v roku 2026 kúpiť pozemok v Thajsku?
Vo väčšine prípadov nie. Land Code neumožňuje cudzím fyzickým osobám vlastnícke právo k pozemku. Výnimky sú úzke: určité prípady dedičstva a Section 96 bis, ktorý pri investícii minimálne 40 miliónov THB do schválených aktív a so súhlasom Ministerstva vnútra umožňuje vlastniť pozemok do 1 rai na bytové účely.
Čo presne je 49 % kvóta pre cudzincov a ako sa overuje?
Je to limit, do ktorého môžu cudzinci spoločne vlastniť najviac 49 % z celkovej podlahovej plochy všetkých jednotiek v bytovom dome. Počíta sa v metroch štvorcových, nie podľa počtu jednotiek, a potvrdzuje ju certifikát od správcovskej spoločnosti (juristic person), ktorý pozemkový úrad vyžaduje pri registrácii.
Je riskantné kúpiť vilu cez thajskú firmu?
Ak thajskí akcionári nikdy nevložili vlastné peniaze a nezúčastňujú sa na riadení firmy, ide o nominee štruktúru. To je nezákonné a sankcie podľa Foreign Business Act dosahujú až 1 milión THB pokuty a tri roky odňatia slobody, pričom zodpovednosť dopadá aj na thajských účastníkov.
Je pravda, že sa dá zaregistrovať prenájom na 90 rokov?
Nie. Do katastra sa dá zapísať len 30 rokov. Ďalšie predĺženia existujú iba ako zmluvný prísľub, nie ako záznam v registri, a ich vymáhateľnosť voči novému majiteľovi pozemku nie je zaručená.
Musia peniaze na kúpu bytu prísť zo zahraničia?
Áno, pri kúpe bytu do vlastníctva (freehold). Peniaze musia prísť do Thajska v cudzej mene, a pri sumách od 50 000 USD banka vystaví formulár Foreign Exchange Transaction (FET). Bez neho sa registrácia vlastníctva na meno cudzinca neuskutoční.
Zdroj: DBD Order No. 1/2026, citované cez aiproperty-phuket.com