Predstavte si situáciu: kupujúci prichádza na pozemkový úrad v Banglamungu s bankovým šekom na 4 milióny baht a zoznamom akcionárov svojej thajskej firmy. Ešte pred rokom by úradník papiere opečiatkoval a zaregistroval do deväťdesiat minút. Od mája 2026 je prvá otázka úplne iná: odkiaľ pochádzajú peniaze, čím sa kupujúci živí, a prečo thajskí akcionári, ktorí formálne vlastnia 51 % firmy, nikdy nevideli ani baht z dividend.
Pre Slováka, ktorý si kúpil vilu na Phukete cez thajskú spoločnosť s miestnymi akcionármi na papieri, to nie je teoretická otázka z právnickej učebnice. Je to scenár, ktorý sa práve teraz odohráva na desiatkach pozemkových úradov po celej krajine.
Čo presne sa zmenilo v máji 2026?
Thajský Department of Lands rozoslal v máji 2026 všetkým provinčným pozemkovým úradom tri obežníky označené ako 'najurgentnejšie'. Nejde o nový zákon. Je to jednotný mechanizmus presadzovania ustanovení Land Code, ktoré existujú už dve desaťročia, ale v praxi sa v 76 provinciách krajiny presadzovali nerovnomerne. Kľúčová zmena je jednoduchá: kontrola už nie je jednorazová udalosť v deň registrácie. Je to nepretržitý proces.
Doteraz každý pozemkový úrad funguje ako uzavretý informačný ostrov. Firma registrovaná v Bangkoku si mohla kúpiť pozemok v Surat Thani a nikto neporovnal jej výkazy podané na Department of Business Development (DBD) s katastrom nehnuteľností. Teraz vzniká centralizovaná, neustále aktualizovaná databáza firemných vlastníkov pôdy, ktorá tento rozdiel zaceľuje. Jednorazová kontrola sa mení na trvalý monitoring, čo znamená, že transakcia uzavretá v roku 2019 sa môže znova vynoriť v revíznom cykle v roku 2027.
Aké sú konkrétne finančné hranice?
Hranica 2 000 000 baht pre hotovostné platby automaticky spúšťa preverenie pôvodu financií, príjmu, povolania a celkovej finančnej situácie kupujúceho. Druhá hranica, 5 000 000 baht, sa vzťahuje na odhadovanú hodnotu nehnuteľnosti bez ohľadu na formu platby, teda aj pri bankovom prevode.
Táto hranica 2 milióny baht nebola zvolená náhodou. Leží pod cenou takmer každej vily s pozemkom, zatiaľ čo vylučuje väčšinu bežných domácich transakcií medzi thajskými kupujúcimi v provinciách. V praxi je to filter presne nastavený na segment trhu orientovaný na zahraničných klientov. Aj thajské banky si sprísnili vlastný proces a viaceré teraz vyžadujú tri mesiace výpisov z účtu pred uvoľnením peňazí spojených s kúpou cez firmu.
Ako funguje kontrola firiem podozrivých z nominee štruktúry?
Pozemkové úrady majú povinnosť vybudovať a nepretržite aktualizovať celoštátnu databázu každej právnickej osoby vlastniacej pôdu, a preverovať každú z nich na znaky nominee štruktúry, teda situácie, keď thajský akcionár formálne vlastní podiel, ale v skutočnosti len 'drží' pozemok pre cudzinca.
Firmy označené ako rizikové, na základe podielu zahraničného vlastníctva a ďalších kritérií, čelia hlbšiemu preskúmaniu: register akcionárov, výkazy podané na DBD, zmluvy, a v prípade potreby aj obhliadku na mieste. Samotné zaradenie do tejto kontroly ešte neznamená porušenie zákona. Je to skríningový proces, nie rozsudok.
Na Phukete sa už dostalo pod dohľad thajského Department of Special Investigation (DSI) a Ministerstva obchodu viac než 600 spoločností. Ide o súčasť širšej kampane, ktorá sa ďalej zintenzívnila od 1. augusta 2026 na základe nariadenia Order 2/2569.
Prečo thajská firma prestáva byť riešením pre vlastný dom
Štruktúra, ktorá sa teraz rozoberá kúsok po kúsku, je staršia než väčšina kondominíí na Phukete. Land Code zakazuje cudzincom priame vlastníctvo pôdy s veľmi malými výnimkami, a trh na to zareagoval už pred desaťročiami: thajská s.r.o. so 49 % podielom cudzinca a 51 % thajských akcionárov, ktorí v praxi nevložili žiadny kapitál, nepodieľali sa na riadení firmy a často ani nevedeli, že formálne vlastnia vilu za 25 miliónov baht. Právnici túto konštrukciu roky predávali ako funkčné riešenie. Formálne však nikdy nebola legálna. Sekcia 113 Land Code výslovne zakazuje thajskému občanovi držať pôdu v mene cudzinca.
