Pri predaji kondomiňa v Phukete alebo vily v Pattaye thajský katastrálny úrad (Land Department) zrazí daň priamo z kúpnej ceny v momente zápisu prevodu vlastníctva. Predávajúci teda nedostane na účet celú zmluvnú sumu. O koľko menej pôjde, určujú tri faktory: dĺžka doby vlastníctva, úradný odhad hodnoty nehnuteľnosti a to, či predáva fyzická alebo právnická osoba.
Fyzické osoby platia zrážkovú daň podľa progresívnej stupnice od 5 % do 35 %, pričom základ dane sa znižuje úmerne k počtu rokov vlastníctva. Právnické osoby platia paušálnych 1 % z odhadnutej alebo zo zmluvnej hodnoty - podľa toho, ktorá je vyššia. Táto zrážková daň nie je konečná - pri ročnom daňovom priznaní sa započíta. Okrem nej predávajúci uhradí aj poplatok za prevod, a tiež buď daň zo špecifických obchodných transakcií (SBT), alebo kolkovné, podľa toho, ako dlho nehnuteľnosť vlastnil. Celková daňová záťaž pri predaji môže dosiahnuť 6,3 % a viac z úradne odhadnutej hodnoty.
Stručný prehľad
- Zrážková daň - fyzická osoba - progresívna sadzba od 5 % do 35 %, základ sa delí počtom rokov vlastníctva
- Zrážková daň - právnická osoba - paušálnych 1 % z úradne odhadnutej hodnoty
- Poplatok za prevod - štandardných 2 % z odhadnutej hodnoty, zvyčajne delené rovnakým dielom medzi kupujúceho a predávajúceho
- Daň SBT - 3,3 % pri predaji do 5 rokov od kúpy
- Kolkovné - 0,5 % keď SBT neplatí (vlastníctvo dlhšie ako 5 rokov)
- Všetky dane a poplatky sa uhrádzajú v deň zápisu prevodu priamo na katastrálnom úrade - odložená platba neexistuje
Príklady z praxe
Príklad 1: Fyzická osoba predáva byt po 3 rokoch
Zahraničný kupujúci nadobudol byt v Bangkoku za 5 000 000 THB a po troch rokoch ho predáva za 6 000 000 THB. Úradný odhad katastrálneho úradu je 5 200 000 THB.
Výpočet zrážkovej dane prebieha takto: odhadnutá hodnota sa vydelí počtom rokov vlastníctva (minimálne jeden rok). Výsledok je 5 200 000 / 3 = 1 733 333 THB ako ročný zdaniteľný príjem. Na túto sumu sa aplikuje progresívna stupnica podľa thajského daňového zákonníka (Revenue Code, oddiel 50) - prvých 300 000 THB je zdanených 5 %, vyššie pásma majú vyššie sadzby. Vypočítaná ročná daň sa následne vynásobí 3.
V praxi vychádza zrážková daň v tomto prípade na zhruba 150 000 až 180 000 THB. Po pripočítaní SBT vo výške 3,3 % z odhadnutej hodnoty (171 600 THB) a polovice poplatku za prevod (52 000 THB) sa celková daňová záťaž pohybuje okolo 370 000 až 400 000 THB, čo predstavuje asi 6,5 až 7 % z odhadnutej hodnoty.
Príklad 2: Právnická osoba predáva vilu v Phukete
Thajská spoločnosť predáva vilu s úradným odhadom 15 000 000 THB. Zrážková daň je jednoducho 1 %, teda 150 000 THB. Ak spoločnosť vlastnila nehnuteľnosť menej ako 5 rokov, SBT vo výške 3,3 % pridá ďalších 495 000 THB. Poplatok za prevod 2 % znamená 300 000 THB. Celkové náklady dosiahnu zhruba 945 000 THB, čo je asi 6,3 % z odhadnutej hodnoty.
Dôležitý detail: pre firmy je 1 % zrážková daň zálohou na bežnú 20 % daň z príjmov právnických osôb. Skutočný zisk z predaja bude zdanený štandardnou sadzbou pri ročnom uzávierke, ale zaplateným 1 % si firma zníži výslednú daňovú povinnosť.
