Odpoveď v skratke
Thajské úrady v roku 2026 výrazne zintenzívnili boj proti tzv. nominee spoločnostiam, teda firmám, kde thajský občan formálne vlastní väčšinu podielov, ale reálne peniaze a kontrolu má zahraničný investor. Počet novoregistrovaných firiem s podozrivou vlastníckou štruktúrou klesol z 561 na 141, čo je pokles o 75 %. Ak vlastníte vilu na Phuket cez podobnú štruktúru, teraz je čas overiť si, či vaša firma obstojí pred zákonom.
Prečo je to téma aj pre slovenských kupujúcich
Mnoho Slovákov, ktorí si kúpili pozemok alebo vilu v Thajsku, to urobili prostredníctvom thajskej firmy s tzv. proxy akcionármi, teda formálnymi thajskými spoluvlastníkmi, ktorí v skutočnosti do projektu nevložili ani baht. Táto konštrukcia bola donedávna bežnou (hoci právne krkolomnou) cestou, ako obísť zákaz priameho vlastníctva pôdy cudzincami. Teraz sa ale táto cesta rýchlo zužuje.
Ministerstvo obchodu (Ministry of Commerce) zdôrazňuje, že číslo 141 nových registrácií je len viditeľná časť problému. Nezahŕňa tisícky už existujúcich firemných štruktúr, ktoré fungujú roky. Trend je však jasný: úrady sa naučili odhaľovať nominee schémy už vo fáze registrácie a čoraz častejšie žiadosti jednoducho zamietajú.
Čo presne sa zmenilo v roku 2026
Za sprísnením stojí konkrétny právny predpis. Thajský Department of Business Development (DBD) vydal nariadenie č. 2/2026, platné od 1. augusta 2026, ktoré má uzavrieť medzery umožňujúce cudzincom kontrolovať thajské firmy cez nominee akcionárov.
Nové pravidlá rozširujú požadovanú dokumentáciu a previerky počas celého životného cyklu firmy, nielen pri jej založení, ale aj pri každej následnej zmene v štruktúre akcionárov. Firma teda musí:
- podrobne vysvetliť investičnú štruktúru,
- preukázať pôvod kapitálu zahraničného investora i jeho zástupcov,
- dokladovať finančnú schopnosť thajských akcionárov skutočne zaplatiť za svoj podiel.
Samostatná dátová sada DBD ukazuje, že aj registrácie firiem s podielom zahraničnej účasti 0,01 - 49,99 % klesli o 51 % v 1. štvrťroku 2026 a o 65 % v období od 1. do 31. mája 2026. Podľa odhadov k polovici roka 2026 spadá do rizikovej kategórie približne 119 000 spoločností.
Ako vlastne nominee schéma vzniká a prečo je riziková
Zákon o zahraničnom podnikaní (Foreign Business Act, 1999) zakazuje cudzincom vlastniť viac ako 49 % podielov vo firmách, ktoré pôsobia v regulovaných oblastiach, vrátane vlastníctva pôdy. Nominee schéma sa snaží tento limit obísť: thajský akcionár formálne držiaci 51 % a viac podielov v skutočnosti nevloží žiadny reálny kapitál a nemá rozhodovaciu právomoc. Súdy takéto usporiadanie klasifikujú ako obchádzanie zákona.
Trhové odhady hovoria, že 40 - 60 % víl postavených na pozemkoch na Phuket a Koh Samui bolo nadobudnutých prostredníctvom firiem so znakmi nominee vlastníctva. Thajský Department of Special Investigation (DSI) v posledných rokoch zintenzívnil kontroly práve v turistických provinciách, najmä na Phuket, v Krabi a Surat Thani.
Thajské súdy opakovane nariadili nútený predaj pozemku v prípadoch, keď sa preukázalo, že thajský akcionár bol len formálnym nominee zástupcom zahraničného kontrolóra.
Aké sankcie hrozia
Zákon o zahraničnom podnikaní stanovuje za používanie nominee štruktúry:
- pokutu až do 1 000 000 THB,
- trest odňatia slobody až na 3 roky,
- možnosť súdu nariadiť nútený predaj pozemku.
