Keď si Slovák predstaví kúpu vily na Phukete, málokedy premýšľa nad tým, kto je skutočným majiteľom pozemku pod ňou. Presne to sa nedávno stalo osudným desiatkam čínskych investorov v Bangkoku. Thajská polícia rozložila sieť 33 firiem, cez ktoré si kupovali luxusné domy v hodnote presahujúcej 1,275 miliardy bahtov (približne 35 miliónov USD). Mechanizmus bol jednoduchý: cudzinec založí thajskú spoločnosť s nastrčenými (nominee) thajskými akcionármi a cez ňu kúpi pozemok aj dom, čím obíde zákaz priameho vlastníctva pôdy cudzincami.
Nejde o ojedinelý prípad. Rozsah operácie a mediálna pozornosť okolo vyšetrovania vysielajú jasný odkaz: thajské úrady po celej krajine sprísňujú tlak na nominee štruktúry. Pre každého, kto uvažuje o investícii do bangkockej alebo inej thajskej nehnuteľnosti, je toto presne ten moment na triezve zhodnotenie rizika.
Stručná odpoveď na hlavnú otázku
Thajská polícia odhalila čínsku nominee sieť s 33 firmami a 33 luxusnými domami v Bangkoku v hodnote nad 1,275 miliardy bahtov. Schéma stála na thajských nastrčených akcionároch, ktorí obchádzali zákaz vlastníctva pôdy cudzincami podľa článku 86 zákona o pozemkovom kódexe. Páchateľom hrozí zhabanie majetku, pokuty a trestné stíhanie podľa zákona o zahraničnom podnikaní (FBA), pričom podobná operácia na Phukete v treťom kole zásahov zasiahla 77 firiem a majetok za 1,053 miliardy bahtov, čo dokazuje, že čistky sa netýkajú len Bangkoku.
Prečo je nominee vlastníctvo v Thajsku nelegálne
Zákaz vlastníctva pôdy cudzincami vychádza z článku 86 zákona o pozemkovom kódexe z roku 1954. Tento zákon platí nezmenený už viac ako 70 rokov a neexistujú z neho výnimky ani pre dlhodobých rezidentov, ani pre držiteľov elitných víz.
Zákon o zahraničnom podnikaní z roku 1999 (Foreign Business Act) obmedzuje podiel cudzinca vo firme podnikajúcej okrem iného s pozemkami na maximálne 49 %. Ak thajskí akcionári do firmy nevložia žiadny reálny kapitál a slúžia len ako formálni vlastníci, ide o nominee usporiadanie, ktoré je trestným činom.
Podľa denníka The Nation Thailand sa nehnuteľnosti z tohto vyšetrovania nachádzajú v prestížnych bangkockých štvrtiach a priemerná hodnota jedného domu dosahuje približne 38,6 milióna bahtov (viac ako 1 milión USD).
Ako veľký je problém naprieč Thajskom
Súvisiaca operácia tretej fázy na Phukete, v Phang Nge a Krabi nasadila viac ako 500 policajtov, zatkla 59 osôb, prehľadala 60 lokalít a vyšetrovala 77 firiem naviazaných na pozemky a akcionárske štruktúry, pričom išlo o majetok v hodnote približne 1,053 miliardy bahtov.
Čísla za celú krajinu sú ešte výraznejšie. Len na Samui a Phangane preveruje thajský štát viac ako 11 400 firiem napojených na cudzincov, celoštátne bolo preverených vyše 7 000 firiem a viac ako 850 z nich už čelí trestnému stíhaniu. Odhadovaná strata štátu z týchto schém sa pohybuje okolo 15 miliárd bahtov.