Náš pohľad v Thajské Nehnuteľnosti je jasný: thajská firemná štruktúra ako nástroj na osobné vlastníctvo domu už v podstate dosluhuje. Nie preto, že by sa každá existujúca štruktúra zajtra zrušila, ale pretože riziko s ňou spojené je teraz otvorené a rozprestreté v čase, a neistotu je ťažké predať, keď prídete predávať nehnuteľnosť ďalej. Pre kupujúcich, ktorí chcú v nehnuteľnosti bývať alebo ju prenajímať, ponúka kondominium v rámci zahraničnej freehold kvóty (do 49 % celkovej plochy budovy podľa Condominium Act) alebo riadne registrovaný dlhodobý prenájom pozemku predvídateľnosť, ktorú firemná cesta už nedokáže garantovať.
Existuje aj čestná výnimka. Ak thajská firma skutočne podniká, prevádzkuje hotel, reštauráciu, poľnohospodársky projekt, s reálnymi tržbami, daňami, mzdami a thajskými akcionármi, ktorí naozaj vložili kapitál, nič z tohto sa vás netýka. Presne takéto štruktúry mal zákon vždy chrániť. Problémom nikdy nebola samotná firemná forma, ale to, že deväť z desiatich prípadov bola len prázdna škrupina.
Stojí za to zdôrazniť aj toto: snaha 'vyčistiť' štruktúru retroaktívne, dokúpením podielov alebo výmenou akcionárov krátko pred obchodom, skôr upúta pozornosť než ju odvráti. Vyšetrovatelia si prezerajú register akcionárov a históriu podaní na DBD, a náhle prerozdelenie vlastníctva vo firme bez akýchkoľvek tržieb pôsobí presne tak, ako to vyzerá.
Čo to znamená pre plánovanie transakcie
Existuje aj praktická cena, o ktorej predávajúci málokedy hovoria. Skríningová kontrola sama osebe neznamená previnenie, ale stojí čas. Transakcia, ktorá sa kedysi uzavrela na jednu návštevu, sa teraz môže natiahnuť na dva až štyri týždne, ak úrad požiada o bankové výpisy, potvrdenie príjmu alebo vysvetlenie pôvodu financií. Kto letí do Thajska špeciálne na registráciu, mal by počítať s rezervou a nespoliehať sa na uzavretie v ten istý deň.
Odporúčaný praktický krok je jednoduchý: vytiahnite si titulný list k pozemku a zakladateľské dokumenty firmy a spravte si nezávislý audit štruktúry skôr, než to za vás urobí pozemkový úrad. Ak je štruktúra prázdna, je oveľa lepšie riešiť to na vlastných podmienkach a vo vlastnom čase, než čakať, kým sa to vynorí pri kontrole.
Zhrnutie hraníc a rizík v prehľade
| Prah / kritérium | Hodnota | Dôsledok |
|---|---|---|
| Hotovostná platba | nad 2 000 000 baht | povinné preverenie pôvodu financií, príjmu, povolania |
| Odhadovaná hodnota nehnuteľnosti | nad 5 000 000 baht | rovnaké zvýšené preverenie bez ohľadu na formu platby |
| Firmy pod dohľadom na Phukete | viac než 600 spoločností | kontrola DSI a Ministerstva obchodu |
| Sprísnenie od | 1. augusta 2026 | podľa nariadenia Order 2/2569 |
Časté otázky slovenských kupujúcich
Môže byť pozemok kúpený cez thajskú firmu pred rokom 2026 skonfiškovaný?
Nie automaticky. Obežníky zavádzajú skríning, nie retroaktívne zabavenie majetku. Ak však kontrola potvrdí nominee vlastníctvo, Land Code umožňuje nariadiť nútený predaj majetku v stanovenej lehote, spolu s trestnou zodpovednosťou pre thajských nominee akcionárov.
Od akej sumy sa spúšťa kontrola pôvodu financií?
Od 2 miliónov baht pri hotovostných platbách, a pri odhadovanej hodnote nehnuteľnosti nad 5 miliónov baht bez ohľadu na spôsob platby. Tieto hranice stanovujú obežníky z mája 2026.
Týka sa to aj priamej kúpy kondominium na meno cudzinca?
Priama kúpa kondominium v rámci zahraničnej freehold kvóty zostáva najčistejšou právnou cestou. Preverovanie pôvodu financií nad stanovenými hranicami sa však vzťahuje na registráciu vo všeobecnosti, takže dokumentácia k Foreign Exchange Transaction Form musí byť bezchybná.
Existuje legálna alternatíva k firme pri vlastnení domu s pozemkom?
Áno, dlhodobý prenájom pozemku (do 30 rokov, registrovaný na pozemkovom úrade) v kombinácii so samostatným vlastníctvom stavby postavenej na ňom. Je to menej pohodlné pri ďalšom predaji, ale nenesie riziko nominee štruktúry.
Zdroj: Calinka Thailand (Dzen)