Predstavte si, že ste zaplatili zálohu za byt v rozostavanej rezidencii na Phukete a tesne pred termínom odovzdania vám developer napíše jednu vetu: 'vyššia moc, výstavba sa oneskorí'. Presne toto sa v roku 2026 deje čoraz väčšiemu počtu zahraničných kupujúcich v Thajsku. Developeri sa odvolávajú na výpadky dodávok paliva, problémy v logistike a rastúce ceny stavebných materiálov, aby ospravedlnili meškanie výstavby. Pre investora, ktorý do projektu vložil milióny bahtov, to môže znamenať mesiace čakania navyše.
Odpoveď v skratke
Odvolanie sa na vyššiu moc automaticky nezbavuje developera jeho povinností. Thajský Občiansky a obchodný zákonník (paragrafy 8 a 219) vyžaduje dôkaz, že okolnosti boli skutočne nepredvídateľné, neodvrátiteľné a mimo kontroly danej strany. Samotný nárast cien materiálu túto podmienku spravidla nespĺňa.
Toto nie je teoretické riziko. Podľa dostupných dát z odvetvia prešlo trhom s rozostavanými nehnuteľnosťami na Phukete medzi rokmi 2021 a 2025 približne 470 miliárd bahtov, pričom zahraniční kupujúci tvorili okolo 60 % transakcií. Ochrana kupujúcich a dohľad nad trhom pritom zostávajú pomerne slabé, zálohy zaplatené pred podpisom zmluvy často nemajú žiadnu garantovanú refundáciu, ak sa projekt zasekne.
Čo hovorí thajský zákon: zhrnutie v bodoch
- Vyššia moc podľa thajského práva označuje udalosti nepredvídateľné a neodvrátiteľné (paragraf 8 Občianskeho a obchodného zákonníka)
- Developer musí preukázať zdokumentovanú príčinnú súvislosť medzi udalosťou vyššej moci a vzniknutým meškaním
- Kupujúci má nárok na formálne písomné oznámenie s presnou príčinou a upraveným harmonogramom
- Typické omeškania spôsobené vyššou mocou sa v rokoch 2025-2026 pohybujú medzi 3 až 12 mesiacmi
- Rozhoduje zmluva: bez klauzuly o vyššej moci sa na ňu developer nemôže odvolať bez samostatného súdneho konania
- Dokumentácia je kľúčová: kupujúci, ktorí si vedú podrobné záznamy, sú v oveľa lepšej pozícii pri obrane svojich práv
Štyri scenáre, s ktorými sa môžete stretnúť
Scenár 1: Skutočná, preukázateľná vyššia moc
Potvrdený celoštátny nedostatok paliva alebo vládou nariadené obmedzenie je reálny príklad. V takom prípade je rozumné akceptovať meškanie, no zároveň trvať na písomnom oznámení s novým harmonogramom a žiadať kompenzáciu, napríklad zľavu na servisných poplatkoch alebo vylepšenie povrchových úprav. Riziko je nízke, ak je developer finančne stabilný a etablovaný na trhu.
Scenár 2: Vyššia moc ako zásterka
Niektorí developeri sa odvolávajú na palivovú krízu, hoci skutočnou príčinou je podfinancovanie projektu alebo zlé plánovanie. Kupujúci by si mali nechať urobiť nezávislý právny audit zmluvy a overiť si uvádzanú príčinu voči reálnej situácii na trhu. Thajské súdy takéto tvrdenia posudzujú pomerne prísne.
Scenár 3: Meškanie sa naťahuje a developer prestáva komunikovať
Toto je najznepokojujúcejší vzor. Žiadne oznámenie, žiadny nový harmonogram a nekomunikujúca predajná kancelária sú varovné signály, ktoré vyžadujú okamžitú reakciu: zaslanie formálneho listu (s notársky overeným prekladom do thajčiny) a podanie sťažnosti na thajský Úrad pre ochranu spotrebiteľa (OCPB). Súbežne sa dôrazne odporúča prizvať miestneho právnika.
