Prečo je to dôležité pre Slovákov kupujúcich condo v Thajsku
Ak plánujete kúpu apartmánu na Phukete alebo inde v Thajsku, práve teraz máte na svojej strane výhodu, ktorá sa len tak nezopakuje. Thajská vláda predĺžila zníženie dvoch najväčších transakčných poplatkov: poplatok za prevod vlastníctva klesol z 2 % na 0,01 % a poplatok za registráciu hypotéky z 1 % na 0,01 %. Pri condo v hodnote 10 miliónov bahtov to znamená úsporu takmer 300 000 bahtov len na týchto dvoch položkách.
Dôležité je, že táto úľava nie je jednorazovou akciou pár mesiacov pred voľbami alebo kvôli krízovej situácii. Bangkok podobné zľavy zavádzal opakovane už od roku 2019, vždy však s pevným koncom platnosti a stropom ceny nehnuteľnosti. Verzia platná od roku 2026 je výnimočná tým, že thajská vláda predĺžila systém 0,01 % poplatkov až do 30. júna 2027, čo dáva kupujúcim reálny priestor na rozhodovanie namiesto uponáhľaného rozhodovania v posledných týždňoch pred vypršaním lehoty. Zahraniční investori kupujúci jednotky condo vo freehold (osobnom vlastníctve) v rámci zahraničnej kvóty majú nárok na rovnaké znížené sadzby ako thajskí občania.
Pozrime sa, čo presne sa zmenilo, kto z toho profituje najviac a kde stále zostávajú háčiky.
Čo presne sa mení: rýchly prehľad
- Poplatok za prevod klesol z 2 % na 0,01 % z odhadnutej hodnoty nehnuteľnosti
- Poplatok za registráciu hypotéky klesol z 1 % na 0,01 %
- Znížené sadzby platia pre rezidenčné nehnuteľnosti, kde kúpna cena aj úradne odhadnutá hodnota neprevyšujú 7 miliónov bahtov, a pre hypotéky do 7 miliónov bahtov na zmluvu
- Pri jednotke v hodnote 5 miliónov bahtov dosiahne celková úspora približne 149 500 bahtov (asi 4 200 USD)
- Program teraz platí až do 30. júna 2027, čo je oveľa dlhší horizont než pri predchádzajúcich krátkodobých verziách
- Medzi oprávnené typy nehnuteľností patria samostatné domy, radové domy, jednotky condo a pozemky so stavbou; predaj čiastočných podielov je z úľavy vylúčený
Koľko štandardne platíte pri kúpe nehnuteľnosti v Thajsku
Bežné transakčné náklady v Thajsku obvykle zahŕňajú poplatok za prevod (2 %), kolkovné (0,5 %), špecifickú podnikateľskú daň (3,3 %, účtovanú pri ďalšom predaji do 5 rokov od nadobudnutia) a zrážkovú daň (počítanú podľa progresívnej stupnice). Aktuálna úľava sa týka len poplatku za prevod a poplatku za registráciu hypotéky, ostatné položky zostávajú nezmenené.
Jediným úradom, ktorý v Thajsku registruje prevody vlastníctva, je Department of Lands (katastrálny úrad). Poplatky sa počítajú z úradne odhadnutej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa môže líšiť od skutočnej kúpnej ceny uvedenej v zmluve.
Aký veľký dopad to má na trh
Thajské ministerstvo financií odhaduje, že predĺžený program podporí ročný obrat nehnuteľností vo výške približne 540 miliárd bahtov a prinesie do sektora dodatočné investície v objeme približne 305 miliárd bahtov.
Zahraniční kupujúci naďalej tvoria významnú silu na condo trhu: ročný počet zahraničných nákupov condo sa v rokoch 2024-2025 udržal na úrovni približne 14 500 jednotiek, pričom len v prvom kvartáli 2025 pribudlo podľa údajov z odvetvia asi 3 919 jednotiek. Bangkok, Chonburi a Phuket zostávajú hlavnými centrami tohto dopytu.
Phuket, Pattaya a Samui sú tri destinácie, kde zahraniční kupujúci tvoria najväčší podiel na nákupoch condo, takže praktický dopad zníženia poplatkov na investičný dopyt sa najsilnejšie prejaví práve tam. Pre klientov Thajských Nehnuteľností, ktorí sa najčastejšie zaujímajú práve o Phuket, je to konkrétny a merateľný benefit, nie len marketingové heslo.
