Predstavte si, že máte na účte sumu, za ktorú by ste si kúpili menší byt na Phukete. Necháte ju len tak leažať v amerických štátnych dlhopisoch a bez akéhokoľvek rizika, bez prenajímateľov, bez správcovskej firmy a bez sezónnych výpadkov obsadenosti vám prinesie 4,78 % ročne. To je aktuálna výnosnosť desaťročného amerického dlhopisu k 1. septembru 2026. Otázka, ktorú by si mal položiť každý kupujúci, znie: prekoná môj byt v Bang Tao alebo na Kata Beach túto hranicu, a o koľko?
Ešte pred pár rokmi bola odpoveď jednoduchá, pretože bezrizikový výnos bol takmer nulový. Dnes to tak nie je.
Prečo rastú výnosy dlhopisov a čo s tým má spoločné Phuket
Japonsko, krajina, ktorá tri desaťročia požičiavala peniaze prakticky zadarmo, teraz platí 3 % na desaťročných vládnych dlhopisoch. To isté sa deje v Európe, kde výnosy dosiahli 15-ročné maximá. Príčina je nepríjemne jednoduchá: energie opäť zdražujú. Brent sa obchoduje okolo 91 dolárov za barel a európsky plyn je na viacročných maximách. Trhy už neveria, že inflácia sama od seba klesne k cieľu centrálnych bánk, a začínajú počítať so septembrovým zvýšením sadzieb od Fedu aj ECB, možno nie posledným.
Toto nie je téma len pre analytikov dlhopisových trhov. Je to nová referenčná hranica pre každé investičné rozhodnutie, kúpu bytu v Thajsku nevynímajúc.
Akciové trhy citlivé na sadzby to už pocítili. V Austrálii klesli akcie firiem spojených s bytovou výstavbou, hneď ako trh začal počítať s novým cyklom zvyšovania sadzieb. Hang Seng zoslabol po slabom debute Shein na burze. Ide o varovné signály, nie o priamu príčinu poklesu cien v Phukete, ale smer vetra je jasný.
Ovplyvní vyššia sadzba Fedu hypotéky na Phukete?
Priamo nie, a to je dôležitý rozdiel oproti trhom, na ktoré je slovenský kupujúci zvyknutý. Zahraniční kupujúci väčšinou nedostanú thajskú hypotéku za štandardných podmienok. Prevažná väčšina nákupov kondominií sa financuje hotovosťou alebo splátkovým kalendárom priamo od developera. Neexistuje tu priamy hypotekárny kanál, cez ktorý by zvýšenie sadzby Fedu stlačilo dopyt tak, ako by to urobilo napríklad na slovenskom alebo českom trhu s nehnuteľnosťami.
Dopad prichádza inou cestou, cez alternatívny výnos a cez peňaženku kupujúceho.
Keď bola bezriziková dolárová sadzba na úrovni 1,5 %, sľubovaný nájomný výnos 6-7 % ročne pôsobil ako trojnásobná až štvornásobná prémia za riziko. Pri 4,78 % sa táto prémia zmenší na pár percentuálnych bodov, a za tie body investor berie na seba kurzové riziko bahtu, riziko nízkej obsadenosti v mimosezóne, poplatky správcovskej spoločnosti, údržbu, dane a nemožnosť predať aktívum v priebehu jedného dňa. Matematika už nie je taká jednoznačná, ako bývala.
Druhý kanál je psychologický. Európsky investor, ktorému práve zdražel podnikateľský úver, si druhú jednotku jednoducho odloží na neskôr.
Zdražie stavba bytu v Thajsku pre drahšiu energiu?
Brent okolo 91 dolárov za barel zvyšuje náklady na dopravu a stavebný materiál. Thajsko dováža takmer všetku svoju energiu, takže tento nárast sa premieta priamo do stavebných nákladov. Prakticky to znamená, že u nových, ešte nedokončených projektov je malá šanca na výraznejší pokles cien, aj keby dopyt zo strany zahraničných kupujúcich zoslabol.
Pri hotových budovách je situácia iná. Developer, ktorý už postavil a skolauduje, nenesie rovnaké nákladové tlaky ako ten, kto ešte potrebuje financovať poslednú fázu výstavby pri drahších úveroch. Práve tu, u projektov vo výstavbe s ešte nedokončeným financovaním, sa objavia reálne zľavy, nie na hotových budovách s históriou obsadenosti.
Čo hovorí história v prospech bahtu a thajského trhu
Drahá nafta a globálna inflácia nezasahujú všetky krajiny rovnako. Thajsko má relatívne nízku infláciu a nízku základnú sadzbu v porovnaní s USA a Európou, a baht sa historicky správa ako mena krytá prebytkom bežného účtu ťahaným turizmom. Bahtové aktívum môže voči slabnúcemu doláru v ďalšom uvoľňovacom cykle centrálnych bánk zafungovať lepšie, než sa dnes zdá.
Stojí za to pripomenúť aj jednu vec, na ktorú sa pri číslach zvykne zabúdať: nehnuteľnosť v Phukete nie je len investičné aktívum, je to aj spotrebný tovar. Byt, v ktorom strávite dva mesiace v roku, sa nedá porovnávať priamo s dlhopisom. Správne porovnanie je s nákladom na prenájom podobného ubytovania na to isté obdobie.
Náš názor: kedy sa oplatí kúpiť a kedy počkať
Pri výnose amerických desaťročných dlhopisov okolo 4,78 % by sme nekupovali projekt v predaji (off-plan) v Phukete len na základe garantovaného výnosu sľúbeného na papieri. Táto garancia je len taká silná, ako súvaha developera, a cyklus drahých peňazí je presne ten moment, keď slabší developeri začínajú neplniť svoje záväzky.
Rozumnejší postup je hľadať dokončenú budovu s aspoň dvoma sezónami obsadenosti za sebou, kde si možno pozrieť reálne správy správcovskej spoločnosti, nie prognózovaný excelovský hárok.
Ak kupujete byt na vlastné bydlisko, teda strávite v Phukete tri až štyri mesiace v roku a nepovažujete jednotku za náhradu dlhopisového portfólia, nič z vyššie napísaného sa vás priamo netýka. Váš výpočet sa netýka sadzby Fedu, ale nákladu na dlhodobý prenájom podobného bytu.
Jedna praktická poznámka k prieskumným cestám: oplatí sa obhliadať budovy a hovoriť so správcovskými firmami počas nízkej sezóny, keď je vidieť reálna obsadenosť, nie vyleštený januárový snímok. Letenky aj porovnávanie štvrtí bez davov turistov vyjdú navyše lacnejšie.
Kto zvažuje kúpu v Thajsku vážne, mal by si prejsť každú nehnuteľnosť na svojom zozname jedným testom: prináša čistý výnos vyšší než bezrizikových 4,78 % v dolároch, a je investor ochotný držať ju päť rokov? Ak je odpoveď nie pri jednej z dvoch otázok, treba hľadať ďalej. Tím Thajské Nehnuteľnosti vie pri tomto výpočte a pri výbere hotových projektov s históriou obsadenosti pomôcť.
Zdroj: CNA (Channel News Asia)