Aké legálne cesty vlastníctva zostávajú otvorené
Dobrá správa je, že legálnych ciest k thajskej nehnuteľnosti je stále dosť:
- Kondomínium do osobného vlastníctva (freehold) - cudzinec môže vlastniť jednotku priamo, pokiaľ budova nevyčerpala kvótu zahraničného vlastníctva (max. 49 % z celkovej podlahovej plochy)
- Dlhodobý prenájom (leasehold) - typicky 30 rokov s možnosťou predĺženia o ďalších 30+30 rokov
- Štruktúry naviazané na BOI (Board of Investment) - pre investorov spĺňajúcich konkrétne investičné kritériá
Medzi rokmi 2024 a 2025 sa v thajskom parlamente diskutovalo o návrhu zákona, ktorý by cudzincom umožnil kúpiť až 1 raj (1 600 m²) pôdy pri minimálnej investícii 40 miliónov bahtov. Návrh sa však zasekol pre politický odpor a v súčasnosti neplatí.
Za porušenie pravidiel hrozia pokuty do 1 milióna bahtov, väzenie až na 3 roky a nútený predaj majetku do 180 dní na príkaz Pozemkového úradu (Land Department).
Prečo úrady práve teraz pritvrdili
K sprísneniu prispelo viacero faktorov naraz. Rastúce ceny luxusných nehnuteľností pritiahli väčšiu mediálnu aj verejnú pozornosť. Politická rétorika proti "predávaniu pôdy cudzincom" získala v parlamente na sile. Oddelenie osobitných vyšetrovaní (DSI) navyše dostalo dodatočné financovanie a rozšírené digitálne nástroje na dohľadávanie podozrivých firemných štruktúr, čo potvrdzujú pokračujúce operácie postupujúce z Bangkoku až na Phuket a južné ostrovy.
Ktoré lokality sú pod najväčším drobnohľadom
Najviac pozornosti pútajú prestížne bangkocké štvrte: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor a uzavreté rezidenčné komplexy (moo baan) v oblastiach Bang Na a Ramkhamhaeng. Nehnuteľnosti v hodnote nad 20 miliónov bahtov sú automaticky označené na preverenie.
Čo sa stane s majetkom po zhabaní
Pozemkový úrad vydá príkaz na nútený predaj do 180 dní. Ak vlastník nepredá dobrovoľne, nehnuteľnosť ide do aukcie. Výnos sa vlastníkovi vráti po odpočítaní pokút a nákladov, aukčné ceny však bývajú výrazne pod trhovou hodnotou.
Týka sa to len čínskych investorov?
Nie. Zákon platí rovnako pre všetkých cudzincov bez výnimky. Podobné prípady sa už predtým riešili u občanov Ruska, európskych krajín aj Austrálie, najmä na Phukete a Koh Samui. Čínska sieť pritiahla pozornosť svojím rozsahom, ale mechanizmus vymáhania je univerzálny, čo potvrdzujú paralelné operácie na Phukete, v Phang Nge a Krabi.
Ako si ako Slovák chrániť kapitál pri kúpe v Thajsku
Tri kroky rozhodujú o tom, či bude vaša investícia bezpečná:
- Kupujte kondomínium do osobného vlastníctva (freehold) v rámci 49% kvóty zahraničného vlastníctva
- Ak vás zaujíma vila, riešte ju cez leasehold štruktúru s preverenou právnou kanceláriou
- Robte due diligence pri každej nehnuteľnosti prostredníctvom nezávislého advokáta bez väzby na developera
Toto vyšetrovanie nie je výnimka, ale súčasť systémového smerovania thajskej politiky. Nominee štruktúry, ktoré desaťročia fungovali v šedej zóne, dnes nesú neprijateľnú mieru rizika. Pre investorov plánujúcich kúpu v Bangkoku alebo na ostrovoch je jediná rozumná cesta prísne legálna forma vlastníctva. Thajský trh zostáva atraktívny - výnos z prenájmu kondomínií sa pohybuje na úrovni 5-7 % ročne a vstupné náklady sú zlomkom toho, čo zaplatíte v Singapure či Hongkongu. Ochrana kapitálu sa však začína správne nastavenou štruktúrou obchodu, a práve v tom vieme byť s tímom Thajské Nehnuteľnosti nápomocní.
Zdroj: International Investment