Bytovka v Tokiu, alebo tri byty na Phukete? Čísla hovoria jasne
Ak hľadáte odpoveď na otázku, prečo ázijský investičný kapitál v roku 2026 masívne opúšťa Japonsko, stačí jedno číslo: priemerná cena kondominia vo väčšom Tokiu prvýkrát v histórii prekročila 100 miliónov jenov, teda približne 640-tisíc dolárov. Podľa dát Nikkei Asia ide o rekord za prvý polrok 2026. Na Phukete sa za rovnaké peniaze dá kúpiť plnohodnotný apartmán s výhľadom na more, a ešte zvýšia peniaze na druhý či tretí. Práve preto sa Phuket stáva jednou z hlavných destinácií pre kapitál, ktorý uteká z prehriateho japonského trhu.
Japonskí kupujúci pritom nie sú jediní, kto prehodnocuje svoju stratégiu. Aj domáci japonskí investori, ktorí donedávna tvorili chrbtovú kosť dopytu, sa začínajú od vlastného trhu odvracať, pretože ceny narástli nad hranicu bežnej dostupnosti. Kapitál tak hľadá alternatívy v regióne a Thajsko, konkrétne Phuket, patrí medzi najväčších víťazov tohto presunu.
Prečo ceny v Tokiu vystrelili na rekordné hodnoty
Hlavným dôvodom rastu cien v Tokiu nie sú špekulácie, ale reálne náklady na výstavbu. Ceny stavebných materiálov a práce v Japonsku vzrástli za posledné tri roky odhadom o 20-25 %. K tomu sa pridáva chronický nedostatok stavebných robotníkov, developeri sa preto sústreďujú na prémiový segment, kde je marža vyššia a dokážu si vyššie náklady dovoliť premietnuť do ceny.
Svoju úlohu zohráva aj slabý jen, ktorý sa obchoduje okolo úrovne 155-160 jenov za dolár. Pre držiteľov dolárov je japonská nehnuteľnosť relatívne lacná, no pre samotných Japoncov je situácia opačná: v prepočte na lokálnu menu je bývanie extrémne drahé, čo ich motivuje hľadať výnosnejšie príležitosti v zahraničí, vrátane Thajska.
Koľko stojí apartmán na Phukete v porovnaní s Tokiom
Zatiaľ čo v Tokiu sa priemerná cena bytu pohybuje okolo 640-tisíc dolárov, na Phukete si za apartmán priamo pri pláži pripravte 5 až 15 miliónov THB, teda zhruba 140-tisíc až 420-tisíc dolárov. To znamená, že investor s rozpočtom jedného tokijského bytu si na Phukete môže dovoliť dve až tri nehnuteľnosti naraz a rozložiť tak riziko do viacerých aktív.
Vstupná cena je na Phukete výrazne dostupnejšia aj v najnižšom segmente. Kvalitné štúdio v dobrom projekte začína okolo 100-tisíc dolárov (približne 3,5 až 6 miliónov THB), jednoizbový apartmán sa pohybuje medzi 5 a 12 miliónmi THB (140-tisíc až 340-tisíc dolárov). V prepočte na cenu za štvorcový meter je rozdiel ešte výraznejší:
| Ukazovateľ | Tokio | Phuket |
|---|---|---|
| Cena za m2 | 12 000 - 18 000 USD | 3 000 - 6 000 USD |
| Priemerná cena bytu | ~640 000 USD (100 mil. JPY) | 140 000 - 420 000 USD |
| Nájomný výnos ročne | 2-3 % | 6-8 % |
Pri porovnateľnom rozpočte je teda nehnuteľnosť na Phukete 3 až 5-krát lacnejšia než porovnateľná nehnuteľnosť v centre Tokia.
Aký výnos môže Phuket reálne ponúknuť
Podľa trhových odhadov sa priemerný krátkodobý prenájomný výnos na Phukete pohybuje na úrovni 6-8 % ročne pred odpočítaním nákladov na správu nehnuteľnosti. Počas hlavnej sezóny, teda od novembra do apríla, dosahuje obsadenosť kvalitných nehnuteľností 80-90 %. Dlhodobý prenájom prináša nižší, ale stabilnejší výnos okolo 4-5 %, spojený zároveň s nižšími prevádzkovými nákladmi.
