Čo každý Slovák plánujúci kúpu nehnuteľnosti v Thajsku musí vedieť hneď na začiatku
Ak uvažujete o kúpe domu alebo bytu v Thajsku, tu je priama odpoveď: cudzinci nemôžu vlastniť pôdu v Thajsku. Jediná forma plného vlastníctva dostupná pre zahraničných kupujúcich je byt (condominium), a aj tu platí pevný strop - cudzinci môžu spoločne vlastniť najviac 49 % z celkovej podlahovej plochy danej budovy. Vily a radové domy sa dajú prenajať na 30 rokov, nie kúpiť.
Thajsko je štvrté v juhovýchodnej Ázii podľa objemu priamych zahraničných investícií - v roku 2025 presiahli 15 miliárd dolárov podľa Bank of Thailand - a napriek tomu patrí medzi najtuhšie regulované trhy v regióne, pokiaľ ide o vlastníctvo nehnuteľností cudzincami. Investor môže postaviť továreň, ale dom vedľa nej si kúpiť nemôže. Tento paradox má priamy dopad na každého Slováka, ktorý chce investovať do thajskej nehnuteľnosti.
Aké sú právne možnosti pre cudzincov v Thajsku?
1. Byt v osobnom vlastníctve (freehold condominium)
Najbezpečnejšia a právne najčistejšia cesta. Zákon o bytoch (Condominium Act B.E. 2522, z roku 1979) umožňuje cudzincom zapísať byt na vlastné meno - za podmienky, že kvóta 49 % cudzojazyčných vlastníkov v budove ešte nie je vyčerpaná. V populárnych projektoch v Phukete alebo Pattaye sa táto kvóta predáva veľmi rýchlo. Zostatok kvóty si vždy overte písomne priamo na správcovskej spoločnosti budovy alebo na Katastrálnom úrade (Land Department).
Pre zápis vlastníckeho práva musí byť platba poukázaná zo zahraničia a prevedená na thajské bahty cez thajskú banku. Tá vystaví dokument Foreign Exchange Transaction Form (FETF) - bez neho nie je možné zapísať vlastníctvo cudzinca do katastra.
2. Dlhodobý nájom pôdy (leasehold)
Cudzinci môžu uzatvoriť nájomnú zmluvu na pôdu registrovanú na Katastrálnom úrade, maximálne na 30 rokov. V praxi sa bežne stretávate so zmluvami s doložkou o predĺžení - napríklad 30+30 alebo 30+30+30. Pozor: tieto doložky sú záväzkom medzi zmluvnými stranami, nie vecným právom. Ak pôda zmení majiteľa, dedičia ani noví vlastníci nie sú zo zákona povinní predĺženie rešpektovať. Thajské súdy takéto doložky nepovažujú vždy za vymáhateľné.
3. Thajská spoločnosť ako 'obálka" - a prečo je to riskantné
Niektorí zahraniční kupujúci sa v minulosti pokúšali obísť zákon cez thajskú spoločnosť, kde vystupovali ako konatelia, pričom thajskí spoločníci boli iba nominálni vlastníci (tzv. nominee štruktúra). Katastrálny úrad tieto štruktúry od roku 2023 aktívne preveruje. Podľa South China Morning Post bolo stíhaných viac ako 850 spoločností napojených na nelegálne nominee štruktúry, pričom odhadované škody presahujú 15 miliárd bahtov. Hrozí anulovanie celého obchodu, pokuta až 1 milión bahtov (asi 28 000 USD) a dokonca trest odňatia slobody.
Porovnanie vlastníckych štruktúr pre cudzincov
| Typ vlastníctva | Dostupné pre cudzinca? | Maximálna doba | Bezpečnosť |
|---|---|---|---|
| Byt - freehold | Áno (kvóta 49 %) | Bez obmedzenia | Vysoká |
| Nájom pôdy - leasehold | Áno | 30 rokov (+ zmluvné predĺženie) | Stredná |
| Vila / dom - freehold | Nie | - | - |
| Thajská nominee spoločnosť | Technicky, ale nelegálne | - | Veľmi nízka |
Aká je daňová záťaž pri kúpe nehnuteľnosti?
Pri prevode nehnuteľnosti v Thajsku platíte:
- Daň z prevodu: 2 % z úradne stanovenej hodnoty nehnuteľnosti
- Kolková daň: 0,5 %
- Osobitná obchodná daň: 3,3 % pri predaji do 5 rokov od kúpy
Tieto poplatky znášajú kupujúci a predávajúci zvyčajne podľa dohody, no v praxi je ich rozdelenie predmetom vyjednávania.
Prečo Thajsko stále neotvorilo trh cudzincom?
Návrh zákona o nájme pôdy na 99 rokov bol predmetom diskusií v roku 2024, no na parlamentnom výbore ho zablokoval odpor nacionalistických skupín. Súčasná vláda premiérky Paetongtarnovej diskutuje o zvýšení kvóty pre cudzincov z 49 % na 75 % v špeciálnych ekonomických zónach, no k polovici roka 2026 nebol predložený žiadny konkrétny návrh zákona. Reforma v tejto oblasti naráža na silný politický odpor.
Pre porovnanie: Vietnam otvoril trh cudzincom v roku 2015 a ponúka freehold vlastníctvo bytov (kvóta 30 % v budove) a 50-ročný nájom domov. Malajzia cez program MM2H umožňuje nákup nehnuteľností od 1 milióna ringgitov (asi 220 000 USD). Thajsko zostáva výrazne reštriktívnejšie ako obaja susedia.
Hypotéka od thajskej banky - reálna možnosť?
Thajské komerčné banky poskytujú hypotéky cudzincom len výnimočne. Niektoré ponúkajú financovanie cez pobočky v Singapure alebo Hongkongu. Úrokové sadzby pre cudzincov sa pohybujú okolo 6 - 8 % ročne, kým thajskí občania platia 4 - 5 %. Väčšina zahraničných kupujúcich preto platí v hotovosti alebo si zabezpečí financovanie v domovskej krajine.
Kde v Thajsku cudzinci najviac kupujú?
Phuket a Pattaya spoločne tvoria viac ako 60 % všetkých transakcií s bytmi, kde vystupuje zahraničný kupujúci. Phuket je obľúbený pre vily a prémiové byty s výhľadom na more, Pattaya pre nižšiu vstupnú cenu a dostupnosť. Práve v týchto lokalitách je kvóta 49 % v mnohých budovách už vyčerpaná - overenie pred podpisom zmluvy nie je formalita, ale nevyhnutnosť.
Na čo si dajte pozor ako slovenský kupujúci
Kúpa nehnuteľnosti v Thajsku nie je ako kúpa bytu v Bratislave alebo Košiciach. Niekoľko zásad, ktoré odborníci zo Thajských Nehnuteľností odporúčajú každému klientovi:
- Nechajte si spraviť právny due diligence od nezávislého advokáta - nie od právnika odporúčaného developerom.
- Kvótu freehold vlastníctva v budove overte písomne ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.
- FETF doklad si starostlivo uschovajte - bez neho nemôžete neskôr preukázať legálny prevod peňazí.
- Zmluvy s doložkami o predĺžení nájmu si dajte preložiť a vysvetliť ich skutočnú právnu váhu.
- Nikdy nevstupujte do nominee štruktúry - riziko trestnej zodpovednosti je reálne.
Zdroj: Bangkok Post