Scenár 4: Kupujúci chce zmluvu ukončiť
Ak meškanie výrazne prekročí rozumnú lehotu (spravidla nad 12 mesiacov), kupujúci môže žiadať ukončenie zmluvy a vrátenie peňazí. Podmienky refundácie sú však špecifické podľa konkrétnej zmluvy a developeri si často ponechávajú 10 až 30 % už zaplatených prostriedkov. Civilné súdne konanie v Thajsku obvykle trvá 1 až 2 roky.
Porovnanie troch typov situácií
| Parameter | Skutočná vyššia moc | Sporná vyššia moc | Podvodná schéma |
|---|---|---|---|
| Oznámenie | Formálny list s dátumami a dôvodmi | Ústne alebo vágny email bez detailov | Žiadna komunikácia |
| Dôkazy | Vládne zdroje, médiá, správy z odvetvia | Všeobecné vyhlásenia bez konkrétnych faktov | Žiadne dokumenty |
| Nový harmonogram | Jasný fázovaný plán | Nejasné prísľuby | Termíny sa neustále posúvajú |
| Odporúčaný krok kupujúceho | Akceptovať, dokumentovať, sledovať priebeh | Nezávislý právny audit zmluvy | Okamžite právnik a sťažnosť na OCPB |
| Pravdepodobnosť refundácie | Vysoká (po dokončení projektu) | Stredná (cez rokovania) | Nízka (len súdnou cestou) |
Najčastejšie chyby slovenských kupujúcich a ako sa im vyhnúť
Chyba 1: Podpis zmluvy bez časového stropu na meškanie z dôvodu vyššej moci. Riešenie: pred podpisom si overte, že zmluva stanovuje maximálnu dĺžku omeškania z dôvodu vyššej moci (napríklad 180 dní), po ktorej má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť.
Chyba 2: Nedokumentovanie udalostí. Riešenie: uchovávajte všetku korešpondenciu, pravidelne fotografujte stavenisko a zaznamenávajte dátum každého telefonátu či stretnutia. Thajské súdy akceptujú ako dôkaz aj screenshoty zo správ z messengerov.
Chyba 3: Spoliehanie sa na ústne sľuby predajného agenta. Riešenie: každá dohoda musí byť písomne zdokumentovaná v thajčine a podpísaná oprávneným zástupcom spoločnosti.
Chyba 4: Predpoklad, že platia rovnaké právne postupy ako na Slovensku. Riešenie: najmite si právnika, ktorý sa špecializuje konkrétne na thajské realitné právo. Zahraničné právne rámce sa priamo neprenášajú.
Chyba 5: Vyjednávanie bez znalosti thajčiny. Riešenie: prizvite prekladateľa alebo dvojjazyčného právnika. Thajské súdy a úrady komunikujú výlučne v thajčine.
Chyba 6: Kúpa od developera bez overenia finančnej stability. Riešenie: overte registráciu spoločnosti cez Department of Business Development (DBD), preštudujte si portfólio dokončených projektov a pred záväzným krokom si preverte finančné výkazy.
Širší kontext: trh smeruje k prísnejšej regulácii
Thajské úrady zároveň sprísňujú dohľad nad štruktúrami zahraničného vlastníctva, vrátane preverovania viac ako 11 400 spoločností s nominee štruktúrou len na ostrovoch Koh Samui a Koh Phangan. Kupujúci by preto mali počítať s viac, nie menej, papierovaním a due diligence. Trh sa posúva smerom k prísnejšej regulácii a nároky na vyššiu moc sú čoraz častejšie jednou z oblastí, ktoré podliehajú dôkladnejšiemu právnemu skúmaniu.
Kľúčové posolstvo znie: nepanikárte, ale ani nezostávajte pasívny. Vyššia moc je právny mechanizmus, nie univerzálna výhovorka, ktorá developera zbavuje zodpovednosti. Vašou úlohou je dokumentovať, overovať a včas prizvať odborníkov. Čím skôr začnete konať, tým lepšie máte šance ochrániť svoju investíciu. Tím Thajské Nehnuteľnosti vám pri overovaní developera aj zmluvy rád pomôže zorientovať sa v miestnych pravidlách.
Zdroj: The CITY - Asia