Niektoré developerské projekty na Phukete ponúkajú aj garantované nájomné programy vo výške 5-7 % ročne počas 3-5 rokov, zmluvne dohodnuté priamo so správcovskou spoločnosťou. Aj tu však platí, že podmienky takejto garancie treba dôkladne preveriť, ideálne s nezávislým právnikom, ešte pred podpisom zmluvy.
Ktoré lokality na Phukete sú v roku 2026 najžiadanejšie
Medzi ázijskými investormi zostávajú najvyhľadávanejšími oblasťami Bang Tao, Laguna a Kata, a to najmä vďaka rozvinutej infraštruktúre a stabilne vysokej obsadenosti. V Bang Tao sa priemerná cena bytov podľa Nation Thailand pohybuje okolo 283 975 THB za štvorcový meter, čím sa táto lokalita približuje cenám v prémiových častiach Bangkoku.
Rastúci turistický ruch tento dopyt podporuje aj z hľadiska reálnej obsadenosti. Phuket totiž v roku 2025 zaznamenal rekordný počet návštevníkov, viac ako 14 miliónov medzinárodných príchodov na ostrov, čo priamo pomáha udržiavať vysokú obsadenosť prenajímaných nehnuteľností počas celého roka.
Kto okrem Japoncov na Phukete kupuje
Podľa denníka Bangkok Post presun kapitálu na Phuket zďaleka nie je len japonským fenoménom. Rastúci podiel zahraničných kupujúcich pochádza aj z Blízkeho východu, ktorí ostrov vyhľadávajú pre jeho životný štýl a možnosť diverzifikácie majetku. Ultra-luxusné vily a apartmány s cenou od 50 miliónov THB nahor zostávajú aktívne obchodované aj napriek tomu, že celkový turistický ruch v regióne mierne spomaľuje.
Medzi ďalšie skupiny investorov, ktoré čoraz viac smerujú na Phuket, patria kupujúci z Hongkongu a Singapuru, teda z trhov, kde je situácia s cenami nehnuteľností a dostupnosťou bývania podobne napätá ako v Japonsku.
Náklady na výstavbu ako kľúčový rozdiel medzi trhmi
Zatiaľ čo v Japonsku stavebné náklady rástli o 20-25 % za tri roky, v Thajsku bol nárast výrazne miernejší, len 8-12 % za rovnaké obdobie. Práve tento rozdiel drží finálne ceny nehnuteľností na Phukete pod kontrolou a robí ich atraktívnymi aj pre kupujúcich, ktorí by si za rovnaké peniaze v Japonsku mohli dovoliť oveľa menej.
Vlastnícke práva: čo musí zahraničný kupujúci vedieť
Cudzinci vrátane Slovákov môžu na Phukete vlastniť kondominium formou plného, neobmedzeného vlastníctva (tzv. freehold), a to v rámci 49 % kvóty zahraničného vlastníctva na projekt. Ide teda o skutočné vlastníctvo zapísané na kupujúceho, nie o dlhodobý prenájom. Finančné prostriedky musia byť poukázané zo zahraničia a zamenené na thajský baht, pričom táto transakcia musí byť doložená bankovým potvrdením (tzv. Foreign Exchange Transaction Certificate).
Riziká, na ktoré netreba zabúdať
Investícia do nehnuteľnosti v zahraničí nie je bez rizika ani na Phukete. Medzi hlavné patria nespoľahliví developeri, meškanie výstavby a právne komplikácie spojené s vlastníckymi titulmi k pozemkom. Dôkladná právna previerka nezávislým advokátom pred podpisom akejkoľvek zmluvy je preto nevyhnutnosťou, nie voliteľným krokom. Netreba tiež podceniť kurzové riziko počas prevodu prostriedkov medzi eurom, dolárom a bahtom.
Zhrnutie na záver
Rekordná cena 100 miliónov jenov za priemerný byt v Tokiu nie je jednorazová anomália, ale nová realita japonského trhu. Pre investora, ktorý je ochotný pozrieť sa mimo domáceho, respektíve japonského trhu, ponúka Phuket konkrétnu a merateľnú výhodu: dvoj až trojnásobný výnos za zlomok vstupnej ceny. Čísla v tomto prípade hovoria samé za seba, a práve preto tím Thajské Nehnuteľnosti eviduje rastúci záujem klientov, ktorí porovnávajú Phuket práve s trhmi ako Tokio, Hongkong či Singapur.
Zdroj: Bangkok Post