Čo sa pre zahraničných kupujúcich nemení
Priame vlastníctvo pozemku alebo domu zostáva pre cudzincov výrazne obmedzené. Vlastníctvo formou freehold je limitované na jednotky condo v rámci 49% zahraničnej kvóty na projekt, zatiaľ čo pri pozemkových nehnuteľnostiach sa naďalej používajú štruktúry leasingu alebo vlastníctva cez thajskú spoločnosť.
Dôležité upozornenie: úľava sa netýka špecifickej podnikateľskej dane (3,3 %), ktorá sa naďalej vzťahuje na nehnuteľnosti predané do piatich rokov od nadobudnutia.
Modelový príklad úspory
Predstavte si condo za 5 miliónov bahtov. Úspora na poplatku za prevod predstavuje približne 99 500 bahtov (rozdiel medzi 2 % a 0,01 %) a úspora na poplatku za registráciu hypotéky asi 49 950 bahtov (rozdiel medzi 1 % a 0,01 %). Spolu teda ušetríte približne 149 500 bahtov, teda okolo 4 200 USD, čo je suma, ktorú môžete rovno investovať napríklad do vybavenia interiéru alebo držať ako rezervu.
FAQ
Kto má nárok na znížené poplatky?
Akýkoľvek kupujúci, thajský občan aj cudzinec, ktorý nadobúda oprávnenú rezidenčnú nehnuteľnosť. Pre zahraničných kupujúcich to platí konkrétne pri kúpe condo jednotiek vo freehold vlastníctve v rámci zákonnej zahraničnej kvóty.
Na aké nehnuteľnosti sa program vzťahuje?
Program platí pre samostatné domy, radové domy, jednotky condo a pozemky so stavbou, za predpokladu, že kúpna cena aj úradne odhadnutá hodnota neprevyšujú 7 miliónov bahtov. Predaj čiastočných vlastníckych podielov je z úľavy vylúčený.
Koľko si reálne môžem ušetriť?
Pri jednotke za 5 miliónov bahtov: úspora na poplatku za prevod je približne 99 500 bahtov (2 % mínus 0,01 %) a úspora na poplatku za hypotéku približne 49 950 bahtov (1 % mínus 0,01 %), spolu teda okolo 149 500 bahtov.
Platí to aj pri kúpe nehnuteľnosti na sekundárnom trhu?
Áno, znížené sadzby platia aj pri oprávnených transakciách na sekundárnom trhu, hoci predávajúci môže naďalej dlhovať špecifickú podnikateľskú daň alebo kolkovné v závislosti od toho, ako dlho nehnuteľnosť vlastnil.
Ako dlho zníženie poplatkov potrvá?
Aktuálne predĺženie platí do 30. júna 2027, čo je výrazne dlhšie obdobie než pri predchádzajúcich verziách tejto úľavy, ktoré zvyčajne trvali len niekoľko mesiacov až rok.
Dá sa to skombinovať so splátkovým kalendárom od developera?
Áno. Splátkový plán developera a štátna zľava na poplatkoch fungujú nezávisle od seba. Poplatok sa platí v momente registrácie prevodu vlastníctva, čo sa zvyčajne kryje s poslednou splátkou.
Ktoré náklady zostávajú nezmenené?
Špecifická podnikateľská daň (3,3 % pri ďalšom predaji do piatich rokov od nadobudnutia), progresívna zrážková daň a právne či due diligence poplatky nie sú týmto programom nijako ovplyvnené.
Ako si overím, že úľava platí aj v čase mojej kúpy?
Aktuálny stav zverejňuje thajský Department of Lands a dá sa overiť aj priamo na miestnom katastrálnom úrade (Land Office), kde sa bude registrácia vykonávať.
Prečo je teraz vhodný čas rozhodnúť sa
Viacročné zníženie poplatkov s pevným, no vzdialeným termínom platnosti dáva investorom skutočný priestor na to, aby si kúpu premysleli poriadne namiesto unáhleného rozhodovania. Ak už máte vytipovanú nehnuteľnosť a máte za sebou dôkladné preverenie (due diligence), aktuálne okno, ktoré siaha až do polovice roka 2027, je priaznivý čas posunúť sa ďalej. Úspora 150 000 až 300 000 bahtov funguje prakticky ako extra percentuálny bod výnosu, ktorý vám štát efektívne pridáva k investícii zadarmo. Napriek tomu ide o vládne rozhodnutie, ktoré sa môže kedykoľvek zmeniť, takže zafixovať si podmienky skôr než neskôr zostáva bezpečnejšou stratégiou.
Zdroj: The Nation Thailand