Príklad 3: Fyzická osoba predáva po 6 rokoch vlastníctva
Ak predávajúci drží nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, SBT sa nahrádza kolkovným vo výške 0,5 % - a to je výrazná úspora. Pri nehnuteľnosti s odhadnutou hodnotou 10 000 000 THB je rozdiel medzi SBT (330 000 THB) a kolkovným (50 000 THB) až 280 000 THB. Aj základ zrážkovej dane je nižší: delenie 6 rokmi dáva menšiu ročnú sumu, ktorá spadá do nižších daňových pásiem.
Praktický záver: predaj po 5 rokoch vlastníctva ušetrí predávajúcemu 3 až 4 percentuálne body z odhadnutej hodnoty nehnuteľnosti v porovnaní s predčasným výstupom.
Prehľadová tabuľka
| Parameter | Fyzická osoba (do 5 rokov) | Fyzická osoba (nad 5 rokov) | Právnická osoba (do 5 rokov) | Právnická osoba (nad 5 rokov) |
|---|---|---|---|---|
| Zrážková daň | 5-35 % progresívne | 5-35 % progresívne | 1 % paušálne | 1 % paušálne |
| SBT | 3,3 % | Nevzťahuje sa | 3,3 % | Nevzťahuje sa |
| Kolkovné | Nevzťahuje sa | 0,5 % | Nevzťahuje sa | 0,5 % |
| Poplatok za prevod | 2 % (zvyčajne 50/50) | 2 % (zvyčajne 50/50) | 2 % (zvyčajne 50/50) | 2 % (zvyčajne 50/50) |
| Celková záťaž | 6-9 % | 3-5 % | cca 6,3 % | cca 3,5 % |
| Zápočet v daňovom priznaní | Áno | Áno | Áno (voči dani z príjmov) | Áno (voči dani z príjmov) |
Najčastejšie chyby a riziká
1. Podhodnotenie zmluvnej ceny. Katastrálny úrad používa vlastný odhad, nie zmluvnú sumu. Ak je deklarovaná cena nižšia ako úradný odhad, dane sa aj tak počítajú z odhadu. Ak je zmluvná cena vyššia, základ dane je zmluvná cena. Uvádzať nižšiu predajnú cenu nemá zmysel a môže pritiahnuť pozornosť daňového úradu.
2. Nesprávne počítanie rokov vlastníctva. Katastrálny úrad počíta každý začatý kalendárny rok ako celý rok. Nehnuteľnosť kúpená v decembri 2023 a predaná v januári 2026 sa počíta ako 3 roky, nie 2 roky a 1 mesiac. Táto konvencia je pre predávajúceho výhodná a treba ju zohľadniť pri plánovaní výstupu.
3. Opomenutie zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia. Slovensko má s Thajskom zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia. Zrážková daň zaplatená thajskému katastrálnemu úradu sa zvyčajne dá započítať oproti daňovej povinnosti na Slovensku, ak predávajúci uchová originálny doklad o zaplatení s overeným prekladom. Odporúčame pred uzavretím transakcie konzultovať situáciu s daňovým poradcom.
4. Zámena zrážkovej dane za daň z kapitálových výnosov. Thajsko pri predaji nehnuteľnosti fyzickými osobami samostatnú daň z kapitálových výnosov neuplatňuje. Zrážková daň sa počíta z celej odhadnutej hodnoty, nie zo zisku. To je zásadný rozdiel oproti európskym systémom a zahraniční predávajúci to často nečakajú.
5. Nezahrnutie SBT do finančného modelu. Investori, ktorí kupujú nehnuteľnosť vo výstavbe a predávajú ju do 1 až 2 rokov, bežne zabudnú na 3,3 % SBT. Pri hodnote 5 000 000 THB to znamená 165 000 THB navyše - a to dokáže výrazne zničiť plánovaný výnos.
6. Predaj bez thajského daňového identifikačného čísla. Zahraniční predávajúci musia pred dokončením transakcie získať daňové identifikačné číslo (TIN) na miestnom daňovom úrade. Vybavenie trvá 1 až 2 pracovné dni. Bez TIN katastrálny úrad prevod nezapíše.
Dôkladné daňové plánovanie môže predávajúcemu ušetriť státisíce bahtov. Kľúčovými nástrojmi sú: vydržať s predajom po päťročnej hranici, dobre rozumieť metodike úradného odhadu a využiť prípadné výhody zo zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia. S prípravou je rozumné začať najmenej 6 mesiacov pred plánovaným predajom. Tím Thajské Nehnuteľnosti vám rád pomôže zorientovať sa v celom procese.