Trestnoprávnej zodpovednosti čelia aj thajskí nominee akcionári samotní. Udržiavanie takejto firmy navyše stojí bežne 50 000 - 150 000 THB ročne, bez akejkoľvek záruky, že štruktúra neskôr nebude vyhlásená za nelegálnu.
Aké sú legálne alternatívy pre kúpu nehnuteľnosti
Cudzinec stále nemôže priamo vlastniť pôdu v Thajsku (§ 86 thajského Land Code). Existujú však overené a právne čisté cesty:
- dlhodobý prenájom (leasehold) na 30 rokov s možnosťou dvoch obnovení (schéma 30+30+30), kde je dom postavený na pozemku registrovaný ako majetok cudzinca,
- kondomínium vo freehold vlastníctve, pokiaľ zahraničná kvóta v budove nepresiahne 49 % celkovej podlahovej plochy,
- vecné právo požívania (usufruct), doživotné právo užívania registrované na katastri (Land Department).
Pri kondominiu musia byť prostriedky prevedené zo zahraničia cez thajskú banku a je potrebný certifikát o zahraničnej devízovej transakcii (Foreign Exchange Transaction, FET), ktorý slúži ako dôkaz pôvodu peňazí.
Čo by mali urobiť majitelia existujúcich nominee firiem
Ministerstvo obchodu jasne uviedlo, že zverejnené štatistiky nepokrývajú všetky nominee štruktúry, ktoré už v krajine fungujú. DSI a katastrálny úrad (Land Department) môžu zahájiť vyšetrovanie existujúcej firmy kedykoľvek, obzvlášť pri zmene akcionárov, predaji majetku alebo na základe podnetu tretej strany.
Preto sa odporúča neotáľať a dať si urobiť právny audit vlastníckej štruktúry skôr, než prípadná kontrola prijde sama. Ak vlastníte vilu alebo pozemok cez podobnú firmu a neviete si byť istí jej právnou čistotou, vyplatí sa konzultácia s licencovaným thajským advokátom, ktorý nemá väzby na firmy predávajúce nominee riešenia.
Prevod nominee firmy na leasehold štruktúru je možný, no vyžaduje predaj pozemku thajskej fyzickej osobe alebo subjektu s následným uzavretím nájomnej zmluvy. Tento proces stojí bežne 100 000 - 300 000 THB vrátane daní a právnych poplatkov, ale odstraňuje trestnoprávne riziko a robí vlastníctvo transparentným.
Dopad na trh s nehnuteľnosťami
Sprísnenie sa priamo netýka trhu s kondomíniami, ktoré cudzinci môžu vlastniť vo freehold forme naďalej legálne. Nepriamo sa však očakáva, že dopyt po bytoch môže rásť, pretože investori, ktorí doteraz kupovali vily cez nominee firmy, sa presúvajú k bezpečnejšej alternatíve v podobe kondominia.
Od žiadnej legislatívnej iniciatívy, ktorá by cudzincom umožnila priame vlastníctvo pôdy, sa v roku 2026 neočakáva prielom. Diskusia o reforme Land Code sa objavuje periodicky, ale politická vôľa na zmenu chýba. Kupujúci by nemali počítať s tým, že sa zákaz v strednodobom horizonte zruší.
Zhrnutie na záver
75-percentný pokles nominee registrácií nie je izolovaný krok, ale súčasť systémového trendu. Thajské úrady investujú do digitálnych nástrojov na analýzu firemných štruktúr, zdieľajú dáta medzi jednotlivými agentúrami a reagujú na politický tlak verejnosti. Investori, ktorých majetok je v súčasnosti držaný cez proxy firmy, by mali objednať právny audit už teraz, nie čakať, kým prídu kontrolóri prví.
Zdroj: Thailand Business News
Plánujete investovať do nehnuteľnosti v Thajsku? Naši experti z Thajské Nehnuteľnosti vám pomôžu nájsť riešenie, ktoré bude právne čisté aj bezpečné z dlhodobého hľadiska.